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Tributação na permuta de imóveis: impostos, regras e como funciona

No setor imobiliário, existem diversas formas de negociar bens. A prática mais conhecida é a compra e venda, mas nem sempre é a alternativa mais vantajosa. Uma prática que vem ganhando ainda mais espaço nos últimos anos é a permuta de imóveis. Essa modalidade é especialmente utilizada em operações de incorporação imobiliária, quando o proprietário de um terreno o entrega à construtora em troca de unidades que serão construídas no futuro. Também pode ocorrer em negociações diretas, como a troca de apartamentos, casas ou terrenos entre particulares. Apesar de ser considerada uma forma prática e vantajosa de negociação, a permuta de imóveis gera muitas dúvidas jurídicas e fiscais. Uma das principais é entender como funciona a tributação nesse tipo de operação. Neste artigo, vamos detalhar como funciona a tributação em permuta de imóveis, trazendo exemplos práticos, fundamentos legais e os entendimentos mais recentes da Receita Federal e do Judiciário. O que é a permuta de imóveis? A permuta é uma troca de um bem por outro, diferente da compra e venda que envolve dinheiro e contraprestação. Essa modalidade está prevista no artigo 533 do Código Civil Brasileiro. No caso da permuta de imóveis, ocorre a troca de propriedades entre duas partes. Essa operação pode acontecer de forma simples, quando ambos os imóveis têm valores iguais, ou quando precisa compensar com algum valor em dinheiro, chamada de torna. As modalidades mais comuns de permuta imobiliária são: Cada uma dessas modalidades possui tributos distintos, especialmente no que diz respeito ao Imposto de Renda, ITBI e ITCMD. Diferença entre permuta e compra e venda Embora pareçam semelhantes, existem diferenças importantes entre os institutos: Essa diferença é importante porque na compra e venda, sempre existe ganho para o vendedor, por isso há cobrança de imposto pois há ganho patrimonial. Já na permuta, o imposto só aparece se houver aumento real de patrimônio, ou seja, se a troca gerar vantagem financeira para uma das partes. Quais impostos podem estar presentes na Permuta? Os impostos que podem estar presentes na permuta são: O Imposto de Renda é um dos tributos que mais geram dúvidas nesse tipo de operação e será aplicado de forma diferenciada para pessoas físicas e pessoa jurídicas Para pessoas físicas: Para pessoas jurídicas: Aqui a situação é mais complexa pois envolve o entendimento de Tribunais Superiores. Mas a regra é clara: tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas, só há incidência de IR sobre permuta com torna Já o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é de competência municipal e incide sobre toda transmissão onerosa de imóveis. Na permuta, mesmo sem dinheiro envolvido, há uma transmissão de propriedade, o que gera a cobrança do ITBI. Base de cálculo A base de cálculo do ITBI é o valor venal de cada imóvel envolvido. Cada permutante paga o imposto sobre o imóvel que receber. Exemplo: se João entrega um imóvel de R$ 500 mil e recebe outro de mesmo valor, ambos devem recolher ITBI sobre o imóvel recebido. E quando há torna? O ITBI não incide sobre a torna, pois esta representa dinheiro, e não imóvel. Nesse caso, o imposto é calculado apenas sobre os bens permutados. Por fim, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é de competência estadual e, em regra, não se aplica à permuta de imóveis, pois esta é uma operação onerosa, mas dependendo do Estado, pode ser que essa operação esteja sujeita ao ITCMD. Conclusão A permuta de imóveis é uma alternativa estratégica no mercado imobiliário, amplamente utilizada em operações de incorporação e em negociações entre particulares. Do ponto de vista tributário, ela pode ser mais vantajosa que a compra e venda tradicional, mas exige atenção para evitar riscos fiscais. Diante da complexidade e das possíveis interpretações divergentes do fisco, contar com assessoria jurídica especializada é essencial para garantir segurança e economia tributária. 👉 A equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária é especializada em operações imobiliárias complexas, incluindo permutas, incorporações e financiamentos. Se você pretende realizar uma negociação desse tipo, entre em contato conosco e saiba como podemos lhe ajudar a estruturar seu contrato com total segurança jurídica e tributária.

Permuta de imóveis: como funciona, vantagens e cuidados jurídicos

A permuta de imóveis tem se tornado uma das formas mais práticas e vantajosas de negociação no mercado imobiliário. Em um cenário onde os terrenos estão cada vez mais reduzidos, os créditos mais restritos e o valor de construção mais altos, a permuta se apresenta como alternativa vantajosa tanto para incorporadoras quanto para proprietários de terrenos Nesse guia, iremos explicar o que é a permuta imobiliária, quais são suas vantagens e como realizá-la de forma segura do ponto de vista jurídico. O que é a permuta imobiliária? De forma simples, permuta significa troca. No mercado imobiliário, o proprietário entrega o terreno para a incorporadora e recebe unidades futuras de empreendimento que será construído no local, como apartamentos, salas comerciais ou casas. De forma simples, permuta significa troca. No mercado imobiliário, o proprietário entrega o terreno para a incorporadora e recebe unidades futuras de empreendimento que serão construídos no local, como apartamentos, salas comerciais ou casas. Esse modelo dispensa a necessidade de grandes aportes financeiros imediatos por parte da construtora, ao mesmo tempo em que garante ao proprietário do terreno a possibilidade de receber imóveis valorizados, muitas vezes com liquidez superior à que teria caso vendesse apenas o lote. Diferente da compra e venda tradicional, a permuta envolve um contrato de troca com obrigações específicas e uma complexidade jurídica elevada, o que exige acompanhamento profissional especializado. Como funciona a permuta de imóveis na prática? O processo costuma seguir as seguintes etapas: Esse caminho garante que o terrenista receba sua parte no negócio de forma segura e documentada. Vantagens da permuta imobiliária para incorporadoras Os principais benefícios que a permuta imobiliária traz para as incorporadoras são: Esse modelo contribui para que construtoras ampliem sua atuação em regiões valorizadas, sem depender unicamente de capital próprio ou financiamentos onerosos. Vantagens da permuta imobiliária para proprietários de terrenos Para o proprietário de terrenos, a permuta pode representar um ganho patrimonial expressivo. Os principais benefícios são: Tributos na permuta imobiliária Um dos pontos mais relevantes para quem avalia esse tipo de negociação são os tributos incidentes. Por isso, é fundamental avaliar cada negociação com apoio jurídico e contábil para garantir que os tributos sejam corretamente recolhidos e não comprometam a rentabilidade do negócio. Riscos e pontos que merecem  atenção na permuta imobiliária Apesar das inúmeras vantagens, a permuta exige cautela. Veja alguns pontos que merecem atenção: Esses cuidados são fundamentais para evitar litígios e garantir que a operação seja segura e vantajosa para ambas as partes. Como fazer uma boa permuta imobiliária? Para que a negociação seja bem-sucedida, recomenda-se seguir alguns passos como: Conclusão A permuta de imóveis é uma alternativa inteligente e estratégica tanto para incorporadoras que buscam viabilizar empreendimentos, quanto para proprietários de terrenos que desejam valorizar seu patrimônio. No entanto, trata-se de uma negociação complexa, que exige planejamento, análise jurídica detalhada e um contrato bem estruturado. Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, atuamos com total dedicação para garantir que cada etapa da permuta imobiliária seja conduzida de forma transparente, segura e vantajosa para nossos clientes. 📞 Quer saber mais sobre como realizar uma permuta imobiliária com segurança? Entre em contato com nossa equipe e agende uma consulta personalizada.

ITCMD em doação e herança de quotas sociais: regras, cálculo e planejamento

O ITCMD na doação e sucessão de quotas sociais é um tema que merece  atenção especialmente de empresários, herdeiros e advogados. Na prática, isso acontece, porque, ao transferir a participação em uma empresa, seja por liberalidade (doação) ou por falecimento (sucessão), há a incidência desse imposto estadual, e a falta de planejamento pode gerar custos elevados e complicações jurídicas. Neste artigo, vamos explicar de forma detalhada como o ITCMD incide nesses casos, quais são as regras vigentes, como calcular o tributo, quais estratégias de planejamento podem ser utilizadas e quais cuidados jurídicos e fiscais devem ser observados. O que é o ITCMD e porque  ele incide sobre quotas sociais O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é um tributo de competência estadual que incide sobre a transferência de bens e direitos em duas situações principais: No caso das quotas sociais, que representam a participação societária de um sócio em uma empresa, o ITCMD é devido porque essas q       uotas  são consideradas bens, com valor econômico, passíveis de transmissão. Base de cálculo do ITCMD nas quotas sociais A base de cálculo do ITCMD na doação e sucessão de quotas sociais corresponde ao valor de mercado das quotas transmitidas. Isso significa que não basta considerar o valor nominal registrado no contrato social, é necessário avaliar o patrimônio líquido da empresa e, em alguns casos, aplicar critérios de avaliação específicos, como fluxo de caixa descontado ou valor patrimonial contábil ajustado. Cada estado pode definir a forma de apuração, mas, de maneira geral, o procedimento envolve: Em empresas lucrativas ou com ativos valorizados, essa avaliação pode resultar em valores bem superiores ao capital social registrado, elevando a carga tributária. Alíquotas e o preço de variações entre cada estado O ITCMD é um imposto estadual, e, portanto, as alíquotas variam de acordo com a legislação local. No Brasil, a alíquota máxima permitida pela Constituição é de 8%, mas cada estado pode adotar percentuais diferentes. Alguns estados aplicam alíquotas fixas (por exemplo, 4%), enquanto outros usam alíquotas progressivas, que aumentam conforme o valor transmitido. Além disso, em algumas localidades há regras específicas para transferências de quotas de empresas de pequeno porte ou familiares, podendo haver reduções ou isenções. Por isso, ao planejar uma doação ou sucessão de quotas, é essencial consultar a legislação do estado onde está localizado o domicílio tributário do falecido ou doador. ITCMD na doação de quotas sociais Quando um sócio decide doar suas quotas sociais, o fato gerador do ITCMD ocorre no momento da assinatura do contrato ou da alteração contratual que transfere a titularidade dessas quotas. Nessa situação: A doação de quotas pode ser estratégica para antecipar a sucessão empresarial e evitar disputas futuras. Porém, é fundamental avaliar o impacto tributário e os efeitos societários dessa operação, especialmente em empresas com múltiplos sócios. ITCMD na sucessão de quotas sociais Na sucessão por falecimento, as quotas sociais fazem parte do inventário e integram o espólio do falecido.O imposto incide sobre o valor total das quotas herdadas, proporcionalmente à participação de cada herdeiro. O pagamento do ITCMD na sucessão é condição para a homologação da partilha. Sem a quitação, os herdeiros não podem formalizar a transferência das quotas no contrato social da empresa. Além do cálculo do imposto, é preciso observar: Planejamento tributário e societário para reduzir o ITCMD O planejamento sucessório é a principal ferramenta para reduzir ou até postergar a carga tributária do ITCMD na transmissão de quotas sociais. Algumas estratégias incluem: Essas estratégias precisam ser estudadas com cuidado, pois envolvem questões fiscais, societárias e familiares. Cuidados jurídicos e fiscais sobre o ITCMD Para evitar problemas futuros, é importante seguir alguns cuidados ao lidar com o ITCMD em quotas sociais, algumas dicas são . Conclusão O ITCMD na doação e sucessão de quotas sociais é um tema que exige planejamento prévio e conhecimento detalhado da legislação estadual. Sem essa preparação, o valor do imposto pode surpreender e até comprometer a saúde financeira da empresa ou do patrimônio familiar. Para evitar problemas, a melhor alternativa é contar com uma assessoria jurídica e contábil especializada, capaz de indicar o momento certo, a forma mais eficiente e os cuidados necessários para realizar a transferência das quotas, preservando tanto o patrimônio quanto a harmonia entre os envolvidos. Para saber mais, iniciar o seu planejamento, economizar no pagamento de impostos e evitar problemas com o fisco, entre em contato conosco!

Base de cálculo do ITCMD na sucessão de imóveis: como funciona e como calcular

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é um tributo estadual que incide quando ocorre a transferência gratuita de bens, como imóveis recebidos por herança ou doação. A principal dúvida de quem enfrenta esse processo é entender qual valor será usado como base para calcular o ITCMD. Isso é importante porque define exatamente quanto precisará ser pago ao Estado, evitando cobranças indevidas, e garantindo uma sucessão ou doação feita de forma segura e planejada. Neste artigo, vamos explicar detalhadamente o que é o ITCMD, como calcular sua base, quais fatores influenciam o valor devido e como se preparar para o processo sucessório de forma segura. O que é o ITCMD e quando ele é devido? O ITCMD é um imposto de competência estadual, regulamentado por cada estado da federação, com base na Constituição Federal e no Código Tributário Nacional. Ele é devido em duas situações principais: O ITCMD pode variar bastante de um estado para outro, já que cada um define sua própria alíquota, os procedimentos e as regras de avaliação. Por isso, é comum que o processo seja diferente dependendo do local onde o imóvel está registrado. No caso de herança de imóveis, o imposto geralmente é calculado com base no valor venal (aquele usado pela prefeitura para cobrança do IPTU) ou no valor de mercado do bem, conforme determina a lei de cada estado. A base de cálculo do ITCMD A base de cálculo é o valor usado para definir quanto será pago de imposto, e sobre esse valor definido, será aplicado a alíquota do ITCMD. No caso da sucessão de imóveis, a lei permite três formas diferentes de calcular essa base, e cada uma delas pode levar a resultados distintos no valor final do imposto. Por isso, é importante entender qual critério será adotado no seu caso, podendo ser: A escolha do critério vai depender da lei de cada Estado. Quem define e quem fiscaliza a base de cálculo? A responsabilidade pela definição e fiscalização da base de cálculo do ITCMD é da Secretaria da Fazenda Estadual. De início, cabe ao contribuinte declarar o valor do ITCMD, mas o Estado pode revisar esse valor declarado e cobrar a diferença caso considere que esse valor do imposto está abaixo do previsto em lei. Por isso, é comum que o contribuinte apresente laudos de avaliação feitos por engenheiros ou corretores habilitados, garantindo que o valor esteja de acordo com os critérios exigidos em lei. Como calcular o ITCMD na sucessão de imóveis O cálculo básico é simples: Base de cálculo (valor do imóvel) x Alíquota (porcentagem cobrada) do estado = Valor do ITCMD Exemplo prático: Cuidados para evitar problemas com a base de cálculo Possibilidade de contestar a base de cálculo do ITCMD Em alguns casos, o valor atribuído pelo Estado como base de cálculo do ITCMD pode ser considerado excessivo, principalmente quando não condiz com a realidade do valor do mercado local ou com o estado de conservação do imóvel. Nessas situações, é possível contestar administrativamente ou até judicialmente a avaliação, acarretando a redução do valor do imposto a pagar. O processo geralmente envolve a apresentação de um laudo técnico elaborado por profissional habilitado, com fotos, descrições e comparativos de preços de imóveis similares na região. Contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário é essencial para aumentar as chances de sucesso nessa defesa. Conclusão A base de cálculo do ITCMD na sucessão de imóveis é um tema que exige muita atenção e conhecimento jurídico. Com o suporte de advogados especializados em direito imobiliário, como a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, é possível conduzir o processo com segurança, evitar cobranças indevidas e garantir que a partilha ocorra de forma justa e dentro da lei. Precisa de orientação sobre ITCMD e sucessão de imóveis? Entre em contato com a nossa equipe e tenha apoio jurídico completo para o seu caso.

