No universo dos negócios imobiliários e da construção civil, estruturar juridicamente um empreendimento é uma decisão estratégica fundamental.
Duas opções bastante utilizadas por incorporadoras, construtoras e investidores são a SCP (Sociedade em Conta de Participação) e a SPE (Sociedade de Propósito Específico). Mas afinal, qual é a melhor escolha para o seu projeto?
Neste artigo, a equipe do Bhay e Mota Advocacia Imobiliária vai explicar detalhadamente o que são essas estruturas, quais as diferenças entre elas, seus benefícios e desvantagens, e em quais situações cada uma pode ser mais vantajosa.
Continue a leitura e descubra qual dessas sociedades pode ser a mais adequada para o seu negócio.
O que é uma SCP?
A Sociedade em Conta de Participação (SCP) é uma forma de associação entre dois ou mais sócios para a realização de um empreendimento, onde apenas um deles (o sócio ostensivo) aparece formalmente perante terceiros.
A SCP não possui personalidade jurídica própria e não precisa ser registrada na Junta Comercial. Ela é considerada uma sociedade de natureza secreta ou informal, sendo regida pelo contrato celebrado entre as partes e pelo Código Civil (artigos 991 a 996).
Características da SCP:
- Não há obrigatoriedade de CNPJ próprio (podendo ser utilizado o do sócio ostensivo);
- Sócio ostensivo é o único que responde perante terceiros;
- Sócio participante contribui com capital e participa dos lucros, mas não tem visibilidade pública;
- Pode ser usada para projetos pontuais, como um empreendimento imobiliário específico;
- Não requer registro formal, apenas contrato entre as partes.
Observação: apesar de não ser obrigatório o uso de um CNPJ próprio, é recomendado que seja aberto um cadastro apartado perante a receita para fins contábeis, pois o uso do CNPJ do sócio ostensivo em todas as operações pode desencadear confusões contábeis na apuração de resultados.
Vantagens da SCP:
- Estrutura simples e de baixo custo operacional;
- Preservação do anonimato dos investidores (sócios participantes);
- Não exige registros ou formalidades excessivas.
Desvantagens da SCP:
- O sócio ostensivo assume todos os riscos perante terceiros;
- Limitações operacionais, pois a SCP não pode realizar atos em seu nome;
- Pode gerar insegurança jurídica em determinadas transações;
- Não pode participar de licitações ou contratar com o poder público.
O que é uma SPE?
A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma empresa formalmente constituída com o objetivo de desenvolver um projeto ou atividade específica.
No setor imobiliário, é amplamente utilizada em empreendimentos como loteamentos, construções e incorporações imobiliárias.
A SPE possui personalidade jurídica própria, com CNPJ e registros nos órgãos competentes, como a Junta Comercial e a Receita Federal.
Sua criação geralmente está associada à limitação de riscos e à organização societária do empreendimento.
Características da SPE:
- Possui personalidade jurídica própria;
- Deve ser registrada como LTDA ou S.A.;
- Pode ter um ou mais sócios;
- Cada SPE é criada para um único projeto específico;
- Permite maior organização, controle e segurança jurídica.
Vantagens da SPE:
- Limita a responsabilidade dos sócios ao capital social;
- Maior transparência e formalização das operações;
- Facilita o relacionamento com bancos, investidores e o poder público;
- Possibilidade de captar recursos e realizar parcerias estratégicas;
- Proteção patrimonial dos sócios.
Desvantagens da SPE:
- Custo inicial e de manutenção mais elevado (registro, contabilidade, tributos etc.);
- Exige maior burocracia e formalidades legais;
- Necessidade de cumprir obrigações acessórias (contábeis, fiscais, societárias);
- Pode não ser vantajosa para projetos muito pequenos ou simples.
SCP ou SPE: Qual escolher?
A decisão entre uma SCP e uma SPE vai depender de uma série de fatores. A seguir, destacamos alguns cenários comuns:
1. Projetos pequenos com poucos investidores
Para empreendimentos de menor porte, com baixo investimento inicial e sem necessidade de formalizações com instituições financeiras, a SCP pode ser uma alternativa viável. A simplicidade e o baixo custo são pontos que pesam a favor dessa estrutura.
2. Projetos maiores, com financiamentos ou parcerias
Quando o projeto exige captação de recursos, contratação de empréstimos bancários, emissão de garantias, parcerias com outras empresas ou a participação em licitações públicas, a SPE é a melhor opção, pois oferece segurança jurídica e institucionalização adequada.
3. Proteção patrimonial
A SPE tende a oferecer maior proteção ao patrimônio dos sócios, já que os riscos do negócio ficam restritos à pessoa jurídica criada para aquele fim. Na SCP, o sócio ostensivo assume todos os riscos diretamente.
4. Anonimato dos investidores
Se o projeto exige confidencialidade ou discrição quanto à identidade dos investidores, a SCP pode ser mais interessante, pois os sócios participantes não aparecem publicamente.
Aspectos tributários: SCP x SPE
O regime de tributação também pode influenciar na escolha entre SCP e SPE. Vamos ver como funciona na prática:
Tributação na SCP:
- Geralmente, a SCP não possui CNPJ, portanto, o recolhimento dos tributos (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS) é feito no CNPJ do sócio ostensivo.
- Pode optar pelos regimes de Lucro Presumido ou Lucro Real, dependendo do porte do empreendimento.
- As receitas e despesas da SCP devem ser segregadas na contabilidade do sócio ostensivo.
Tributação na SPE:
- A SPE tem CNPJ próprio e pode optar pelo Simples Nacional (se atender aos critérios), Lucro Presumido ou Lucro Real.
- No Simples Nacional, a alíquota pode ser atrativa para pequenas SPEs, mas há restrições quanto ao tipo de atividade.
- O Lucro Presumido é bastante comum para incorporações imobiliárias, com alíquota efetiva de aproximadamente 6,73% a 8,65% sobre a receita bruta.
Conclusão
A escolha entre SCP ou SPE deve levar em conta o tipo de projeto, o volume de recursos envolvidos, a necessidade de captação de investimentos, o perfil dos sócios e os riscos associados à operação.
Se o seu objetivo é flexibilidade, agilidade e discrição, a SCP pode ser uma boa escolha. Já se você busca formalização, segurança jurídica, acesso ao crédito e proteção patrimonial, a SPE é a estrutura mais indicada.
Independentemente da sua escolha, é essencial contar com o suporte de um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário e societário para orientar todos os trâmites legais, elaborar contratos seguros e evitar problemas no futuro.
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O Bhay e Mota Advocacia Imobiliária é um escritório especializado em estruturação jurídica de negócios, planejamento societário e suporte completo para empreendimentos no setor imobiliário.
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