Mediação e Arbitragem: resolução de conflitos em contratos imobiliários

Os contratos imobiliários são instrumentos fundamentais para dar segurança jurídica a transações que envolvem valores altos e interesses de longo prazo. Contudo, mesmo com cláusulas bem redigidas, é comum surgirem conflitos relacionados a inadimplência, descumprimento de cláusulas, atrasos em obras, divergências sobre valores ou posse de imóveis. Tradicionalmente, esses litígios eram resolvidos no Poder Judiciário. No entanto, os processos judiciais são conhecidos por sua demora, altos custos e excessiva burocracia, o que pode prejudicar empresas, investidores e famílias que dependem de soluções rápidas. Nesse cenário, os métodos alternativos de resolução de conflitos, como mediação e arbitragem, têm ganhado cada vez mais destaque, especialmente no setor imobiliário. Eles oferecem soluções mais céleres, especializadas e, muitas vezes, mais econômicas que o litígio judicial. O que é a mediação em contratos imobiliários? A mediação é um método de solução de conflitos em que as próprias partes, com a ajuda de um mediador imparcial, buscam construir juntas um acordo. Diferente do juiz ou árbitro, o mediador não decide, apenas facilita o diálogo e ajuda as partes a encontrarem um consenso. Características principais da mediação: 📌 Exemplo prático: Um locatário atrasa repetidamente o pagamento do aluguel e o locador ameaça rescindir o contrato. Em vez de recorrer imediatamente à Justiça, as partes podem buscar a mediação. O mediador auxilia a negociar prazos e formas de pagamento, preservando a relação contratual e evitando a rescisão. O que é a arbitragem em contratos imobiliários? Já a arbitragem é um método mais formal e próximo de um processo judicial. Nele, as partes submetem o litígio a um ou mais árbitros, escolhidos por sua especialização no setor imobiliário. A decisão arbitral tem o mesmo valor de uma sentença judicial e é obrigatória, não cabendo recurso, salvo casos muito restritos. Características da arbitragem: 📌 Exemplo prático: Uma incorporadora atrasa a entrega de um empreendimento e é acionada por dezenas de compradores. Com cláusula arbitral prevista em contrato, o caso é resolvido em câmara de arbitragem especializada, em prazo mais curto e com árbitros que conhecem os detalhes do mercado imobiliário. Diferenças entre mediação e arbitragem no setor imobiliário Critério Mediação Arbitragem Decisão As partes constroem o acordo O árbitro decide de forma vinculante Custo Mais baixo Médio a alto, mas menor que a Justiça Tempo Semanas a poucos meses Meses (bem mais rápido que a Justiça) Especialização Não exige formação específica Árbitros podem ser especialistas em imóveis Confidencialidade Sim Sim Flexibilidade Total: depende da vontade das partes Limitada ao regulamento da arbitragem Conflitos imobiliários mais comuns resolvidos por mediação e arbitragem A experiência prática mostra que diversos tipos de litígios imobiliários podem ser resolvidos fora do Judiciário. Entre os mais frequentes estão: Benefícios da mediação e arbitragem em contratos imobiliários Quando escolher mediação e quando optar pela arbitragem? Muitas vezes, os contratos imobiliários já preveem cláusula escalonada: primeiro tenta-se a mediação; se não houver acordo, recorre-se à arbitragem. Tendências: a arbitragem digital no mercado imobiliário A tecnologia também chegou à resolução de conflitos imobiliários. Hoje já existem câmaras arbitrais digitais, que permitem protocolar documentos online, realizar audiências virtuais e até obter sentenças arbitrais em prazos reduzidos. Isso representa um ganho de eficiência e acessibilidade, especialmente para investidores estrangeiros ou partes localizadas em diferentes cidades. Conclusão A mediação e a arbitragem são ferramentas essenciais no setor imobiliário. Na prática, elas permitem resolver disputas de forma rápida, confidencial, especializada e menos onerosa, evitando o desgaste de longos processos judiciais. Para contratos de locação, compra e venda, incorporação ou parcerias imobiliárias, incluir cláusulas de mediação e arbitragem é um diferencial que traz segurança jurídica e protege os interesses das partes. Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, atuamos com expertise em direito imobiliário e métodos alternativos de resolução de conflitos, auxiliando clientes na redação de cláusulas eficazes, na condução de negociações e na representação em câmaras arbitrais. 📌 Quer saber se seu contrato imobiliário pode se beneficiar da mediação ou arbitragem? Entre em contato conosco e agende uma consulta. Nossa equipe está preparada para oferecer soluções jurídicas eficientes e estratégicas.

Cobrança de IPTU em loteamentos

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo de competência municipal que incide sobre a propriedade de imóveis urbanos. Embora sua aplicação seja aparentemente simples, questões relacionadas ao momento exato em que o imposto começa a incidir sobre áreas loteadas geram debates e interpretações divergentes, tanto na doutrina quanto na jurisprudência. Neste artigo, elaborado pela equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, vamos explicar em detalhes qual é o fato gerador do IPTU em loteamentos, quando a cobrança é legítima e quais são as responsabilidades dos proprietários e adquirentes. O que é o IPTU e qual o seu fato gerador? O IPTU é previsto no artigo 156, I, da Constituição Federal e regulamentado pelo artigo 32 do Código Tributário Nacional (CTN). Seu fato gerador é a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel localizado em zona urbana. De acordo com o CTN, considera-se zona urbana a área definida em lei municipal que disponha de, no mínimo, dois dos seguintes melhoramentos: Assim, quando o imóvel está localizado em área urbana ou de expansão urbana, o IPTU é o tributo aplicável, substituindo o Imposto Territorial Rural (ITR). O que caracteriza um loteamento? O loteamento é regulado pela Lei n° 6.766/1979 e consiste na subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação e implantação de infraestrutura básica.Segundo o §1° do art. 2° dessa lei, loteamento é: “A subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.” Concluídas as obras e aprovada a implantação pelo município, cada lote se torna uma unidade autônoma, sujeita à individualização no cadastro municipal e no registro imobiliário. É a partir desse momento que surge a dúvida: quando o IPTU deixa de incidir sobre o terreno como um todo e passa a ser cobrado sobre cada lote? Quando começa a incidência do IPTU em loteamentos? A cobrança do IPTU em loteamentos depende de duas etapas distintas: Antes da conclusão das obras e registro dos lotes: Enquanto o loteamento está em obras, o IPTU incide sobre o terreno como um todo, pois ainda não há individualização formal das unidades. O imposto deve ser calculado sobre a área total, não sendo possível o chamado “parcelamento virtual” para fins tributários. Após o registro e individualização dos lotes: Somente após a conclusão das obras de infraestrutura e emissão do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO), previsto no §3° do art. 22 da Lei n° 6.766/1979, o município pode individualizar cada lote no cadastro imobiliário. A partir dessa individualização, o IPTU passa a incidir de forma separada sobre cada unidade, conforme sua matrícula e valor venal. Esse entendimento está alinhado à Lei n° 14.620/2023, que reforçou a necessidade de conclusão das obras antes da individualização. Jurisprudência sobre a tributação de lotes não individualizados Diversas decisões judiciais têm reafirmado que o IPTU só pode ser cobrado de forma individualizada após a efetiva conclusão das obras e registro formal dos lotes.Exemplos de decisões: TJMG – “A tributação individualizada sobre condomínio de lotes é possível após a divisão física ou registro das unidades autônomas.” (Apelação Cível nº 1.0000.23.146008-0/001). TJRS – “Somente após o registro imobiliário do projeto de individualização aprovado pelo município é que o IPTU poderá incidir sobre cada área individualizada.” (Embargos Infringentes nº 70064011992). Esses precedentes demonstram que a simples aprovação do projeto de loteamento não basta para autorizar a cobrança individualizada do imposto. IPTU x ITR: quando ocorre a substituição? Outro ponto relevante é a substituição do ITR pelo IPTU em áreas anteriormente consideradas rurais. A Súmula 626 do STJ estabelece que: “A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, §1°, do CTN.” Isso significa que, mesmo sem infraestrutura completa, se o município classificar a área como urbanizável, o IPTU passa a ser o tributo aplicável. No entanto, essa incidência ainda será sobre o terreno como um todo até a conclusão do loteamento. Quem é responsável pelo pagamento do IPTU? De acordo com o artigo 34 do CTN, o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. No caso de loteamentos em obras: A responsabilidade pelo pagamento do imposto é do proprietário original da gleba até a conclusão das obras e entrega dos lotes. Quando há promessa de compra e venda, a jurisprudência (Tema Repetitivo 886 do STJ) entende que o comprador só passa a ser responsável pelo IPTU a partir de sua imissão na posse. Questões práticas sobre a base de cálculo Antes da individualização formal dos lotes, não há como definir corretamente o valor venal de cada unidade, já que elas ainda não existem juridicamente. Por isso, a cobrança do IPTU deve ser sobre a área global, considerando critérios como: Após a emissão do TVEO e registro das unidades, o município poderá aplicar a tributação individualizada com base na Planta Genérica de Valores (PGV). Conclusão O fato gerador do IPTU em loteamentos é a propriedade ou posse do imóvel urbano. No entanto, a forma de cobrança varia conforme o estágio do empreendimento: enquanto as obras não estão concluídas e os lotes não foram individualizados, o imposto deve incidir apenas sobre a gleba total. Somente após a conclusão do loteamento, emissão do TVEO e registro formal das unidades é que o município poderá exigir o IPTU de forma individualizada para cada lote. Para proprietários, adquirentes e incorporadoras, entender essas regras é essencial para evitar cobranças indevidas. Em caso de exigência irregular do tributo, é possível contestar judicialmente a cobrança e buscar a restituição de valores pagos indevidamente. 📌 A Bhay e Mota Advocacia Imobiliária possui ampla experiência em questões tributárias relacionadas ao mercado imobiliário. Se você tem dúvidas sobre IPTU em loteamentos, fale com nossa equipe. Entre em contato conosco! Estamos prontos para oferecer o suporte jurídico que

Isenção do ITBI em permuta com reserva de fração

A tributação no setor imobiliário costuma ser tema de discussões judiciais, especialmente quando se trata do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Recentemente, um tema ganhou destaque: a isenção do ITBI em operações de permuta com reserva de fração, situação em que não ocorre a transferência de propriedade do imóvel. Esse entendimento foi reforçado por decisões judiciais recentes, incluindo julgamentos do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que consolidaram a ideia de que, nesses casos, não há fato gerador para a cobrança do imposto. Neste artigo, elaborado pela Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, você vai entender o que é essa modalidade de permuta, quando se aplica a isenção do ITBI e quais os impactos para incorporadoras, construtoras e demais envolvidos no mercado imobiliário. O que é o ITBI? O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que incide sobre a transmissão inter vivos de propriedade ou direitos reais sobre imóveis. Na prática, ele deve ser pago sempre que há transferência efetiva de domínio entre pessoas, seja por compra e venda, cessão ou permuta. A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel ou o valor declarado na transação, variando de acordo com a legislação de cada município. No entanto, é importante ressaltar que o imposto não se aplica em todas as situações: existem hipóteses de imunidade ou isenção, como ocorre na permuta com reserva de fração. O que é permuta com reserva de fração? A permuta com reserva de fração é uma modalidade contratual em que ocorre a troca de imóveis, mas uma das partes mantém a titularidade parcial do bem, reservando-se o direito a uma fração ideal do terreno. Um exemplo prático: Uma empresa proprietária de um terreno firma contrato com uma incorporadora. Essa incorporadora constrói um empreendimento no local e, como forma de pagamento, a empresa proprietária mantém o direito a algumas unidades do prédio finalizado. Neste tipo de operação, não há transmissão plena da propriedade do terreno para a incorporadora, mas apenas uma reserva de direitos e a promessa de entrega futura de unidades. Essa característica é fundamental para entender por que o ITBI não deve ser cobrado. Entendimento dos tribunais: quando há isenção? Decisões recentes, como a da 1ª Câmara Cível do TJRS, têm confirmado que não há incidência de ITBI em permutas com reserva de fração, pois não ocorre a transferência efetiva da propriedade. A desembargadora Isabel Dias Almeida destacou que a operação não configura fato gerador do imposto, pois não houve alienação ou transmissão de domínio sobre as unidades envolvidas. Em outras palavras, o proprietário do terreno continua sendo o mesmo, apenas cedendo o uso para construção e recebendo unidades como contrapartida. Além disso, a magistrada citou súmulas do Supremo Tribunal Federal (STF) que reforçam o entendimento: Essas súmulas corroboram a ideia de que a ausência de transferência de propriedade afasta a incidência do ITBI. Por que não há fato gerador do ITBI? O fato gerador do ITBI é a transferência inter vivos de propriedade imobiliária. Na permuta com reserva de fração, não ocorre essa transferência, já que o proprietário original continua titular de parte do imóvel, agora convertido em unidades autônomas. Portanto, não se pode exigir o ITBI nessas operações, pois o imposto só é devido quando há transmissão plena de domínio. Cobrar o tributo nessas situações configuraria exigência indevida e violaria os princípios tributários. Impactos para o mercado imobiliário A confirmação da isenção do ITBI em permutas com reserva de fração traz segurança jurídica para incorporadoras, construtoras e proprietários de terrenos. Essa modalidade contratual é comum em empreendimentos imobiliários, pois permite que o dono do terreno participe do projeto sem perder integralmente a titularidade do bem. A ausência do ITBI reduz custos, tornando os negócios mais viáveis e atrativos. Além disso, essa decisão evita litígios desnecessários com municípios que, por vezes, tentam cobrar o imposto mesmo sem haver base legal para tanto. Como garantir a aplicação da isenção? Para assegurar que a operação esteja isenta do ITBI, é essencial: O que fazer em caso de cobrança indevida? Caso o município insista em cobrar ITBI em uma permuta com reserva de fração, é possível: Diversas decisões judiciais, como as mencionadas anteriormente, têm favorecido contribuintes, afastando a cobrança do imposto nessas hipóteses. Mediante a necessidade de buscar a isenção por via judicial, você pode contar com o suporte especializado do nosso escritório. Conclusão A isenção do ITBI em permuta com reserva de fração é um tema relevante para o mercado imobiliário, pois elimina custos desnecessários e garante maior segurança jurídica nas operações. O entendimento dos tribunais, aliado às súmulas do STF, reforça que não há incidência do imposto quando não ocorre transferência efetiva de propriedade. Se você está negociando uma permuta com reserva de fração ou foi autuado indevidamente pelo município, é fundamental contar com o suporte de profissionais especializados em direito imobiliário e tributário. 📌 A equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária está pronta para orientá-lo e defender seus direitos. Entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo a evitar cobranças ilegais e garantir a segurança do seu negócio imobiliário.

Como funciona a averbação de construção no registro de imóveis

A averbação de construção é um procedimento essencial para regularizar a situação de um imóvel que passou por edificação, reforma ou ampliação. Trata-se de um ato jurídico realizado no Cartório de Registro de Imóveis, que tem como objetivo atualizar a matrícula do imóvel, incluindo nela as informações sobre a construção existente. Para quem construiu uma casa, prédio, galpão ou qualquer outra estrutura em um terreno registrado, a averbação é o passo final que garante que a propriedade esteja em plena conformidade legal. Neste artigo, preparado pela Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, você vai entender em detalhes o que é a averbação de construção, quando ela é necessária, quais documentos são exigidos e quais cuidados devem ser observados durante o processo. O que é a averbação de construção? A averbação é o ato de registrar no Cartório de Registro de Imóveis uma alteração ocorrida na situação do imóvel que precisa constar na matrícula, para manter o registro atualizado. Quando se fala em averbação de construção, trata-se da formalização da existência de uma edificação sobre um terreno, com a descrição de suas características, área construída e demais informações relevantes. Esse procedimento é previsto na Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e garante que o imóvel esteja regular perante o cartório, prefeituras, Receita Federal e demais órgãos competentes. Por que a averbação de construção é importante? A averbação não é apenas uma exigência legal; ela traz uma série de benefícios e evita problemas futuros. Entre as principais razões para realizá-la, destacam-se: Quando é necessária a averbação de construção? A averbação é obrigatória sempre que ocorre uma alteração significativa na situação do imóvel. Alguns exemplos: Portanto, sempre que a estrutura física do imóvel sofrer mudanças relevantes, é necessário comunicar o Cartório de Registro de Imóveis por meio da averbação. Quais documentos são exigidos para a averbação? O processo de averbação exige a apresentação de uma série de documentos que comprovem a regularidade da construção. Embora possa haver pequenas variações conforme o município, geralmente são exigidos: Sem a apresentação de todos os documentos, o cartório não realiza a averbação, o que pode atrasar negociações e gerar custos adicionais. Como é feito o cálculo do valor venal após a averbação? Com a averbação, o valor venal do imóvel é atualizado, considerando não apenas o terreno, mas também a construção realizada. Esse valor é utilizado pela Prefeitura para cálculo do IPTU e influencia diretamente na tributação e na valorização do bem. Para o proprietário, essa atualização é positiva, pois torna o imóvel mais valorizado e apto para financiamentos e garantias. Passo a passo para averbar a construção Ao final, a matrícula do imóvel será atualizada, constando a edificação construída, suas características e área total. Quais são os riscos de não averbar a construção? Deixar de averbar uma construção pode gerar vários problemas, tanto jurídicos quanto financeiros. Entre os principais riscos estão: O papel do advogado na averbação de construção A assessoria jurídica é indispensável para garantir que o processo de averbação seja feito corretamente, evitando entraves com cartórios, prefeituras e Receita Federal. Um advogado imobiliário pode: Conclusão A averbação de construção no registro de imóveis é um passo essencial para quem deseja manter sua propriedade totalmente regularizada. Na prática, esse procedimento garante segurança jurídica, valoriza o bem e evita problemas em negociações futuras. Embora pareça simples, o processo envolve exigências legais que precisam ser cumpridas corretamente para que o cartório efetive a averbação sem entraves. 💡 A Bhay e Mota Advocacia Imobiliária é especialista em regularização de imóveis e averbação de construções. Nosso time oferece suporte completo para proprietários e investidores, garantindo que todas as etapas sejam cumpridas de forma rápida e segura. 📞 Entre em contato conosco e saiba como podemos ajudar a regularizar seu imóvel e evitar problemas no futuro!

Holding patrimonial como estratégia para proteção e gestão de imóveis familiares

Quando se trata de proteger o patrimônio da família e organizar a sucessão de bens imóveis, a constituição de uma holding patrimonial surge como uma solução estratégica, segura e cada vez mais utilizada por famílias brasileiras. Especialmente no setor imobiliário, onde a posse de múltiplos bens pode gerar desafios fiscais, jurídicos e sucessórios, a holding se apresenta como uma ferramenta eficaz para blindagem patrimonial, economia tributária e controle centralizado dos imóveis. Neste artigo, a equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária explica como funciona a holding patrimonial, suas principais vantagens e como esse modelo pode ser utilizado para garantir mais segurança, organização e economia na gestão dos bens familiares. O que é uma holding patrimonial? A holding patrimonial é um tipo de empresa criada com o objetivo principal de controlar bens imóveis e outros ativos da família, como investimentos, participações societárias e propriedades. Ao contrário de uma empresa voltada à produção de bens ou prestação de serviços, a holding não tem uma atividade operacional. Ela atua como uma gestora do patrimônio, concentrando os imóveis em seu nome e organizando a forma como esses bens serão administrados ou transferidos entre os membros da família ao longo do tempo. É uma estrutura jurídica e empresarial que permite formalizar a posse de imóveis em nome de uma pessoa jurídica (a holding), em vez de manter esses bens registrados no nome dos indivíduos. Por que criar uma holding para bens imóveis? A decisão de transferir os imóveis da família para uma holding é motivada por diversas razões estratégicas. Entre as mais relevantes estão: A holding permite que todos os imóveis da família fiquem concentrados em uma estrutura empresarial controlada pelos próprios membros da família, com regras previamente definidas em contrato social ou acordo de sócios. Como funciona uma holding patrimonial? Na prática, a holding patrimonial funciona como uma empresa limitada (LTDA) ou sociedade anônima (S/A), cujo objeto social é a administração de bens próprios. Os imóveis da família são transferidos para essa pessoa jurídica por meio de integralização de capital social. Cada membro da família recebe quotas da empresa na proporção definida, e passa a ser sócio ou acionista da holding. Dessa forma, os imóveis deixam de pertencer diretamente aos indivíduos e passam a ser propriedade da empresa. A partir desse momento, qualquer operação envolvendo os bens (aluguel, venda, doação ou sucessão) será feita por meio da empresa, respeitando as regras estabelecidas no contrato social e na governança da holding. Holding patrimonial como estratégia de proteção de bens Um dos principais motivos para constituir uma holding é a proteção patrimonial. Quando o imóvel está em nome da pessoa física, ele pode ser alcançado por processos judiciais, execuções fiscais ou dívidas pessoais. Já ao integrar o bem ao patrimônio de uma holding, o imóvel fica separado do CPF dos sócios, o que dificulta sua penhora em ações contra pessoas físicas. Além disso, é possível estabelecer regras que impedem que um sócio, por exemplo, venda suas cotas sem a concordância dos demais. Com isso, evita-se que terceiros estranhos à família assumam o controle de parte dos imóveis. A holding funciona como uma barreira jurídica contra litígios, heranças mal resolvidas ou separações litigiosas, trazendo mais segurança para a preservação dos bens ao longo das gerações. Benefícios fiscais e redução de impostos Outro atrativo importante da holding patrimonial é a possibilidade de economia tributária, tanto na tributação de aluguéis quanto na sucessão. Aluguéis recebidos Quando os imóveis estão no nome da pessoa física, o rendimento com aluguéis é tributado pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), com alíquotas que chegam a 27,5%. Na holding, esses rendimentos podem ser tributados de forma muito mais vantajosa, com opções como: Além disso, a empresa pode deduzir despesas operacionais, como manutenção dos imóveis, taxas condominiais e serviços administrativos, o que ajuda a reduzir ainda mais a base de cálculo dos tributos. Planejamento sucessório Ao organizar os imóveis dentro da holding, os sócios podem doar as cotas da empresa aos herdeiros em vida, com cláusulas de: Isso permite evitar o processo de inventário judicial, que pode demorar anos e gerar custos significativos com ITCMD, cartório e honorários. Com a holding, a sucessão é feita de forma direta, rápida e econômica, com base na estrutura societária. Etapas para criar uma holding patrimonial A criação de uma holding exige planejamento jurídico e contábil especializado. Veja as principais etapas: 1.Análise patrimonial e planejamento: O primeiro passo é fazer um levantamento dos bens da família e definir os objetivos: proteção patrimonial, planejamento sucessório, organização fiscal etc. 2.Escolha da estrutura jurídica: Na maioria dos casos, utiliza-se a sociedade limitada (LTDA), mas também é possível constituir uma S/A dependendo da complexidade e valor dos ativos. 3.Elaboração do contrato social: O contrato definirá os sócios, a forma de integralização dos bens, regras de governança e sucessão, bem como cláusulas específicas de proteção dos herdeiros. 4.Transferência dos imóveis: Os bens imóveis serão transferidos para a holding como integralização de capital social. Essa operação pode ser feita com isenção do ITBI, desde que a empresa não tenha como objeto social a atividade de compra e venda de imóveis. 5.Registro e regularização: A holding deve ser registrada na Junta Comercial, obter CNPJ, inscrição municipal e estar devidamente legalizada junto aos órgãos fiscais. Conclusão: a holding é uma estratégia inteligente para imóveis familiares A holding patrimonial é uma solução eficiente para famílias que desejam proteger seus imóveis, reduzir impostos e organizar a sucessão dos bens de forma segura e planejada. Mais do que uma empresa, ela representa uma estrutura de governança que garante o controle familiar sobre o patrimônio, evita litígios e garante economia no curto e longo prazo. Se você possui imóveis no nome da família e quer entender como criar uma holding sob medida, entre em contato com a equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária. Atuamos com assessoria completa para estruturação, registro, planejamento tributário e proteção jurídica do seu patrimônio. 👉 Fale agora com um dos nossos advogados e saiba como proteger seus bens com inteligência e segurança!

Utilização da SCP em incorporações imobiliárias: vantagens, riscos e cuidados contratuais

A utilização da Sociedade em Conta de Participação (SCP) é uma alternativa cada vez mais considerada em projetos de incorporação imobiliária. Na prática, isso acontece, em função desse modelo societário oferecer uma estrutura simplificada, flexível e que pode gerar benefícios tributários relevantes para investidores e incorporadores. No entanto, como qualquer instrumento jurídico, a SCP também apresenta riscos e exige cuidados contratuais rigorosos para evitar litígios e problemas fiscais. Neste artigo, a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária explica o que é a SCP, como ela pode ser aplicada em incorporações imobiliárias, quais são suas principais vantagens, os riscos envolvidos e quais cuidados devem ser observados na elaboração do contrato. O que é uma Sociedade em Conta de Participação (SCP)? A SCP é um tipo societário previsto nos artigos 991 a 996 do Código Civil. Trata-se de uma sociedade não personificada, ou seja, sem personalidade jurídica própria, constituída por meio de um contrato entre pelo menos dois sócios: Essa estrutura permite que pessoas ou empresas se associem em projetos específicos, sem necessidade de registro na Junta Comercial ou criação de uma nova pessoa jurídica. Como a SCP é aplicada em incorporações imobiliárias? Nas incorporações imobiliárias, a SCP é utilizada como um importante instrumento para reunir investidores (sócios participantes) e uma empresa incorporadora (sócio ostensivo) em torno de um empreendimento específico, como um prédio residencial, loteamento ou condomínio. O sócio ostensivo é responsável por conduzir todas as etapas do projeto: aquisição do terreno, aprovação de projetos, construção, vendas e relacionamento com clientes e fornecedores. Já os sócios participantes aportam recursos e participam proporcionalmente nos resultados, sem assumir riscos diretos perante terceiros. Essa estrutura é bastante atrativa porque permite que o investimento seja direcionado exclusivamente ao empreendimento, com divisão clara de responsabilidades e lucros. Vantagens da SCP em incorporações imobiliárias A SCP oferece benefícios estratégicos para incorporadoras e investidores, entre eles: Não é necessário registro na Junta Comercial, o que reduz burocracia e custos de constituição. O contrato entre os sócios é suficiente para formalizar a sociedade. O contrato da SCP pode definir livremente as regras de participação, formas de distribuição de lucros, direitos e deveres de cada sócio, adaptando-se às particularidades do empreendimento. Como a SCP é vinculada a um projeto específico, os riscos ficam limitados ao empreendimento, sem afetar diretamente outros ativos da incorporadora ou dos investidores. Tributariamente, a SCP é equiparada a uma pessoa jurídica para fins de apuração do IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, podendo optar pelo Lucro Presumido ou Lucro Real. Na prática, isso permite planejamento tributário mais eficiente, especialmente quando comparado à tributação na pessoa física dos investidores. O modelo facilita a captação de recursos, já que permite a participação de investidores sem que estes assumam responsabilidades administrativas ou operacionais. Riscos e desafios na utilização da SCP Apesar das vantagens, a SCP apresenta riscos que precisam ser avaliados com cuidado antes da sua adoção: O sócio ostensivo responde ilimitadamente pelas obrigações assumidas perante terceiros, o que aumenta sua exposição patrimonial. A SCP não tem autonomia patrimonial plena, o que pode gerar dificuldades em certas operações, como obtenção de crédito diretamente pela sociedade. Se a contabilidade não for bem organizada, a Receita Federal pode questionar as operações e reclassificar retiradas de lucros como distribuição irregular, gerando autuações e multas. A ausência de regras claras no contrato pode gerar divergências quanto à apuração de resultados, responsabilidades e retirada de recursos, levando a litígios que comprometem o andamento do empreendimento. Cuidados contratuais essenciais Para que a SCP seja bem-sucedida em uma incorporação imobiliária, o contrato entre os sócios deve ser redigido de forma minuciosa, prevendo: Um contrato mal elaborado pode comprometer toda a operação, resultando em prejuízos e disputas judiciais. O papel da assessoria jurídica especializada A SCP, apesar de sua simplicidade formal, exige o cumprimento de uma série de normas. Diante disso, uma assessoria jurídica especializada é essencial para: A falta de acompanhamento profissional pode transformar as vantagens da SCP em problemas jurídicos e fiscais. Quando a SCP é a melhor opção? A SCP é recomendada quando a incorporação imobiliária envolve múltiplos investidores e demanda flexibilidade contratual, sem a necessidade de criar uma sociedade formal mais complexa. Essa é uma solução especialmente interessante para empreendimentos de médio porte, onde a simplicidade e a economia operacional são diferenciais. No entanto, cada projeto deve ser analisado individualmente. Dependendo do porte do empreendimento, da estrutura dos sócios e dos objetivos do investimento, outros modelos societários, como SPE (Sociedade de Propósito Específico), podem ser mais adequados. Conclusão A Sociedade em Conta de Participação (SCP) é uma alternativa muito inteligente para incorporações imobiliárias, oferecendo simplicidade, flexibilidade e vantagens tributárias. Contudo, seu sucesso depende de um contrato bem elaborado, controles contábeis rigorosos e acompanhamento jurídico especializado. Antes de optar pela SCP, é essencial avaliar cuidadosamente os riscos e definir estratégias que garantam segurança jurídica e eficiência fiscal. 💡 A Bhay e Mota Advocacia Imobiliária é especialista em estruturação jurídica de incorporações imobiliárias. Atuamos na elaboração de contratos, planejamento societário e análise de riscos para garantir que seu empreendimento seja seguro e lucrativo. 📞 Entre em contato conosco e descubra como podemos ajudar a utilizar a SCP de forma estratégica no seu projeto imobiliário!

RET para loteamentos: entenda se é possível adotar esse regime tributário na sua operação

A possibilidade de adoção do RET para loteamentos tem despertado o interesse de empreendedores, loteadoras e incorporadoras que desejam reduzir a carga tributária em seus projetos. Embora o Regime Especial de Tributação (RET) já seja conhecido e amplamente utilizado no mercado de incorporação imobiliária de unidades autônomas, sua aplicação em loteamentos ainda é objeto de debate e atenção redobrada. Neste artigo, vamos explicar o que é o RET, como ele funciona, se é possível aplicar o RET para loteamentos, quais as condições legais envolvidas, os riscos, as interpretações da Receita Federal e as boas práticas para quem atua com loteamentos e busca um planejamento tributário seguro e eficiente. O que é o RET? O Regime Especial de Tributação (RET) foi instituído pela Lei nº 10.931/2004 e tem como objetivo simplificar e unificar o pagamento de tributos federais incidentes sobre as receitas de incorporação imobiliária. Quando adotado, o incorporador passa a recolher uma alíquota única de 4% (ou 1% no caso de programas habitacionais populares) sobre a receita bruta recebida, englobando: Esse regime substitui o recolhimento individual desses tributos, o que representa uma simplificação administrativa e, em muitos casos, uma economia tributária significativa. RET para loteamentos: o que diz a legislação? A dúvida que muitos empresários do setor fundiário levantam é se o RET para loteamentos pode ser utilizado nas operações de parcelamento de solo urbano. A legislação original do RET (Lei 10.931/2004) e seus dispositivos regulamentares foram pensados especificamente para empreendimentos de incorporação imobiliária — ou seja, projetos nos quais há a construção de unidades autônomas (apartamentos, casas, salas comerciais) vinculadas a um memorial de incorporação. No entanto, loteamentos não são, em regra, considerados incorporações imobiliárias, pois não envolvem edificação. Eles consistem no parcelamento do solo, com a abertura de novas vias, implantação de infraestrutura e posterior venda dos lotes, muitas vezes sem edificação vinculada. A Receita Federal, ao longo dos anos, já se manifestou de forma restritiva quanto à aplicação do RET em loteamentos, reforçando a exigência de que o empreendimento esteja vinculado a um projeto de incorporação com edificação registrada no cartório de imóveis. Há exceções? Quando o RET para loteamentos pode ser aceito? Apesar da posição tradicionalmente conservadora da Receita Federal, há situações específicas em que a adoção do RET para loteamentos pode ser viável e defensável, especialmente quando o loteamento estiver atrelado a um projeto de construção de unidades que serão entregues aos compradores — como em loteamentos com construção simultânea de casas. Exemplo: Uma empresa que loteia uma área urbana e, ao mesmo tempo, comercializa unidades com compromisso de construção de casas padronizadas, pode apresentar um projeto de incorporação com edificação futura, registrá-lo no cartório competente e, com isso, pleitear a aplicação do RET. Para isso, é necessário: Se essas condições forem cumpridas, o Fisco pode aceitar a adoção do RET para loteamentos com edificação vinculada, pois o projeto passa a ser classificado como uma operação de incorporação. Quais os riscos de adotar o RET indevidamente? Empresas que aplicam o RET para loteamentos de forma indiscriminada, sem observar os critérios legais, correm riscos significativos de autuação por parte da Receita Federal, o que pode gerar: Além disso, a Receita Federal costuma realizar fiscalizações detalhadas em empresas do setor imobiliário, especialmente quando há uso de regimes especiais com impacto relevante na arrecadação. Portanto, a adoção do RET em loteamentos deve ser feita com respaldo técnico-jurídico, sempre com avaliação prévia do enquadramento do projeto. Alternativas ao RET para loteamentos Para a maioria dos loteamentos que não preveem edificação vinculada, a tributação deve ser realizada conforme os regimes tradicionais: Além disso, loteamentos urbanos não estão sujeitos ao ISS (Imposto sobre Serviços), pois não se trata de prestação de serviços, mas sim de alienação de bens imóveis. Porém, é importante verificar a legislação municipal para evitar cobranças indevidas. A adoção de uma holding patrimonial para administração dos lotes, ou a constituição de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), pode ser uma alternativa vantajosa do ponto de vista fiscal e sucessório. Como se preparar para estruturar o uso do RET? Se o seu empreendimento tem características que permitem pleitear o RET para loteamentos, é essencial seguir alguns passos: 1.Análise jurídica detalhada do projeto: Verifique se há obrigação de edificação vinculada e se há viabilidade legal de registro como incorporação imobiliária. 2.Registro formal do memorial de incorporação: Somente com esse documento será possível argumentar juridicamente o uso do RET. 3.Assessoria contábil especializada: Para analisar se o RET trará de fato economia tributária frente ao Lucro Presumido. 4.Consulta formal à Receita Federal (DRJ ou Cosit): Em casos de dúvida, pode ser útil apresentar consulta antes de iniciar a operação. O papel do advogado imobiliário nessa decisão O apoio jurídico especializado é crucial para garantir segurança na adoção do RET para loteamentos. O advogado poderá: Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, nossa equipe atua ao lado de loteadoras, incorporadoras e investidores para identificar oportunidades legítimas de redução tributária e blindagem jurídica no mercado imobiliário. 📌 Se você atua com loteamentos e deseja entender se pode adotar o RET legalmente, entre em contato com a nossa equipe. Estamos preparados para oferecer segurança jurídica e estratégias personalizadas para seu negócio imobiliário.

Distrato imobiliário: prazos, cláusulas válidas e limites legais na retenção de valores

O distrato imobiliário é um tema que desperta grande interesse e também muitas dúvidas entre compradores e vendedores de imóveis. Quando um contrato de compra e venda é desfeito por vontade de uma das partes, surgem diversas questões, dentre elas: Neste artigo, a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária explica, de forma clara e detalhada, como funciona o distrato imobiliário, quais são os prazos legais para devolução de valores, quais cláusulas são consideradas válidas ou abusivas, e quais os limites legais para retenções por parte da incorporadora ou construtora. Se você está envolvido em uma negociação imobiliária ou assessora clientes no setor, este conteúdo é essencial. O que é distrato imobiliário? O distrato imobiliário é o cancelamento ou rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel. Ele pode ocorrer de forma consensual, quando ambas as partes concordam com o encerramento, ou unilateral, quando apenas uma das partes deseja encerrar o contrato, geralmente o comprador. As causas mais comuns para distrato são: Em qualquer desses casos, é necessário seguir as determinações da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, que trouxe mais segurança jurídica para ambas as partes envolvidas. O que diz a Lei do Distrato Imobiliário? A Lei nº 13.786/2018 regulamenta os contratos de compra e venda de imóveis firmados no âmbito do  e , estabelecendo regras claras para o distrato. Veja os principais pontos: Qual o prazo para devolução dos valores pagos? De acordo com a legislação em vigor, a devolução dos valores pagos deve ser realizada dentro dos seguintes prazos: Regra geral: O pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato. No entanto, caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo de 180 dias, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda. Já nos casos em que o inadimplemento for da construtora, o comprador pode pedir a resolução do contrato com devolução integral e imediata dos valores pagos, corrigidos monetariamente, sem qualquer retenção. Quais cláusulas de retenção são válidas? A Lei do Distrato estabelece os , em caso de distrato por iniciativa do comprador: É importante destacar que qualquer cláusula contratual que preveja retenção acima desses limites é considerada nula, por contrariar a legislação. Além disso, cláusulas que preveem perda total dos valores pagos ou devoluções com prazos excessivamente longos também podem ser consideradas abusivas pelos tribunais. Quais são os cuidados com taxas adicionais? Ao realizar um distrato, o comprador pode ter que arcar com algumas taxas administrativas, desde que: Taxas abusivas ou não previstas em contrato podem ser questionadas judicialmente. Entre as taxas que costumam aparecer estão: E se a obra estiver atrasada? Quando a culpa pelo distrato é da construtora, como no caso de  ou descumprimento contratual, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e, em alguns casos, indenização por danos morais ou materiais. Nesse cenário, a construtora não pode reter nenhum valor nem cobrar multas. O distrato passa a ser de total responsabilidade da empresa. Distrato em contratos de imóveis prontos x imóveis na planta Há diferenças relevantes entre contratos de imóveis na planta e imóveis prontos no momento do distrato: Por isso, a análise do tipo de imóvel e da fase contratual é importante ao avaliar os seus direitos e deveres em um distrato. Como fazer o distrato corretamente? Veja o passo a passo para realizar um distrato imobiliário de forma segura: 1.Solicite a rescisão por escrito à construtora ou incorporadora; 2.Aguarde a formalização do distrato por aditivo contratual, com as condições estabelecidas; 3.Confira se o contrato está respeitando os limites legais de retenção e prazos; 4.Peça uma cópia detalhada do cálculo de devolução; 5.Negocie, se possível, condições melhores, como prazos menores ou menor percentual de retenção; 6.Se houver cláusulas abusivas, procure assessoria jurídica ou contábil; 7.Registre tudo por escrito, com protocolos e e-mails oficiais. Como um advogado pode ajudar no distrato imobiliário? A atuação de um advogado especializado é fundamental para garantir que: A Bhay e Mota Advocacia Imobiliária tem experiência em assessorar clientes em todo o processo de compra, venda e distrato de imóveis, garantindo segurança jurídica, clareza contábil e conformidade com a legislação vigente. Para obter suporte especializado e evitar maiores transtornos, clique no botão do WhatsApp e fale com um advogado especialista em direito imobiliário.

Isenção do ITBI na desincorporação de imóveis: quando ela é possível?

A isenção do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é uma possibilidade relevante em determinadas operações imobiliárias, como a desincorporação de imóveis por sociedades empresárias ou holdings patrimoniais. Esse é um tema que exige atenção dos investidores, incorporadores e profissionais do setor, especialmente diante da complexidade da legislação e das diferentes interpretações aplicadas pelos municípios. A seguir, vamos explicar em detalhes o que é desincorporação, quando há incidência ou não de ITBI, quais os requisitos para a isenção do imposto, o que dizem as decisões judiciais mais recentes e como agir para garantir segurança jurídica e tributária na operação. O que é a desincorporação de imóveis? A desincorporação é o ato pelo qual um imóvel que havia sido destinado à comercialização (estoque de venda) ou à integralização de capital social deixa de fazer parte do patrimônio empresarial ativo da empresa, voltando à condição de bem particular dos sócios, seja por decisão societária, dissolução parcial da sociedade ou outra razão. Esse procedimento é comum em operações como: A desincorporação pode ser formalizada por meio de contrato social, distrato ou assembleia, conforme o tipo societário, sendo registrada na Junta Comercial e na matrícula do imóvel. O que é o ITBI e quando ele é exigido? O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis inter vivos, como nas seguintes situações: A base de cálculo do ITBI costuma ser o valor de mercado do bem, e as alíquotas variam conforme o município, sendo comum o percentual de 2% a 3%. Por ser um tributo local, cada prefeitura pode editar regras próprias de exigência, isenção e lançamento do imposto. Entretanto, existem hipóteses de isenção do ITBI, previstas na Constituição Federal e em decisões judiciais, especialmente quando não há efetiva transferência onerosa do bem, como veremos adiante. Quando há isenção do ITBI na desincorporação? A isenção do ITBI pode ocorrer em situações em que o imóvel não está sendo vendido ou transferido a título oneroso, mas apenas sendo redistribuído entre os sócios da empresa. Esse entendimento é respaldado pelo artigo 156, § 2º, inciso I da Constituição Federal, que estabelece: “O imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão aos mesmos sócios em razão da dissolução da sociedade, desde que o valor transmitido não exceda o que foi integralizado.” Portanto, há isenção do ITBI quando: Se essas condições forem atendidas, o município não pode exigir o ITBI, ainda que tente justificar com base em legislação local. O que dizem os tribunais sobre a isenção do ITBI? Apesar da previsão constitucional, muitos municípios tentam cobrar ITBI em operações de desincorporação, alegando que o bem está sendo transferido do ativo circulante da empresa (destinado à venda) para pessoa física, o que caracterizaria fato gerador do imposto. Porém, o entendimento dos tribunais superiores tem caminhado no sentido de assegurar a isenção, desde que observadas as condições já mencionadas. O STF (Supremo Tribunal Federal), no julgamento do RE 796.376, reconheceu a repercussão geral sobre a matéria, concluindo que a imunidade constitucional não se aplica a valores que excedam o capital social, mas que há isenção sobre o valor correspondente ao capital integralizado. Isso significa que, se o sócio aportou R$ 1 milhão em imóveis e recebe R$ 1 milhão em desincorporação, não há ITBI. Mas, se recebe R$ 1,5 milhão, o excedente pode ser tributado. Requisitos práticos para garantir a isenção do ITBI Para ter direito à isenção do ITBI na desincorporação de imóveis, é preciso atender a alguns requisitos práticos e documentais: A empresa deve apresentar o contrato social e eventuais alterações, demonstrando que os bens transferidos foram integralizados pelos sócios como parte do capital social. A retirada dos bens do ativo da empresa deve ser registrada por meio de ata, alteração contratual ou distrato, com assinatura das partes e registro na Junta Comercial. É recomendável realizar laudo técnico para avaliar o valor de mercado do imóvel na data da desincorporação, comprovando que não houve ganho de capital. A matrícula deve ser atualizada no cartório de registro de imóveis, com averbação da transferência, preferencialmente sem menção a valor de compra e venda. Se o município autuar ou negar a isenção, é possível apresentar impugnação administrativa, com base na Constituição Federal e nos precedentes judiciais. Cuidados ao estruturar a operação Embora a isenção do ITBI seja um direito do contribuinte nas hipóteses legais, é fundamental tomar precauções para evitar questionamentos ou cobranças indevidas: Como a Bhay e Mota pode ajudar? Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, contamos com uma equipe especializada em planejamento patrimonial, reorganização societária e direito tributário, com vasta experiência em casos de desincorporação, holdings familiares e imunidades fiscais. Oferecemos suporte jurídico completo para: 📌 Entre em contato com a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária e conte com nossa equipe para garantir segurança jurídica e economia tributária em suas operações imobiliárias.

Responsabilidade do incorporador em obras entregues com vícios construtivos

Obras entregues com vícios construtivos são uma das principais fontes de insatisfação de consumidores no mercado imobiliário. Rachaduras, infiltrações, problemas estruturais, falhas em instalações elétricas e hidráulicas — todos esses defeitos podem comprometer não apenas o conforto, mas também a segurança e a durabilidade do imóvel adquirido. E, quando isso acontece, surge uma dúvida recorrente: qual é a responsabilidade do incorporador nesses casos? Neste artigo, vamos explicar com clareza os direitos dos compradores, as obrigações do incorporador previstas na legislação brasileira, os prazos de garantia, a diferença entre vícios aparentes e ocultos, e as possibilidades de reparação judicial. Se você atua no setor imobiliário, é incorporador ou advogado da área, este conteúdo é essencial para compreender os riscos e evitar prejuízos legais. O que são vícios construtivos? Vícios construtivos são falhas ou defeitos que comprometem o uso adequado, a solidez, a funcionalidade ou a estética de uma obra. Eles podem surgir logo após a entrega do imóvel ou com o tempo, dependendo de sua natureza. Podem ser classificados como: As obras entregues com vícios construtivos costumam gerar conflitos judiciais, pois o consumidor se sente lesado por ter adquirido um bem com defeitos, enquanto o incorporador pode alegar que a responsabilidade seria da construtora, da mão de obra ou mesmo do uso indevido do imóvel. Quem é o responsável pelas obras entregues com vícios construtivos? A legislação brasileira é clara ao estabelecer que o incorporador responde solidariamente pelos vícios da obra, mesmo que a execução tenha sido realizada por terceiros. Segundo a Lei nº 4.591/1964, que regula a incorporação imobiliária: “O incorporador responde, perante o adquirente, pelos prejuízos que lhe forem causados, em razão da inexecução ou má execução das obras de construção do edifício, salvo se provar que tais prejuízos resultaram de caso fortuito, força maior ou culpa exclusiva do adquirente.” Sendo assim, a responsabilidade do incorporador é objetiva, o que significa que não se discute a intenção ou culpa — basta a comprovação do defeito e do prejuízo ao consumidor. Isso se aplica inclusive a empreendimentos em que o incorporador contrata uma construtora para executar a obra. Ainda que a falha tenha origem na execução, o consumidor poderá cobrar diretamente do incorporador, que depois pode buscar ressarcimento junto aos demais envolvidos na cadeia produtiva. Quais os prazos de garantia previstos na legislação? O Código Civil, em seu artigo 618, prevê que: “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o construtor responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo.” Além disso, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece dois prazos relevantes: O início da contagem do prazo depende da natureza do vício: Portanto, obras entregues com vícios construtivos podem gerar obrigações para o incorporador mesmo anos após a conclusão do empreendimento, especialmente se os defeitos forem estruturais e de difícil percepção imediata. O que o consumidor pode exigir? Diante de obras entregues com vícios construtivos, o comprador do imóvel tem alguns caminhos legais possíveis: A jurisprudência dos tribunais brasileiros tem sido favorável aos consumidores em muitos desses casos, principalmente quando se trata de vícios estruturais ou ocultos. A importância do laudo técnico Em ações judiciais ou até mesmo em notificações extrajudiciais, é comum a apresentação de um laudo técnico de engenharia. Esse documento é elaborado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e serve para: No caso de obras entregues com vícios construtivos, o laudo técnico pode ser decisivo para comprovar a responsabilidade do incorporador e para definir o tipo de reparação exigida. O papel do advogado nesses casos Tanto incorporadores quanto consumidores devem contar com assessoria jurídica especializada para lidar com vícios construtivos. O advogado pode: Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, atuamos ao lado de incorporadoras, construtoras e consumidores, sempre com foco na resolução eficiente e jurídica dos conflitos envolvendo obras entregues com vícios construtivos. Como evitar problemas com vícios construtivos? Empresas que atuam no mercado imobiliário devem investir em boas práticas de gestão e prevenção, tais como: Essas medidas reduzem significativamente os riscos de enfrentar litígios decorrentes de obras entregues com vícios construtivos e demonstram compromisso com a qualidade e a satisfação do cliente. Conclusão A entrega de obras com vícios construtivos é uma situação delicada que exige atenção, responsabilidade e preparo legal por parte do incorporador. A legislação brasileira impõe uma responsabilidade objetiva e solidária, o que significa que o incorporador será o principal responsável perante o consumidor, mesmo que a falha tenha origem em terceiros. Por isso, a melhor estratégia é atuar preventivamente, com controles internos eficientes, bons contratos, documentação bem elaborada e, acima de tudo, apoio jurídico especializado. 📌 Se você é incorporador e precisa de orientação sobre como proteger seu negócio contra ações judiciais relacionadas a vícios construtivos — ou se é consumidor e está enfrentando problemas com a qualidade do imóvel entregue — entre em contato com a equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária.

Retenção de valores no distrato de compra e venda de imóveis: entenda seus direitos

O distrato de compra e venda de imóveis é uma situação que pode gerar dúvidas e conflitos, especialmente em relação à retenção de valores pagos pelo comprador ao longo do contrato. Quando a negociação é desfeita, seja por vontade do comprador ou do vendedor, o que pode ou não ser retido se torna uma questão central — e, muitas vezes, polêmica. Neste artigo, você vai entender o que diz a legislação sobre o distrato de compra e venda de imóveis, quais são os limites legais para retenção de valores pelas construtoras ou incorporadoras, quando a devolução deve ser integral, e como agir para proteger seus direitos caso enfrente um distrato. O que é o distrato de compra e venda de imóveis? O distrato de compra e venda de imóveis é o ato jurídico que formaliza o rompimento do contrato de compra e venda antes da entrega definitiva do bem. Ele pode ocorrer: Embora a prática seja antiga, a regulamentação específica sobre o tema só foi consolidada recentemente com a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário. Essa norma trouxe maior segurança jurídica para ambas as partes, limitando a retenção de valores e estabelecendo regras claras sobre multas e devoluções. O que a Lei do Distrato diz sobre retenção de valores? A Lei nº 13.786/2018 estabelece que, nos contratos firmados para aquisição de imóveis em incorporação imobiliária ou loteamento urbano, é possível a retenção de parte dos valores pagos caso o comprador desista do negócio de forma voluntária, ou seja, sem culpa da vendedora. Percentual de retenção permitido por lei A legislação determina que, nos casos em que o empreendimento esteja submetido ao regime de afetação (prática comum em grandes lançamentos), a incorporadora pode reter: Nos empreendimentos sem afetação, a retenção deve ser limitada a 25% do valor pago, acrescido das despesas contratuais previstas, como corretagem e taxas administrativas. ⚠️ Importante: A comissão de corretagem só pode ser retida se o comprador tiver sido informado com clareza sobre essa cobrança antes da assinatura do contrato. Quando a devolução deve ser integral? Em algumas situações, o comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos, com possível indenização. Isso ocorre, por exemplo: Nesses casos, a retenção de valores no distrato de compra e venda de imóveis é ilegal, pois o comprador é considerado parte lesada. Como deve ser feito o reembolso ao comprador? Segundo a Lei do Distrato, o reembolso dos valores devidos deve ocorrer no prazo de até 180 dias após o distrato, ou 30 dias após a revenda da unidade, o que ocorrer por último. No caso dos loteamentos, o prazo é de até 12 meses, salvo disposição mais benéfica ao comprador. Se a construtora não realizar a devolução no prazo legal, poderá ser condenada judicialmente a pagar correção monetária, juros de mora e, em alguns casos, indenização por danos morais. Distrato judicial x distrato extrajudicial O distrato de compra e venda de imóveis pode ser feito de forma extrajudicial, com um acordo entre as partes, ou ser levado ao Poder Judiciário, caso haja discordância quanto à retenção de valores, prazos ou devoluções. No distrato extrajudicial: No distrato judicial: Geralmente, quando a retenção supera os percentuais legais ou quando há atrasos na devolução, a via judicial se torna necessária para garantir os direitos do consumidor. Quais são os erros mais comuns em distratos? Veja alguns erros que compradores e vendedores devem evitar ao lidar com o distrato de compra e venda de imóveis: Estar bem orientado é essencial para evitar perdas financeiras e garantir que o distrato ocorra dentro da legalidade. O que diz a jurisprudência sobre retenção de valores? O entendimento dos tribunais é de que retenções superiores a 25% ou 50%, conforme o regime de afetação, são consideradas abusivas. Mesmo antes da Lei nº 13.786/2018, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) já havia firmado entendimento sobre a necessidade de limitar a multa por desistência a um percentual razoável, respeitando os princípios do equilíbrio contratual. Com a nova lei, essas diretrizes foram positivadas, reforçando a proteção ao comprador. Ainda assim, a análise de cada caso é individual, sendo necessário considerar o histórico de pagamentos, os documentos assinados e a situação do empreendimento. Como as incorporadoras devem agir diante de um pedido de distrato? Para as incorporadoras, o pedido de distrato por parte do comprador exige atenção redobrada às disposições legais e contratuais, especialmente após a vigência da Lei nº 13.786/2018. Uma condução inadequada pode gerar prejuízos financeiros, ações judiciais e desgaste da imagem da empresa. Alguns cuidados essenciais: 📌 Se sua incorporadora está lidando com pedidos de distrato e deseja garantir a aplicação correta da lei e a proteção patrimonial da empresa, fale com a equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária. E se você é adquirente, como agir diante de retenções indevidas? Se você está enfrentando uma situação de distrato de compra e venda de imóveis e suspeita que os valores retidos são excessivos ou que há descumprimento dos prazos de devolução, é fundamental: A atuação de um advogado especializado pode garantir não só o recebimento do valor correto, mas também a reparação de eventuais danos sofridos. Conte com a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, temos ampla experiência em contratos de compra e venda, distratos e disputas envolvendo retenção de valores indevidos. Atuamos tanto na prevenção, com a análise de contratos, quanto na defesa judicial de clientes que tiveram prejuízos financeiros em razão de distratos mal conduzidos. Oferecemos: Conclusão O distrato de compra e venda de imóveis é uma realidade no mercado imobiliário, mas deve seguir os parâmetros legais para evitar abusos. A retenção de valores só pode ser feita nos limites da lei e sempre respeitando os direitos do consumidor. Com a devida orientação, é possível preservar seu patrimônio e tomar decisões conscientes em momentos de rescisão contratual. 📌 Se você está passando por um distrato ou pretende desfazer um contrato de compra e venda, entre em contato com a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária. Estamos prontos para

Sou obrigado a renovar o contrato de aluguel comercial?

Essa é uma dúvida comum entre locadores e locatários de imóveis comerciais. A renovação de contrato pode gerar incertezas e até conflitos, especialmente quando as partes têm interesses diferentes: o inquilino quer continuar no imóvel, mas o proprietário deseja retomar o espaço — ou o contrário. Afinal, a renovação do aluguel comercial é obrigatória? O que diz a lei? Quais os direitos e deveres de cada parte? Neste artigo, preparado pela Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, você vai entender de forma clara e objetiva quando o contrato pode ser renovado, em que casos o locador é obrigado a renovar, e o que fazer se não houver acordo entre as partes. O que diz a Lei de Locações sobre o aluguel comercial? A principal norma que regula os contratos de locação no Brasil é a Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato. Ela estabelece regras específicas para contratos de locação residencial e não residencial (ou seja, comerciais, industriais, profissionais etc.). No caso dos alugueis comerciais, a lei prevê uma figura específica: a ação renovatória de contrato de locação. Esse instrumento foi criado com o objetivo de dar mais segurança ao ponto comercial e à atividade econômica exercida no local, protegendo o inquilino de ser despejado sem justificativa após anos de investimento no imóvel. Mas atenção: a renovação do contrato de locação comercial não é automática. Ou seja, o locatário não tem direito garantido de renovação em qualquer situação. É necessário preencher certos requisitos legais e, caso não haja acordo, pode ser preciso recorrer ao Judiciário. A renovação é obrigatória? Depende. A renovação do contrato de aluguel comercial pode ser obrigatória para o locador, desde que o inquilino atenda aos requisitos legais previstos no artigo 51 da Lei do Inquilinato. De forma resumida, a renovação é obrigatória nas seguintes condições: Se todas essas condições forem atendidas, o locador pode ser obrigado judicialmente a renovar o contrato, mesmo que não queira. Quando o locador pode se recusar a renovar? Mesmo nos casos em que o inquilino cumpre todos os requisitos para pleitear a renovação, a lei ainda prevê exceções. O locador poderá se recusar a renovar o contrato nas seguintes situações: 1.Retomada do imóvel para uso próprio Se o proprietário quiser usar o imóvel para exercer atividade própria, de seu cônjuge ou filhos, pode recusar a renovação. Mas precisa comprovar a real necessidade e o uso direto do imóvel. Não é permitido, por exemplo, alugar o espaço para outro. 2.Obras que exigem desocupação (por determinação do Poder Público) Se for necessário realizar obras no imóvel que inviabilizem a permanência do inquilino durante o prazo do contrato, como demolições, grandes reformas ou adaptações estruturais, a renovação também pode ser negada. 3.Interesse em vender o imóvel Se o proprietário quiser vender o imóvel e não renovar o contrato, ele deve respeitar o direito de preferência do locatário, conforme previsto na lei. Caso o inquilino não manifeste interesse na compra, o imóvel pode ser vendido e o novo proprietário poderá retomar o uso, desde que respeite os prazos legais. O que é a ação renovatória? A ação renovatória é o instrumento jurídico que permite ao inquilino comercial solicitar judicialmente a renovação do contrato quando não há acordo com o locador. Esse tipo de ação precisa ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato, e deve demonstrar que o inquilino: Se a ação for julgada procedente, o juiz poderá renovar o contrato por mais 5 anos, fixando novo valor de aluguel e condições ajustadas, caso necessário. Importante: Se o inquilino perder o prazo e não ajuizar a ação dentro do período legal, perde o direito à renovação compulsória. Tanto o locador quanto o inquilino devem ter clareza sobre os riscos que envolvem a não renovação do contrato comercial: Para o locador: Para o inquilino: Como proceder para renovar o contrato com segurança? A renovação de contrato de aluguel comercial exige planejamento e acompanhamento jurídico. Veja algumas boas práticas: Conclusão: o contrato pode ou não ser renovado, mas o direito depende da situação Então, afinal: sou obrigado a renovar o contrato de aluguel comercial? A resposta é: depende da relação entre as partes e das exigências legais. O locador não é obrigado a renovar em qualquer caso, mas o inquilino pode garantir a renovação por meio de ação judicial, desde que cumpra os critérios previstos na Lei do Inquilinato. Por outro lado, se o locador tiver um motivo legalmente aceito, poderá retomar o imóvel ao fim do contrato. O importante é que ambas as partes atuem com clareza, responsabilidade e orientação jurídica especializada, evitando conflitos e prejuízos. Precisa de ajuda para lidar com renovação de contrato comercial? A Bhay e Mota Advocacia Imobiliária atua com excelência em negociações, ações renovatórias e consultoria jurídica para locadores e locatários de imóveis comerciais. Se você tem um contrato a vencer ou deseja entender melhor os seus direitos, fale conosco. 🔹 Assessoria completa em contratos de locação comercial;🔹 Análise de cláusulas, prazos e renovação;🔹 Atuação em ações judiciais de renovação ou despejo;🔹 Planejamento estratégico e segurança jurídica. Entre em contato com a Bhay e Mota e evite riscos desnecessários.

Comprei um imóvel na planta e a obra atrasou. O que posso fazer?

Adquirir um imóvel na planta é o sonho de muitas pessoas. Além dos preços geralmente mais atrativos, essa modalidade costuma oferecer facilidades de pagamento durante a obra e a possibilidade de personalização da unidade. Porém, infelizmente, um dos problemas mais comuns nesse tipo de negociação é o atraso na entrega da obra, situação que gera frustração, insegurança e, muitas vezes, sérios prejuízos financeiros para o comprador. Se você está passando por isso, saiba que não está sozinho — e, mais importante, você tem direitos garantidos pela legislação brasileira. Neste artigo, preparado pela equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, vamos esclarecer em detalhes quais são os seus direitos, quais medidas podem ser tomadas e quais indenizações podem ser cabíveis nesses casos. 🔎 Atraso na entrega de imóvel na planta: quando ele é considerado ilegal? De forma geral, o contrato de compra e venda de um imóvel na planta estabelece uma data prevista para entrega, que consta no próprio instrumento firmado entre comprador e construtora. Porém, a lei permite que a construtora utilize uma cláusula chamada de “tolerância contratual”, que normalmente concede um prazo adicional de até 180 dias (6 meses) para a conclusão da obra, sem que isso gere penalidades. Portanto, Se a obra ultrapassou o prazo previsto no contrato de 180 dias de tolerância, a construtora já estará, juridicamente, em atraso perante o adquirente, caracterizando descumprimento contratual. ⚠️O que fazer quando o prazo da obra atrasa? Se a obra não foi entregue dentro do prazo legal, você tem algumas opções, que podem ser aplicadas isoladamente ou de forma cumulativa, dependendo da sua situação e do que for mais vantajoso: ✅ 1. Pedir o cumprimento do contrato (forçar a entrega do imóvel) Se você ainda tem interesse no imóvel e quer recebê-lo, pode exigir que a construtora cumpra com a obrigação. Nesse caso: ✅ 2. Rescisão contratual com devolução dos valores pagos Se o atraso inviabilizou seus planos e você não quer mais o imóvel, é possível entrar com uma ação de rescisão contratual por culpa da construtora, com a devolução dos valores pagos. Neste cenário, a lei e os tribunais brasileiros garantem que: 💰 Indenização: quais são seus direitos no caso de atraso? Quando há atraso na entrega de um imóvel, diversos tipos de indenização podem ser requeridos, além da própria multa contratual. Confira os principais: 🔹 Multa por atraso Se prevista no contrato, a multa deve ser aplicada proporcionalmente ao tempo de atraso. Caso o contrato não preveja, a Justiça, na maioria das decisões, entende que é cabível aplicar uma multa padrão de 1% ao mês sobre o valor já pago, desde o fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves. 🔹 Aluguel provisório (lucros cessantes) Além disso a construtora deve indenizar o adquirente pelo valor dos aluguéis que o adquirente deixou de receber ou que precisou desembolsar em decorrência do atraso. Os tribunais têm sido firmes nesse entendimento: se você comprou um imóvel e não pôde usufruir no prazo, a construtora deve arcar com o prejuízo. 🔹 Danos morais O dano moral não é automático, mas pode ser reconhecido quando o atraso gera situações que extrapolam o mero aborrecimento. Exemplos: 🔹 Correção dos valores pagos Além de multas e indenizações, todos os valores pagos até o momento devem ser corrigidos monetariamente, seja na hipótese de rescisão contratual ou no cálculo da multa por atraso. 🏗️ Atraso por motivos de força maior: a construtora pode se isentar? A construtora só pode tentar se isentar do atraso quando este ocorre por força maior, caso fortuito ou fatos imprevisíveis, como: No entanto, a jurisprudência é bastante restritiva nesses casos. Problemas administrativos da construtora, falta de planejamento, demora em obter financiamento, mão de obra ou materiais, não são aceitos como justificativa para atrasos. 📑 Documentação necessária para ingressar com uma ação Se a sua obra atrasou e você deseja buscar seus direitos judicialmente, organize a seguinte documentação: 🏛️ O que diz a lei sobre o atraso na entrega de imóveis na planta? O tema é regulado principalmente pelo Código Civil Brasileiro, que garante o direito ao cumprimento das obrigações contratuais, além da possibilidade de indenização por inadimplemento. Além disso, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) se aplica integralmente às relações entre comprador e construtora, pois se trata de uma relação de consumo. A construtora, na condição de fornecedora, tem obrigação de cumprir fielmente o contrato, bem como de responder por falhas na prestação do serviço — como é o caso do atraso na obra. 👨‍⚖️ Quanto tempo leva uma ação contra a construtora? Em média, uma ação de indenização ou rescisão pode levar de 6 meses a 2 anos, dependendo da cidade e da complexidade do caso. Porém, vale destacar que, dependendo do pedido, o advogado pode solicitar tutelas de urgência, como: 🚩 Como evitar problemas antes de comprar um imóvel na planta? Se você está pensando em adquirir um imóvel na planta, adote as seguintes precauções: ✅ Conclusão: seus direitos estão protegidos Se você comprou um imóvel na planta e a obra atrasou, não fique de mãos atadas. A legislação brasileira protege o consumidor e oferece diversas alternativas para reparar seus prejuízos. Seja para exigir a entrega do imóvel, seja para rescindir o contrato e reaver os valores pagos, com correções e indenizações, é fundamental contar com o suporte de um escritório especializado em direito imobiliário. 📞 Entre em contato agora com a equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária. Somos especialistas em resolver casos de atraso na entrega de imóveis e estamos prontos para garantir seus direitos. Agende uma consultoria e não deixe que esse problema comprometa seus planos e seu patrimônio.

Usucapião: o que é, como funciona e quando é possível regularizar um imóvel

Você mora há anos em um imóvel sem escritura? Ou adquiriu uma casa de boa-fé, mas nunca conseguiu transferir para o seu nome? A boa notícia é que o ordenamento jurídico brasileiro oferece uma solução para esses casos: a usucapião. Neste artigo, explicamos de forma clara e objetiva o que é usucapião, como funciona esse processo e quais são as modalidades previstas em lei. Além disso, orientamos sobre como agir para regularizar o seu imóvel com segurança. O que é usucapião? Usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um imóvel ou terreno pela posse prolongada, pacífica e ininterrupta. Em termos simples, se você utiliza o bem como se fosse seu por um determinado período, de forma contínua, sem contestação e atendendo certos requisitos legais, pode pedir que essa posse seja reconhecida oficialmente. Essa é uma forma de regularização fundiária e é especialmente comum em casos de imóveis sem escritura, heranças mal resolvidas ou promessas de compra e venda informais. 📌 Quais os requisitos para usucapião? Embora os critérios possam variar conforme o tipo de usucapião, alguns elementos comuns são exigidos em praticamente todas as modalidades: 📚 Quais são os tipos de usucapião? 1. Usucapião Extraordinária 2. Usucapião Ordinária 3. Usucapião Urbana (art. 183, CF e art. 1240, Código Civil) 4. Usucapião Rural (art. 191, CF) 5. Usucapião Familiar Como funciona o processo de usucapião? A usucapião pode ser obtida judicialmente (por meio de ação) ou extrajudicialmente (diretamente no cartório de registro de imóveis). A escolha do caminho dependerá da documentação disponível e da existência (ou não) de litígios envolvendo o bem. Em suma o procedimento tem o seguinte rito: ⏳ Qual o prazo médio para concluir uma usucapião? Embora o tempo total possa variar de acordo com a complexidade do caso, tipo de usucapião e estrutura dos órgãos envolvidos (cartório, juízo competente etc.), é possível estimar um cronograma aproximado com base nas etapas práticas do procedimento: 🗂 1. Levantamento de documentos e elaboração da planta Prazo estimado: 45 a 90 dias Nesta fase, o interessado reúne documentos pessoais, certidões, croqui da área, memorial descritivo e procura apoio técnico para obtenção de planta georreferenciada e levantamento topográfico. ✍️ 2. Elaboração do requerimento e ingresso do pedido Prazo estimado: 30 dias Com a documentação organizada, o advogado redige a petição inicial (no caso judicial) ou o requerimento ao cartório (na via extrajudicial), acompanhado de todos os elementos técnicos e jurídicos. 📑 3. Trâmite processual ou cartorário Via extrajudicial (cartório): 6 a 24 mesesVia judicial (justiça comum): 1 a 4 anos A duração dependerá da via escolhida e da existência de impugnações por parte de vizinhos, confrontantes, órgãos públicos ou outros interessados. 📘 4. Registro da sentença ou do reconhecimento em cartório Prazo estimado: 15 a 45 dias Finalizado o processo e cumpridas as exigências, o cartório registra oficialmente o imóvel no nome do possuidor, reconhecendo o domínio com base na usucapião. 🧭 Dica prática: A via extrajudicial tende a ser mais rápida, mas só é possível quando não há litígios ou dúvidas sobre os documentos. Sempre consulte um advogado especializado para avaliar qual o melhor caminho no seu caso. 💡 É possível fazer usucapião de imóvel com financiamento? Não. Imóveis alienados fiduciariamente (financiados) permanecem sob propriedade da instituição financeira até a quitação do débito. Enquanto isso, não é possível requerer usucapião. ⚠️ Por que contar com apoio jurídico é essencial? Não. Imóveis alienados fiduciariamente (financiados) permanecem sob propriedade da instituição financeira até a quitação do débito. Enquanto isso, não é possível requerer usucapião. Embora pareça simples na teoria, o processo de usucapião envolve interpretações legais, produção de provas, análise registral e diálogo com órgãos públicos. Um erro na condução pode comprometer anos de posse e gerar despesas desnecessárias. 👉 O escritório Bhay e Mota conta com profissionais especialistas em Direito Imobiliário e Regularização Fundiária, com ampla experiência em processos de usucapião extrajudicial e judicial. 📩 Se você tem um imóvel nessas condições, agende uma consultoria gratuita e receba orientação personalizada.

Holding Imobiliária: Proteção patrimonial e otimização tributária

Você já ouviu falar em holding imobiliária? Esse modelo societário vem ganhando cada vez mais destaque entre famílias, empresários e investidores que desejam proteger seus imóveis, facilitar o planejamento sucessório e, ao mesmo tempo, reduzir legalmente a carga tributária sobre os rendimentos com aluguéis. Com o aumento dos riscos jurídicos, a complexidade das relações familiares e a alta carga de impostos no Brasil, muitos proprietários de imóveis estão buscando maneiras de organizar melhor seus bens, preservar o patrimônio conquistado e evitar dores de cabeça no futuro. É justamente nesse contexto que a holding imobiliária se mostra uma excelente solução. Neste artigo, a equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária explica em detalhes o que é uma holding, como ela funciona, os benefícios fiscais e sucessórios envolvidos, quais os cuidados necessários na sua constituição e por que ela pode ser a chave para uma gestão patrimonial mais inteligente e segura. Continue conosco até o final e descubra se essa é a estratégia ideal para proteger o seu patrimônio e garantir tranquilidade para sua família. O que é uma holding imobiliária? A holding imobiliária é um tipo de empresa criada com o objetivo de administrar bens imóveis próprios da família ou de um grupo de sócios, promovendo ao mesmo tempo proteção patrimonial e otimização tributária. Ao transferir legalmente os bens imóveis da pessoa física para o CNPJ de uma holding, é possível proteger o patrimônio contra riscos jurídicos, evitar disputas familiares no futuro e reduzir a carga de impostos sobre os rendimentos, como o aluguel. É um modelo muito comum entre investidores, empresários, famílias com múltiplos imóveis ou herdeiros que desejam organizar de forma inteligente o patrimônio imobiliário. Quais os principais objetivos de uma holding imobiliária? A holding imobiliária pode ser utilizada para: Como funciona a estrutura de uma holding imobiliária? A estrutura da holding pode variar conforme o objetivo dos sócios, mas em geral segue o seguinte modelo: Essa estrutura permite que os imóveis continuem sendo administrados, alugados ou vendidos pela holding, mas com uma gestão mais eficiente, economia de impostos e menor exposição jurídica. Quais os benefícios tributários da holding imobiliária? A economia tributária é um dos fatores que mais motivam a criação de holdings imobiliárias. Veja as vantagens mais relevantes: 1.Redução de impostos sobre aluguel Isso pode representar uma redução de mais de 50% na carga tributária mensal, além de permitir a distribuição de lucros isentos de IRPF aos sócios da empresa. 2.Isenção de ITBI na integralização de imóveis Em muitas cidades, é possível integralizar imóveis no capital social da holding com isenção do ITBI, desde que: Essa isenção é prevista no art. 156, §2º, I da Constituição Federal e pode gerar uma economia relevante logo na constituição da empresa. 3. Eliminação da dupla tributação em heranças Ao invés de pagar o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis) sobre os imóveis no momento do falecimento, os sócios podem antecipar a sucessão com a doação das cotas da empresa aos herdeiros. Como as cotas da holding são mais fáceis de dividir e transferir, o processo evita o inventário judicial e pode ter alíquota de imposto reduzida (varia conforme o estado, geralmente entre 4% e 8%). Proteção patrimonial: como a holding resguarda seus bens? A constituição de uma holding não apenas melhora a eficiência tributária, mas também fortalece a blindagem do patrimônio. Isso acontece por vários motivos: Ou seja, a holding funciona como uma barreira legal que protege os imóveis de litígios, execuções fiscais, divórcios e problemas com sócios. Quem pode se beneficiar de uma holding imobiliária? Esse modelo pode ser vantajoso para: Mesmo quem possui apenas 2 ou 3 imóveis de alto valor já pode ter vantagens com a estruturação de uma holding, principalmente se estiver pensando no longo prazo. Cuidados jurídicos na constituição de uma holding imobiliária Apesar das vantagens, é fundamental que a criação da holding seja feita com planejamento jurídico e contábil adequado. Alguns pontos de atenção incluem: Além disso, é essencial manter a gestão da holding ativa e regular, com declarações contábeis, contratos de locação, pró-labore dos administradores e prestação de contas dos sócios. Conclusão A holding imobiliária é uma ferramenta poderosa para quem deseja estruturar o patrimônio, reduzir a carga tributária e proteger seus bens com segurança jurídica. Por meio de uma empresa criada com esse fim, é possível: ✅ Pagar menos impostos sobre aluguel;✅ Evitar inventários demorados e custosos;✅ Resguardar os imóveis de ações judiciais e partilhas;✅ Estabelecer regras claras de gestão e sucessão. No entanto, para aproveitar todos esses benefícios, é indispensável o suporte de um escritório especializado em direito imobiliário, societário e tributário. 📞 Entre em contato com a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária e descubra como podemos ajudar você a estruturar uma holding imobiliária sob medida para proteger seu patrimônio e planejar seu futuro com segurança.

Contrato de locação comercial: cláusulas imprescindíveis e garantias legais

O contrato de locação comercial é um instrumento jurídico fundamental para regulamentar a relação entre proprietários de imóveis e empresas que desejam utilizá-los para atividades comerciais. Ao contrário da locação residencial, que possui regras específicas e proteção mais acentuada ao inquilino, a locação de imóveis para fins comerciais é regida por normas que buscam equilibrar interesses empresariais e patrimoniais, exigindo maior atenção à sua elaboração. Por isso, entender as cláusulas imprescindíveis e as garantias legais aplicáveis a esse tipo de contrato é essencial para prevenir litígios, preservar a segurança jurídica e proteger o investimento de ambas as partes. Neste artigo, a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária explica tudo o que você precisa saber antes de firmar um contrato de locação comercial. O que é um contrato de locação comercial? Trata-se de um acordo firmado entre o locador (proprietário do imóvel) e o locatário (empresa ou empreendedor que pretende utilizar o espaço para fins comerciais), com o objetivo de permitir o uso do imóvel mediante o pagamento de um aluguel mensal e demais encargos, por prazo determinado ou indeterminado. Esse contrato é regido pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), mas as partes possuem maior liberdade para negociar cláusulas específicas, desde que não contrariem princípios legais e normas de ordem pública. A importância da formalização contratual Diferente do que muitos pensam, o contrato verbal é válido juridicamente. No entanto, no contexto da locação comercial, onde estão em jogo investimentos empresariais, reformas estruturais e planos de médio e longo prazo, a formalização por escrito é imprescindível. Um contrato bem redigido protege ambas as partes e evita conflitos judiciais. Ele também facilita a negociação em momentos de renovação, revisão de valores, rescisão ou inadimplemento. Cláusulas imprescindíveis no contrato de locação comercial Veja a seguir os principais pontos que não podem faltar em um contrato de locação comercial: 1. Identificação das partes O contrato deve conter os dados completos do locador e do locatário. No caso de pessoas jurídicas, é essencial incluir: Essa identificação evita dúvidas sobre a titularidade das obrigações e facilita a execução do contrato em caso de descumprimento. 2. Objeto da locação É necessário especificar detalhadamente qual é o imóvel alugado, com dados como: A descrição evita discussões futuras sobre eventuais alterações no imóvel e responsabilidades por reformas ou avarias. 3. Finalidade comercial Essa cláusula deve explicitar que a locação se destina exclusivamente ao uso comercial, e preferencialmente indicar qual será a atividade exercida (ex: loja de roupas, restaurante, escritório de advocacia etc.). É comum o locador restringir atividades que possam causar incômodo ao condomínio ou vizinhança, como bares com som alto ou atividades industriais com uso de produtos químicos. 4. Prazo do contrato O prazo da locação comercial pode ser determinado (ex: 30 meses) ou indeterminado. Para garantir segurança jurídica ao locatário, recomenda-se o prazo mínimo de 30 meses, conforme previsto na Lei do Inquilinato, permitindo a renovação compulsória (direito à ação renovatória). A definição do prazo influencia diretamente: 5. Valor do aluguel e forma de pagamento Deve-se indicar: O contrato também pode prever reajustes periódicos com base em índice de inflação, como o IGP-M ou IPCA, geralmente a cada 12 meses. 6. Encargos da locação Além do aluguel, é necessário especificar quem será responsável por cada encargo, como: Em regra, o locatário arca com todos os encargos decorrentes do uso do imóvel, mas isso pode ser ajustado entre as partes. 7. Garantias locatícias É comum que o locador exija uma garantia para proteger-se contra inadimplência. As garantias mais utilizadas são: A escolha da garantia deve ser registrada no contrato, com todos os detalhes sobre sua execução em caso de inadimplência. 8. Direito à renovação contratual (ação renovatória) Um dos direitos mais importantes do locatário comercial é a renovação compulsória da locação, garantida quando: Para garantir esse direito, o locatário deve entrar com ação renovatória no prazo de 1 ano a 6 meses antes do término do contrato. Essa cláusula deve ser tratada com atenção no contrato, evitando brechas que impeçam a renovação judicial. 9. Reformas e benfeitorias É fundamental estabelecer quem pode realizar reformas e quem arcará com os custos. As opções incluem: Sem cláusula clara, o locatário corre o risco de investir no imóvel e não poder reaver os valores ou os itens ao final da locação. 10. Rescisão e multas A cláusula de rescisão deve prever: Essa previsibilidade evita conflitos e permite um encerramento contratual mais seguro. Garantias legais aplicáveis ao contrato de locação comercial Além das cláusulas contratuais, a Lei do Inquilinato garante alguns direitos básicos que devem ser observados: As partes também podem se socorrer de instrumentos extrajudiciais, como mediação e arbitragem, caso optem por essa via no contrato. A importância da assessoria jurídica especializada A elaboração de um contrato de locação comercial exige conhecimento técnico e atenção aos detalhes. Uma cláusula mal redigida ou omissa pode gerar: Contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para garantir que o contrato esteja de acordo com a legislação vigente, respeite os interesses das partes e evite litígios futuros. Conclusão O contrato de locação comercial é um instrumento essencial para negócios que envolvem o uso de imóveis como ponto comercial, sede de empresas ou locais de prestação de serviços. Elaborar um contrato completo, com cláusulas claras e ajustadas à realidade da operação, é o primeiro passo para garantir segurança, estabilidade e boa convivência entre locador e locatário. Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, atuamos com excelência na elaboração, análise e revisão de contratos de locação comercial, sempre atentos às melhores práticas e às atualizações legais que impactam o setor. 👉 Está pensando em alugar ou locar um imóvel comercial? Conte com a orientação jurídica especializada da Bhay e Mota para proteger seu patrimônio e seu negócio. Entre em contato conosco!

Convenção de condomínio: passo a passo para elaboração e registro

A convenção de condomínio é o documento jurídico mais importante da vida condominial. É ela quem estabelece as regras fundamentais de convivência, uso das áreas comuns, divisão de despesas, direitos e deveres dos condôminos, e o funcionamento da gestão do condomínio. Sem uma convenção bem elaborada e devidamente registrada, a administração fica vulnerável, os conflitos aumentam, e a segurança jurídica do condomínio é comprometida. Neste artigo, a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária apresenta um guia completo sobre a convenção de condomínio, explicando o que é, para que serve, o que deve conter, como elaborar e como registrar esse documento tão essencial à vida em comunidade. O que é a convenção de condomínio? A convenção de condomínio é um instrumento jurídico que regulamenta a estrutura e o funcionamento do condomínio. Ela é prevista no Código Civil (artigos 1.333 a 1.335) e sua elaboração é obrigatória tanto para condomínios edilícios residenciais quanto para condomínios comerciais ou mistos. É a convenção que define, por exemplo: Enquanto o regimento interno trata do comportamento dos moradores no dia a dia, a convenção tem uma natureza jurídica mais ampla e vinculante, sendo comparável a um “estatuto do condomínio”. Convenção é obrigatória? Sim. A convenção de condomínio é obrigatória por lei e sua ausência pode dificultar: Por isso, a convenção deve ser elaborada e registrada o quanto antes, especialmente em novos empreendimentos ou condomínios que passaram recentemente por desmembramento. Quem elabora a convenção de condomínio? A elaboração da convenção pode ser feita: Depois de elaborada, a convenção deve ser aprovada em assembleia e registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade contra terceiros. Elaboração e registro da convenção de condomínio Confira no passo a passo abaixo, um resumo com os principais procedimentos e cuidados necessários, a serem considerados para a correta elaboração e o registro da convenção de condomínio: 1. Reunião de condôminos e definição da comissão responsável O primeiro passo é reunir os condôminos (ou adquirentes, se ainda não há instituição formal) para discutir a necessidade de elaborar ou revisar a convenção. É recomendável criar uma comissão de representantes para conduzir esse processo, preferencialmente com o apoio de um advogado imobiliário. Essa comissão pode: 2. Redação do texto da convenção A convenção deve ser elaborada com clareza, objetividade e embasamento legal. Deve contemplar todas as regras estruturais que regerão o condomínio. Elementos essenciais da convenção: 3. Aprovação da convenção em assembleia Com o texto finalizado, é necessário convocar assembleia geral para aprovação da convenção. O quórum mínimo exigido é de 2/3 das unidades autônomas, conforme o artigo 1.333 do Código Civil. Importante: A aprovação deve constar da ata da assembleia, que também será registrada junto com a convenção. 4. Registro da convenção no Cartório de Registro de Imóveis Após aprovada em assembleia, a convenção precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis onde está matriculado o terreno ou edifício. Documentos necessários para o registro: Após o registro, a convenção passa a produzir efeitos perante terceiros, incluindo bancos, órgãos públicos, prestadores de serviços e até o Poder Judiciário. 5. Divulgação e integração com o regimento interno Com a convenção registrada, recomenda-se divulgá-la amplamente entre os condôminos, entregando uma cópia digital ou física para cada morador ou condômino. Em seguida, pode-se elaborar ou revisar o regimento interno, que trata de regras cotidianas, como: Ambos os documentos devem se complementar e estar alinhados com o Código Civil. A importância da assessoria jurídica na elaboração da convenção Elaborar uma convenção de condomínio não é apenas “copiar um modelo da internet”. É necessário analisar: Por isso, a atuação de um advogado imobiliário especializado é fundamental para garantir que a convenção seja completa, legal, aplicável e eficaz. Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, auxiliamos síndicos, administradoras, incorporadoras e condôminos em todas as etapas da elaboração, aprovação e registro da convenção condominial, sempre com atenção às particularidades do empreendimento e respaldo jurídico completo. 👉 Precisa elaborar ou revisar a convenção do seu condomínio? Fale com a Bhay e Mota e tenha segurança jurídica em cada cláusula.

Averbação de construção: como regularizar obras e evitar multas

A regularização de construções é uma etapa essencial para garantir a segurança jurídica de um imóvel. Seja em imóveis urbanos ou rurais, residenciais ou comerciais, é indispensável que a edificação esteja devidamente registrada na matrícula, refletindo sua situação real. Esse procedimento é conhecido como averbação de construção e, quando negligenciado, pode acarretar multas, dificuldades para financiamento, venda e até embargos administrativos. Neste artigo, a equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária explica em detalhes o que é a averbação de construção, como regularizar uma obra junto ao cartório e à prefeitura, quais documentos são necessários e como evitar problemas legais relacionados à irregularidade de edificações. O que é a averbação de construção? A averbação de construção é o ato de registrar na matrícula do imóvel a existência de uma edificação, ampliação, reforma ou demolição realizada em um terreno já registrado. Ao comprar um terreno ou imóvel, o comprador tem acesso à matrícula imobiliária, que contém o histórico de transações e características do bem. Porém, se uma casa, prédio, galpão ou qualquer outro tipo de edificação foi construída no local, essa obra só se torna oficialmente reconhecida após a averbação. Em outras palavras, construir sem averbar é como manter um imóvel invisível para o sistema jurídico e cartorário, gerando uma série de limitações e riscos legais. Quando a averbação é obrigatória? A averbação é obrigatória sempre que houver: Ou seja, toda modificação relevante que altere a descrição do imóvel constante na matrícula deve ser averbada. Quais são as consequências de não averbar uma construção? Manter uma obra sem averbação pode gerar diversos prejuízos ao proprietário: 1. Multas e autuações A prefeitura pode aplicar multas por construção irregular, especialmente se a edificação não tiver habite-se ou alvará de funcionamento (no caso de imóveis comerciais). Essas multas podem se acumular e comprometer a regularização futura. 2. Impedimento para financiamentos Bancos e instituições financeiras exigem que o imóvel esteja regularizado e com a matrícula atualizada para conceder financiamento ou empréstimo com garantia hipotecária. Imóveis irregulares ficam fora de linhas de crédito importantes. 3. Dificuldades para venda ou inventário A venda de imóveis com construções não averbadas é mais demorada, arriscada e, em alguns casos, inviável. Além disso, em inventários ou partilhas, a ausência de averbação dificulta a correta avaliação e distribuição do bem. 4. Problemas com a Receita Federal e IPTU Sem a averbação, o imóvel pode continuar sendo tributado como terreno vazio ou com área menor que a real, o que pode gerar cobrança retroativa de IPTU, acréscimos e outras sanções administrativas. Passo a passo para regularizar e averbar uma construção A averbação exige uma etapa administrativa na prefeitura e uma etapa cartorária no Registro de Imóveis. Veja o passo a passo: 1. Obtenha o alvará de construção (fase anterior à obra) Antes de iniciar a construção, o proprietário deve solicitar à prefeitura o alvará de construção, que é o documento que autoriza legalmente o início da obra, com base no projeto aprovado. Sem esse documento, a obra será considerada irregular desde o início, o que dificultará a regularização posterior. 2. Construa de acordo com o projeto aprovado É fundamental seguir o projeto aprovado pela prefeitura. Caso sejam feitas modificações durante a obra, será necessário atualizar o projeto e solicitar nova aprovação antes de solicitar o habite-se. 3. Solicite o habite-se ou certificado de conclusão Após o término da obra, a prefeitura deve fazer uma vistoria e emitir o habite-se (para imóveis residenciais) ou o auto de conclusão (para imóveis comerciais ou industriais). Esse documento comprova que a construção foi concluída conforme o projeto aprovado e está apta a ser habitada ou utilizada. 4. Atualize a guia do IPTU Com o habite-se em mãos, a prefeitura atualizará o cadastro do imóvel junto ao setor de tributos, incluindo a nova área construída e recalculando o valor do IPTU. Esse novo valor constará na guia de lançamento, e a quitação da primeira parcela será necessária para a averbação. 5. Averbação no Cartório de Registro de Imóveis Com todos os documentos reunidos, o proprietário deve ir ao cartório de registro de imóveis onde o terreno está matriculado e solicitar a averbação da construção. Os documentos geralmente exigidos são: Após análise, o cartório fará a averbação e emitirá uma nova certidão de matrícula com as informações atualizadas da edificação. Regularização de construções antigas ou sem projeto Se a construção for antiga e realizada sem projeto aprovado, ainda assim é possível regularizá-la, mas o processo é mais complexo. Em muitos municípios, existem programas de regularização fundiária ou de construções irregulares, mediante apresentação de: O processo varia conforme a legislação municipal, sendo essencial o acompanhamento jurídico e técnico especializado para garantir que a regularização ocorra de forma eficaz e segura. Dica importante: regularize antes de investir Investidores e construtoras devem ficar atentos: comprar terrenos ou imóveis com construções não averbadas representa um risco jurídico e econômico. Antes de adquirir um imóvel, verifique: Um advogado imobiliário pode auxiliar na análise da documentação e na identificação de pendências que inviabilizam a operação ou exigem correção. Conclusão A averbação de construção é um passo indispensável para garantir a regularidade de um imóvel, evitando multas, restrições e insegurança jurídica. Ela protege o proprietário, valoriza o imóvel e abre portas para transações comerciais, financiamentos, inventários e investimentos seguros. Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, atuamos com excelência na regularização de imóveis, análise documental, averbações, ações de usucapião, contratos e estruturações imobiliárias. Se você precisa regularizar uma construção ou tem dúvidas sobre a situação jurídica do seu imóvel, entre em contato conosco e conte com um time de especialistas ao seu lado. 👉 Evite multas e problemas futuros. Averbe sua construção e tenha segurança jurídica. Fale com a Bhay e Mota agora mesmo!

Redução e restituição do ITBI na arrematação de imóveis de leilão

A arrematação de imóveis em leilão é uma das formas mais eficientes de adquirir bens com alto potencial de valorização. No entanto, muitos compradores desconhecem que podem estar pagando ITBI acima do devido — e o que é pior, deixando de recuperar valores que são legalmente restituíveis. O que decidiu o STJ e por que isso muda o jogo Em 2023, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que o ITBI — imposto pago na transmissão de imóveis — deve ser calculado com base no valor real da transação, ou seja, o valor efetivamente negociado. No caso das arrematações, esse valor é o lance vencedor no leilão, e não a avaliação judicial ou a tabela de referência do município. Além disso, o STJ já vinha reconhecendo há anos que, mesmo nas arrematações extrajudiciais, essa lógica se mantém: a base do imposto deve refletir o valor que realmente foi pago — protegendo o contribuinte de cobranças inflacionadas e abrindo caminho para reduções e restituições. A Bhay e Mota – Advocacia Imobiliária conta com equipe especializada em Direito Tributário e Recuperação de ITBI. Agende uma reunião com nossa equipe e descubra se você tem direito à restituição. Exemplo prático: quanto você pode economizar? Vamos a uma simulação para mostrar o impacto financeiro com um imóvel avaliado em R$500.000,00 e arrematado com 50% de deságio, ou seja, R$250.000,00:   Base de cálculo Alíquota exemplificativa Valor do ITBI Valor de avaliação R$500.000,00 3% R$15.000,00 Valor da arrematação R$250.000,00 3% R$7.500,00 A diferença é de R$ 7.500,00 que foram pagos indevidamente e que podem ser restituídos judicialmente ou deduzidos de outros tributos a serem pagos ao município. Quer saber se o seu caso se enquadra? Solicite agora uma consultoria com nossos advogados especialistas em Direito Tributário e Transações Imobiliárias Prazo para restituição: tempo limitado Se o arrematante se enquadra aos requisitos mencionados, o Direito é certo! Porém você não pode esperar indefinidamente, pois à restituição do ITBI prescreve em 5 anos a contar do pagamento. Então não perca tempo, fale agora mesmo com o Bhay e Mota – Advocacia Imobiliária e agende uma reunião para avaliarmos o seu caso. Prezamos por um atendimento ágil, estratégico e personalizado as demandas de nossos clientes Outras estratégias para economizar na revenda Se você investe em imóveis, precisa pensar também na revenda. Isso porque, ao vender o bem, incide o Imposto de Renda sobre o ganho de capital. E sim, também existem formas legais de reduzir ou até isentar esse imposto, como: Explicamos isso em detalhes neste conteúdo: Quando é possível obter isenção sobre ganho de capital na venda de imóveis. E, claro, nossa equipe pode te orientar desde já com foco no melhor resultado fiscal. A importância de uma assessoria especializada em todas as etapas da arrematação Embora o leilão de imóveis ofereça oportunidades reais de ganho e economia, também existem riscos nas etapas iniciais que não podem ser ignorados. Entre os principais pontos de atenção, destacam-se os seguintes: Muitos desses riscos não aparecem à primeira vista — e, sem uma análise jurídica adequada do edital e da matrícula, o que parecia ser um bom negócio pode se tornar um prejuízo significativo. 📎 Para saber mais, e se proteger desses riscos acesse o conteúdo completo que preparamos sobre o tema: Investimento em imóveis de leilão: oportunidades e riscos. 👨‍⚖️ Aqui no Bhay e Mota – Advocacia Imobiliária, contamos com uma equipe multidisciplinar e com experiência prática em todas as fases da arrematação — da análise do edital até a regularização da matrícula, passando por estratégias de desocupação e proteção patrimonial. 📩 Solicite uma consultoria com um dos nossos especialistas e evite dores de cabeça futuras. Nossa atuação preventiva pode garantir segurança jurídica e otimização financeira, desde o primeiro passo. O que você pode fazer agora? Primeiro fique atento a toda legislação aplicável aos procedimentos de arrematação de imóveis, pois nada impede que a jurisprudência seja alterada para um entendimento diverso. E segundo, busque uma assessoria especializada como a fornecida pelo Bhay e Mota para assessorar sua operação desde a aquisição, avaliando desde os riscos ocultos dos editais, até os benefícios tributários que podem ser adquiridos com uma boa estratégia jurídica. Solicite uma consultoria agora mesmo com nossa equipe de advogados, estamos de prontidão para assessorá-lo com as melhores estratégias do mercado imobiliário.

SCP ou SPE: qual a melhor opção?

No universo dos negócios imobiliários e da construção civil, estruturar juridicamente um empreendimento é uma decisão estratégica fundamental. Duas opções bastante utilizadas por incorporadoras, construtoras e investidores são a SCP (Sociedade em Conta de Participação) e a SPE (Sociedade de Propósito Específico). Mas afinal, qual é a melhor escolha para o seu projeto? Neste artigo, a equipe do Bhay e Mota Advocacia Imobiliária vai explicar detalhadamente o que são essas estruturas, quais as diferenças entre elas, seus benefícios e desvantagens, e em quais situações cada uma pode ser mais vantajosa. Continue a leitura e descubra qual dessas sociedades pode ser a mais adequada para o seu negócio. O que é uma SCP? A Sociedade em Conta de Participação (SCP) é uma forma de associação entre dois ou mais sócios para a realização de um empreendimento, onde apenas um deles (o sócio ostensivo) aparece formalmente perante terceiros. A SCP não possui personalidade jurídica própria e não precisa ser registrada na Junta Comercial. Ela é considerada uma sociedade de natureza secreta ou informal, sendo regida pelo contrato celebrado entre as partes e pelo Código Civil (artigos 991 a 996). Características da SCP: Observação: apesar de não ser obrigatório o uso de um CNPJ próprio, é recomendado que seja aberto um cadastro apartado perante a receita para fins contábeis, pois o uso do CNPJ do sócio ostensivo em todas as operações pode desencadear confusões contábeis na apuração de resultados. Vantagens da SCP: Desvantagens da SCP: O que é uma SPE? A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma empresa formalmente constituída com o objetivo de desenvolver um projeto ou atividade específica. No setor imobiliário, é amplamente utilizada em empreendimentos como loteamentos, construções e incorporações imobiliárias. A SPE possui personalidade jurídica própria, com CNPJ e registros nos órgãos competentes, como a Junta Comercial e a Receita Federal. Sua criação geralmente está associada à limitação de riscos e à organização societária do empreendimento. Características da SPE: Vantagens da SPE: Desvantagens da SPE: SCP ou SPE: Qual escolher? A decisão entre uma SCP e uma SPE vai depender de uma série de fatores. A seguir, destacamos alguns cenários comuns: 1. Projetos pequenos com poucos investidores Para empreendimentos de menor porte, com baixo investimento inicial e sem necessidade de formalizações com instituições financeiras, a SCP pode ser uma alternativa viável. A simplicidade e o baixo custo são pontos que pesam a favor dessa estrutura. 2. Projetos maiores, com financiamentos ou parcerias Quando o projeto exige captação de recursos, contratação de empréstimos bancários, emissão de garantias, parcerias com outras empresas ou a participação em licitações públicas, a SPE é a melhor opção, pois oferece segurança jurídica e institucionalização adequada. 3. Proteção patrimonial A SPE tende a oferecer maior proteção ao patrimônio dos sócios, já que os riscos do negócio ficam restritos à pessoa jurídica criada para aquele fim. Na SCP, o sócio ostensivo assume todos os riscos diretamente. 4. Anonimato dos investidores Se o projeto exige confidencialidade ou discrição quanto à identidade dos investidores, a SCP pode ser mais interessante, pois os sócios participantes não aparecem publicamente. Aspectos tributários: SCP x SPE O regime de tributação também pode influenciar na escolha entre SCP e SPE. Vamos ver como funciona na prática: Tributação na SCP: Tributação na SPE: Conclusão A escolha entre SCP ou SPE deve levar em conta o tipo de projeto, o volume de recursos envolvidos, a necessidade de captação de investimentos, o perfil dos sócios e os riscos associados à operação. Se o seu objetivo é flexibilidade, agilidade e discrição, a SCP pode ser uma boa escolha. Já se você busca formalização, segurança jurídica, acesso ao crédito e proteção patrimonial, a SPE é a estrutura mais indicada. Independentemente da sua escolha, é essencial contar com o suporte de um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário e societário para orientar todos os trâmites legais, elaborar contratos seguros e evitar problemas no futuro. Fale com o Bhay e Mota Advocacia Imobiliária O Bhay e Mota Advocacia Imobiliária é um escritório especializado em estruturação jurídica de negócios, planejamento societário e suporte completo para empreendimentos no setor imobiliário. Se você está em dúvida sobre SCP ou SPE, fale com um de nossos advogados e receba uma análise personalizada para o seu projeto. 📞 Entre em contato conosco e descubra a melhor forma de proteger seus investimentos e garantir segurança jurídica ao seu empreendimento.

Planejamento tributário em incorporações: entenda o RET e reduza custos

O setor de incorporações imobiliárias é marcado por margens apertadas, ciclos longos de venda e desembolsos expressivos antes da entrega das unidades. Nesse contexto, o planejamento tributário se torna essencial para maximizar lucros e garantir a saúde do fluxo de caixa. Uma das ferramentas mais potentes nesse cenário é o Regime Especial de Tributação (RET), instituído pela Lei 10.931/2004 e regulamentado pela Instrução Normativa RFB 1.435/2013. Ao entender como e quando optar pelo RET, as incorporadoras conseguem reduzir sua carga de tributos, simplificar obrigações acessórias e ganhar previsibilidade financeira. Neste artigo, assinado pelo time de advogados e tributaristas do Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, você encontrará um guia completo sobre o RET em incorporações, desde sua definição legal até as melhores práticas para adoção e os cuidados necessários. O que é o RET (Regime Especial de Tributação)? O Regime Especial de Tributação (RET) é um regime opcional e irretratável, exclusivo para incorporações imobiliárias, que unifica quatro tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) em uma única alíquota mensal de 4% sobre a receita bruta auferida em cada período de apuração. Veja o que diz um trecho da legislação que trata do assunto: “Art. 1º Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.” Enquanto o recolhimento em regimes convencionais pode superar 15% do faturamento, o RET reduz essa carga a 4%, distribuída da seguinte forma: Sem dúvida alguma, estamos falando de um mecanismo que pode garantir uma significativa economia tributária. Além disso, um ponto central do RET é o patrimônio de afetação, mecanismo jurídico pelo qual os ativos e obrigações de cada empreendimento ficam segregados do patrimônio da incorporadora, reduzindo assim, os riscos de execuções sobre outros projetos. Quem pode optar pelo RET? De acordo com a legislação em vigor, para optar pelo RET é preciso atender aos seguintes requisitos: Como optar pelo Regime Especial de Tributação (RET) O processo de adesão ao RET é materializado pela protocolo e formalização do pedido ao fisco, acompanhado dos seguintes documentos: Para garantir que o pedido seja protocolado da forma correta e aceito pelo fisco, é muito importante contar com o suporte de advogados e contadores especializados durante o processo. Principais benefícios do RET para incorporadoras O Regime Especial de Tributação, ou simplesmente RET, como também é conhecido, pode garantir benefícios de grande importância para as incorporadoras, dentre os quais, podemos destacar: Conclusão O Regime Especial de Tributação (RET) é uma ferramenta estratégica de planejamento tributário que une simplicidade, economia e segurança jurídica para incorporações imobiliárias. Ao consolidar quatro tributos federais em uma única alíquota de 4% sobre a receita, o RET libera recursos essenciais para o desenvolvimento dos projetos, fortalece o fluxo de caixa e protege o patrimônio empreendedor. No entanto, sua adoção exige um mapeamento detalhado dos requisitos legais, preparo do patrimônio de afetação e manutenção rigorosa da regularidade fiscal. Para navegar com confiança nesse processo, é indispensável contar com assessoria jurídica especializada, capaz de conduzir a incorporadora desde a análise preliminar até o protocolo do pedido e a gestão contínua do regime. No Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, unimos expertise em direito tributário e imobiliário para orientar incorporadoras de todos os portes, oferecendo: Entre em contato conosco e descubra como reduzir substancialmente seus custos tributários em incorporações, aprimorar sua governança e garantir a sustentabilidade financeira dos seus empreendimentos.

ITBI no cálculo e venda de imóveis: cálculo, isenções e planejamento

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma das principais despesas que incidem sobre toda operação de compra e venda de imóveis no Brasil. Além de representar um custo imediato para o adquirente, o ITBI pode afetar a viabilidade econômica de um negócio imobiliário e servir de alavanca para estratégias de planejamento tributário. Neste artigo o Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, apresenta um panorama completo: desde os fundamentos legais e a base de cálculo, passando pelas hipóteses de isenção, até as melhores práticas de planejamento para reduzir o impacto desse tributo. O que é o ITBI? O ITBI é um tributo de competência municipal, previsto no artigo 156, II, da Constituição Federal, que recai sobre a transmissão inter vivos, onerosa, de bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis. Sua instituição e regulamentação ocorrem via legislação municipal, mas os princípios gerais — fato gerador, base de cálculo e contribuintes — seguem parâmetros comuns em todo o país: Incidência e base de cálculo Em regra, o ITBI incide sobre o valor venal do imóvel ou sobre o valor da transação, prevalecendo aquele que for maior. Para definição: O município deve estabelecer, em lei, o critério de comparação e o procedimento para apuração. Divergências sujeitam o contribuinte à exigência de complementação ou multa. Importante destacar que o valor venal do imóvel eventualmente pode ser superestimado pela prefeitura, fazendo com que o fisco desconsidere completamente o valor da transação. Nesses casos é imprescindível o auxílio de um advogado para que seja avaliado a legalidade da avaliação feita pelo município, sob pena do comprador arcar com valores maiores do que o necessário. Alíquota e fórmulas de cálculo Cada município fixa sua alíquota de ITBI, comumente variando entre 2% e 3% sobre a base de cálculo. Para ilustrar: Suponha que um apartamento seja negociado por R$ 500.000,00. A base de cálculo do ITBI será R$ 500.000,00 (valor da transação). Algumas cidades podem adotar alíquotas diferenciadas para segmentos específicos, como arrematação em leilões, loteamentos, incorporação imobiliária ou imóveis rurais. Diante disso, é muito importante verificar a lei municipal onde o imóvel se localiza. Isenções e imunidades Embora o ITBI seja um tributo oneroso, a legislação prevê hipóteses de isenção ou desconto, permitindo ao adquirente economizar expressivamente, desde que atenda a critérios rigorosos. Entre as mais comuns estão: Para usufruir da isenção, o contribuinte deve apresentar documentos que comprovem a situação (carta de anuência de Caixa Econômica, certidão de casamento, contrato social, etc.) e solicitar o benefício no momento do registro da transferência imobiliária. Planejamento tributário em incorporações e permutas No âmbito de incorporações imobiliárias, o planejamento tributário pode se valer de estratégias legais para reduzir a carga de ITBI: Toda estrutura exige conformidade estrita: documentos societários alinhados e registros no Cartório de Imóveis e na Junta Comercial, além de parecer jurídico que confirme a legalidade do planejamento. Procedimentos e prazos para recolhimento A legislação municipal define o prazo para pagamento do ITBI — geralmente até a data do registro do título no Cartório de Imóveis, sem o qual não é possível averbar a transmissão. Em caso de atraso, incidem multa e juros previstos em lei municipal, além do risco de cancelamento do registro, que impede a transferência formal do imóvel. Dicas para evitar autuações e gastos desnecessários Para que o contribuinte ou a incorporadora não sejam surpreendidos por autuações, recomenda-se: Conclusão O ITBI é um tributo inevitável em qualquer operação de transferência de imóvel, mas seu planejamento pode gerar economia substancial e maior previsibilidade financeira. Conhecer a legislação municipal, entender a base de cálculo, explorar hipóteses de isenção e empregar estratégias de incorporação e permuta são práticas essenciais para incorporadoras, construtoras e investidores imobiliários. Além disso, observar rigorosamente prazos, documentações e procedimentos evita multas, juros e entraves no Cartório de Registro de Imóveis. Para implantar um planejamento tributário imobiliário eficaz e em total conformidade legal, conte com a equipe de Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, que alia expertise em direito tributário e imobiliário para orientar desde a análise de viabilidade até a defesa em eventuais disputas fiscais. Entre em contato conosco e garanta a máxima eficiência nas suas operações de compra, venda e incorporação de imóveis.

Como estruturar uma SPE para incorporação imobiliária

Abrir uma incorporadora por meio de Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma das práticas mais eficazes para quem atua no mercado imobiliário. Ao criar uma SPE, o investidor ou incorporador separa riscos e resultados de cada empreendimento, preserva o patrimônio dos sócios e otimiza a captação de recursos. Neste artigo, elaborado pela Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, você encontrará um guia completo — desde conceitos básicos até o passo a passo prático — para estruturar sua SPE de forma segura, organizada e em conformidade com a legislação. O que é uma SPE de incorporação imobiliária? No mercado imobiliário uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma pessoa jurídica criada com objetivo determinado: a execução de um empreendimento específico. Diferentemente de uma empresa tradicional, a SPE encerra-se quando o empreendimento é concluído e todas as obrigações são quitadas. Essa estrutura oferece vantagens como isolamento de riscos, clareza na governança e facilidade de prestação de contas. Características fundamentais: Vantagens de optar por uma SPE A adoção de SPE para incorporação imobiliária traz benefícios jurídicos, operacionais e financeiros que incrementam a viabilidade dos projetos: Passo a passo para estruturar sua SPE de incorporação Para estruturar sua SPE de forma segura, leve em consideração os seguintes procedimentos: 1.Defina a composição societária e o papel de cada sócio Antes de redigir qualquer documento, reúna os futuros sócios para discutir papéis e responsabilidades. Em geral, há: Formalize essas definições em um memorando de entendimento e planeje as quotas de participação, regras de aporte adicional e condições de saída de cada sócio. 2.Elabore o contrato social O contrato social é a base jurídica da SPE. Nele devem constar: Conte sempre com apoio de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que o contrato respeite a legislação vigente e cubra cenários de risco. 3.Registro e obtenção de CNPJ Para dar existência legal à SPE, siga estes passos: Após essas etapas, sua SPE está habilitada a abrir contas bancárias, contratar fornecedores e celebrar contratos de captação de recursos. 4.Memorial de incorporação e registro imobiliário A incorporadora SPE deve cadastrar o projeto junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente mediante: Esse ato confere ao empreendimento validade perante terceiros e impede disputas futuras 5.Licenças, alvarás e responsabilidades técnicas Para dar início às obras, a SPE deve obter: Esse conjunto de autorizações assegura a legalidade do canteiro de obras e a conformidade com normas de segurança e sustentabilidade. 6.Abertura de conta bancária exclusiva e gestão financeira Uma das regras de ouro da SPE é não misturar recursos: 7.Contratos de comercialização de unidades Para vender as unidades, a SPE precisa: Contratos bem elaborados reduzem riscos de distratos e garantem previsibilidade de fluxo de caixa. Conclusão Estruturar uma SPE de incorporação imobiliária é o caminho mais seguro e eficiente para quem deseja desenvolver projetos de pequeno, médio e grande porte. A Bhay e Mota Advocacia Imobiliária oferece assessoria jurídica completa na criação e gestão de SPEs, elaboração de contratos sociais e acordos de quotistas, além de suporte em questões regulatórias e ambientais. Com nossa expertise, você alavanca seus empreendimentos imobiliários sem surpresas jurídicas ou financeiras. Fale conosco e descubra como nossa equipe pode ajudar a transformar seu projeto em um case de sucesso!

Deduções na base de cálculo do ISS para construtoras

A mudança nas regras de dedução de materiais na base de cálculo do ISS para construtoras impõe um novo desafio ao setor da Construção Civil. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) revisou o entendimento sobre o tema, determinando que a base de cálculo do imposto deve considerar o preço total do serviço contratado, sem abater insumos adquiridos de terceiros. Para manter a competitividade e a conformidade fiscal, é fundamental que as empresas conheçam em detalhes essa decisão e as oportunidades ainda existentes em legislações municipais específicas. Novo entendimento do STJ sobre a base de cálculo do ISS Até recentemente, muitas construtoras deduziam da base de cálculo do ISS o valor de materiais fornecidos por terceiros, prática que reduzia diretamente o montante a recolher. No entanto, no julgamento do Agravo Interno no Recurso Especial (AgInt no AREsp 2486358/SP), a Segunda Turma do STJ estabeleceu nova diretriz: a base de cálculo do ISS na construção civil deve ser o valor total do serviço contratado, sem possibilidade de deduzir o custo de insumos adquiridos de terceiros. Essa decisão afeta diretamente a forma como o imposto vinha sendo calculado e recolhido pelas empresas do setor. A interpretação anterior permitia que, na “base de cálculo”, fossem excluídos materiais comprados fora do canteiro de obras, reduzindo a carga tributária. Com o novo entendimento, apenas materiais produzidos pelo próprio prestador, sujeitos ao ICMS antes de serem utilizados na obra, podem ser deduzidos. Decisão no AgInt no AREsp 2486358/SP No AgInt no AREsp 2486358/SP, o STJ entendeu que os insumos adquiridos por meio de terceiros integram o preço do serviço e devem compor a base de cálculo do ISS. A razão foi a de preservar a finalidade do imposto, que incide sobre o valor global do serviço prestado, refletindo a efetiva receita da prestadora. Esse julgamento fixou jurisprudência vinculante para toda a Construção Civil, anulando práticas consolidadas em que construtoras deduziam materiais em suas notas fiscais para reduzir o imposto. A mudança foi motivada pelo entendimento de que o serviço de construção envolve a entrega de um produto final, cujo valor agregado inclui tanto mão de obra quanto insumos. Exclusão da dedução de materiais de terceiros Com o novo entendimento, insumos fornecidos por terceiros deixam de ser dedutíveis para fins de ISS. A consequência imediata é o aumento da base de cálculo, pois todo o montante gasto com materiais deve ser somado ao valor da mão de obra na apuração do imposto. Por outro lado, o STJ manteve a dedução de materiais produzidos pelo próprio prestador e sujeitos ao ICMS antes de chegar ao canteiro. Essa exceção beneficia apenas empresas que fabricam internamente componentes ou materiais para suas obras, o que não é o caso da maioria das construtoras tradicionais. Implicações para construtoras A adoção dessa nova interpretação pelo STJ representa um impacto direto na carga tributária das empresas de Construção Civil. Construtoras que vinham planejando custos e preços de contratos considerando deduções agora precisarão ajustar seus orçamentos e revisitar suas estratégias financeiras. Além do aumento do ISS a recolher, surge a necessidade de reavaliar toda a cadeia de custos, desde o planejamento de obras até a negociação com clientes, para garantir que a competitividade não seja comprometida. A adequação pode envolver aumento de preço dos serviços, renegociação de contratos vigentes e adoção de medidas de eficiência operacional. Impacto na carga tributária Com a base de cálculo ampliada, o percentual de ISS incidente sobre o valor total do serviço eleva-se proporcionalmente ao custo dos materiais. Em municípios com alíquotas mais altas, essa mudança pode significar um aumento substancial na despesa tributária mensal das construtoras. Empresas que operam em regiões onde o ISS alcança 5% sobre o valor do serviço notarão um incremento ainda mais expressivo na tributação, pois o custo de insumos pode representar até 30% ou mais do valor total do contrato. Legislação municipal e oportunidades de dedução Apesar da uniformização do entendimento pelo STJ, legislações municipais podem oferecer condições específicas para dedução de materiais ou reduções percentuais na base de cálculo do ISS. É essencial que cada construtora conheça as normas do município onde atua, aproveitando benefícios locais enquanto estiverem em vigor. Em algumas cidades, leis complementares e decretos municipais ainda preveem exclusões de materiais ou percentuais de dedução, desde que cumpridos critérios de comprovação documental e incorporação permanente à obra. Como adaptar a sua construtora às novas regras Para enfrentar esse cenário de incertezas e evitar penalidades, construtoras devem adotar medidas práticas de adaptação. A revisão de processos, contratos e planejamentos tributários passa a ser prioridade para manter a saúde financeira do negócio. Uma das primeiras ações é mapear os contratos vigentes e identificar aqueles que podem ser renegociados, incluindo cláusulas de cláusulas de revisão de preço por alteração na base de cálculo de tributos municipais. Revisão de contratos e orçamentos A análise detalhada de contratos permite detectar se há previsão de reajuste em função de mudanças legislativas. Em obras de longa duração, é recomendável inserir cláusulas que garantam revisão de valores caso o ISS seja recalculado com base ampliada, protegendo a rentabilidade da empresa. No orçamento de novas obras, projete o ISS sobre o valor total do serviço, sem deduções de materiais, para evitar surpresas no fechamento de contas. Ajuste as planilhas de custos para refletir corretamente a nova base de cálculo. Novas disposições contratuais Outra recomendação é que o construtor inclua em seus contratos disposições que determine a compra dos materiais pelo contratante, de modo que a construtora seja responsável apenas pela execução da obra. Destaca-se que essa disposição não impede que a construtora exija a qualidade e a marca dos insumos, apenas faz com que eles sejam comprados diretamente pelo contratante. Essa estrutura contratual beneficia a construtora em 3 aspectos: Entretanto, destaca-se que toda infraestrutura jurídica e contábil deve estar direcionada nesse sentido, sendo imprescindível a revisão e adequação de todos os contratos celebrados com clientes e parceiros. O Bhay e Mota Advocacia imobiliária conta com advogados especializados em Direito Contratual no mercado imobiliário, entre em contato com a nossa equipe

Como transferir um imóvel com contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda de imóvel é o primeiro passo formal em uma transação imobiliária, mas, ao contrário do que muitos pensam, ele não transfere a propriedade do imóvel. Essa transferência só ocorre com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Por isso, entender como transferir um imóvel com contrato de compra e venda é fundamental para garantir segurança jurídica e evitar problemas no futuro. Neste artigo, você vai entender todo o processo de transferência, os cuidados necessários, quais documentos são exigidos, além das implicações legais e tributárias. Se você está comprando ou vendendo um imóvel, continue a leitura e tire todas as suas dúvidas. O que é o contrato de compra e venda de imóvel? O contrato de compra e venda é um acordo firmado entre comprador e vendedor, onde se estabelecem as condições da transação, como o valor do imóvel, a forma de pagamento, os prazos e as responsabilidades de cada parte. Este documento, apesar de importante, não tem o poder de transferir a propriedade legal do bem. Ele representa apenas a promessa da transferência, com base no artigo 1.245 do Código Civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.” Ou seja, para que a transferência de fato aconteça, é necessário formalizar a escritura pública e fazer o registro no cartório competente. A transferência de imóvel exige escritura pública Depois da assinatura do contrato, a próxima etapa é lavrar a escritura pública de compra e venda, documento elaborado em cartório que oficializa a transação. A escritura é obrigatória sempre que o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos. Sem essa escritura registrada, o comprador não é considerado, juridicamente, proprietário do bem, mesmo que já tenha pago o valor integral do imóvel. Etapas para transferir um imóvel com contrato de compra e venda Abaixo, listamos as etapas essenciais para quem deseja regularizar a situação de um imóvel comprado com contrato de compra e venda: 1. Verificação da documentação do imóvel Antes de qualquer outro passo, é necessário verificar: Esse cuidado evita problemas futuros como fraudes, litígios ou restrições judiciais. 2. Lavratura da escritura pública A escritura pública deve ser lavrada em Tabelionato de Notas da localidade onde o imóvel está situado. Para isso, comprador e vendedor devem comparecer ao cartório com os seguintes documentos: Do imóvel: Das partes envolvidas: 3. Pagamento de tributos (ITBI) Antes de registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de responsabilidade do comprador. O valor do imposto varia conforme o município, geralmente entre 2% e 3% sobre o valor venal do imóvel. Esse imposto é obrigatório e, sem seu pagamento, o cartório não autoriza o registro da escritura. 4. Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis Com a escritura lavrada e o ITBI pago, é hora de realizar o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis competente, que é o passo final para a transferência da propriedade. Esse registro é o que efetivamente torna o comprador o proprietário legal do imóvel, garantindo seus direitos sobre o bem e protegendo-o juridicamente contra terceiros. Posso transferir um imóvel apenas com contrato de compra e venda? Não é recomendável. Embora o contrato de compra e venda tenha validade jurídica como compromisso entre as partes, ele não garante a propriedade do imóvel, tampouco impede que o vendedor negocie o mesmo bem com outra pessoa. Sem o registro da escritura, o comprador fica vulnerável a riscos como penhora, disputas judiciais e até fraudes. Contrato de gaveta: riscos e cuidados Muitas pessoas ainda recorrem ao chamado contrato de gaveta, um tipo de contrato informal de compra e venda que não é registrado em cartório. Essa prática é muito comum em financiamentos de imóveis ou compras parceladas entre particulares. Contudo, esse tipo de contrato não assegura a transferência legal do imóvel e, por isso, deve ser evitado. Caso você tenha um contrato de gaveta, é essencial regularizar a situação o quanto antes com apoio jurídico especializado. Transferência de imóvel financiado: como funciona? Nos casos em que o imóvel foi adquirido por meio de financiamento, o processo de transferência depende da autorização da instituição financeira credora. Há três cenários possíveis: Cada modalidade exige cuidados específicos e o envolvimento do banco financiador. E se o imóvel ainda não tiver escritura? Caso o imóvel tenha sido adquirido apenas com contrato de compra e venda e ainda não possua escritura, o novo comprador deverá providenciar a lavratura da escritura e o registro para se tornar proprietário legal. Em algumas situações, pode ser necessário recorrer ao processo de usucapião ou adjudicação compulsória, especialmente quando o vendedor não é localizado ou se recusa a formalizar a venda. Nesses casos, é fundamental buscar orientação com um escritório de advocacia imobiliária, como a Bhay e Mota, para ingressar com a ação judicial adequada. Regularização de imóveis adquiridos apenas por contrato É comum encontrarmos imóveis antigos, passados de geração em geração, com contratos antigos e sem registro formal. Nestes casos, os herdeiros ou atuais proprietários devem: A orientação jurídica é essencial para evitar riscos e garantir segurança patrimonial. A importância da assessoria jurídica na transferência de imóveis Comprar ou vender um imóvel envolve valores altos e muitas obrigações legais. Por isso, contar com o apoio de uma equipe jurídica especializada é essencial para: A Bhay e Mota Advocacia Imobiliária atua com excelência e compromisso na orientação de compradores, vendedores e investidores. Nossa equipe está pronta para te ajudar a realizar transações seguras e dentro da legalidade. Conclusão Transferir um imóvel com contrato de compra e venda exige atenção aos detalhes, principalmente porque o contrato por si só não transfere a propriedade. A segurança jurídica só vem com a lavratura da escritura pública e o seu devido registro no cartório de imóveis. Se você comprou um imóvel com contrato particular ou deseja garantir que toda a documentação da sua transação esteja correta, entre em contato com a Bhay

Quando é possível obter isenção de IR sobre ganho de capital na venda de imóveis

A venda de imóveis pode gerar lucro para o proprietário, mas também pode trazer dúvidas em relação ao pagamento de impostos, especialmente o Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Porém, há diversas situações previstas na legislação em que o contribuinte pode obter isenção total ou parcial do IR sobre o lucro obtido na venda de um bem imobiliário. Neste artigo, a equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária explica em detalhes quando essa isenção é possível, quais os requisitos exigidos pela Receita Federal e como informar corretamente a operação na declaração do Imposto de Renda. O que é o ganho de capital? O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda de um bem e o seu custo de aquisição. Em termos práticos, é o lucro obtido ao vender um imóvel por um valor superior ao que foi pago originalmente na sua compra. Por exemplo, se um imóvel foi adquirido por R$ 300 mil e vendido por R$ 450 mil, o ganho de capital é de R$ 150 mil. Sobre esse valor, incide o Imposto de Renda, cuja alíquota varia de 15% a 22,5%, conforme o valor do ganho. Situações que permitem isenção de IR sobre ganho de capital A legislação brasileira prevê uma série de hipóteses em que o ganho de capital obtido na venda de imóveis não está sujeito ao pagamento de imposto. Veja a seguir as principais situações de isenção legal: 1. Venda do único imóvel por até R$ 440.000,00 A primeira e uma das mais conhecidas hipóteses de isenção ocorre quando o contribuinte vende o seu único imóvel, localizado no Brasil, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, e não tenha realizado nenhuma outra venda de imóvel nos últimos cinco anos. Essa regra vale independentemente da finalidade do imóvel (residencial, comercial, lazer) e se aplica também a imóveis urbanos ou rurais. 📌 Importante: caso o contribuinte já tenha feito outra venda nos cinco anos anteriores, mesmo que também isenta, essa nova operação perderá o direito à isenção. 2. Reinvestimento em imóvel residencial no prazo de 180 dias Desde 2005, é possível obter isenção do imposto sobre o ganho de capital na venda de imóvel residencial, desde que: Se o valor da venda for utilizado parcialmente, a isenção será proporcional. O restante do ganho de capital, relativo à parte não aplicada, será tributado. 🔍 Exemplo de isenção total: Vendeu um apartamento por R$ 300 mil e, dentro de 180 dias, comprou uma casa pelo mesmo valor. Não há imposto a pagar. 🔍 Exemplo de isenção parcial: Vendeu um imóvel por R$ 300 mil, mas comprou outro por R$ 200 mil. O ganho será tributado proporcionalmente aos R$ 100 mil não aplicados. 🛑 Atenção: esse benefício só pode ser utilizado uma vez a cada 5 anos e não se aplica à compra de terrenos, reformas ou construções. 3. Imóveis adquiridos até 1969 Quem possui imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1969 também está isento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital, independentemente do valor da venda. Essa regra foi criada para preservar o patrimônio de longo prazo e aplica-se apenas àqueles que têm documentos que comprovem a data da aquisição. 4. Permuta sem recebimento de “torna” (diferença em dinheiro) Na operação de permuta de imóveis, se não houver recebimento de valor adicional em dinheiro por nenhuma das partes, não há incidência de imposto sobre ganho de capital. Para garantir a isenção, é fundamental que a permuta esteja formalizada em escritura pública como permuta, e que não haja cláusula indicando pagamento complementar. Conclusão A legislação brasileira oferece diversas possibilidades de isenção de Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis. No entanto, é fundamental conhecer as regras, cumprir os prazos e manter toda a documentação comprobatória para evitar autuações e garantir segurança jurídica à operação. Se você realizou ou está prestes a realizar uma transação imobiliária e deseja confirmar o seu direito à isenção ou saber como declarar corretamente, conte com o suporte jurídico da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária. 💼 Nossa equipe está pronta para analisar seu caso, oferecer orientações claras e cuidar de todos os aspectos legais e tributários da sua venda. 📞 Fale conosco e evite surpresas com o Fisco. Venda com tranquilidade e respaldo jurídico.