A convenção de condomínio é o documento jurídico mais importante da vida condominial. É ela quem estabelece as regras fundamentais de convivência, uso das áreas comuns, divisão de despesas, direitos e deveres dos condôminos, e o funcionamento da gestão do condomínio.
Sem uma convenção bem elaborada e devidamente registrada, a administração fica vulnerável, os conflitos aumentam, e a segurança jurídica do condomínio é comprometida.
Neste artigo, a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária apresenta um guia completo sobre a convenção de condomínio, explicando o que é, para que serve, o que deve conter, como elaborar e como registrar esse documento tão essencial à vida em comunidade.
O que é a convenção de condomínio?
A convenção de condomínio é um instrumento jurídico que regulamenta a estrutura e o funcionamento do condomínio.
Ela é prevista no Código Civil (artigos 1.333 a 1.335) e sua elaboração é obrigatória tanto para condomínios edilícios residenciais quanto para condomínios comerciais ou mistos.
É a convenção que define, por exemplo:
- A forma de administração;
- Quóruns para decisões;
- Regras de uso das unidades e áreas comuns;
- Critérios para rateio de despesas;
- Sanções por inadimplemento ou infrações internas;
- Direitos e deveres de condôminos e síndico.
Enquanto o regimento interno trata do comportamento dos moradores no dia a dia, a convenção tem uma natureza jurídica mais ampla e vinculante, sendo comparável a um “estatuto do condomínio”.
Convenção é obrigatória?
Sim. A convenção de condomínio é obrigatória por lei e sua ausência pode dificultar:
- A formalização da administração condominial;
- A aplicação de penalidades;
- O ingresso de ações judiciais contra inadimplentes;
- A abertura de CNPJ e conta bancária do condomínio;
- A regularização do empreendimento junto ao cartório de registro de imóveis.
Por isso, a convenção deve ser elaborada e registrada o quanto antes, especialmente em novos empreendimentos ou condomínios que passaram recentemente por desmembramento.
Quem elabora a convenção de condomínio?
A elaboração da convenção pode ser feita:
- Pelo incorporador, ainda durante a fase de lançamento do empreendimento;
- Pelos condôminos fundadores, nos casos em que o imóvel foi dividido após aquisição;
- Com auxílio de um advogado especializado em direito condominial, que garantirá que o texto esteja em conformidade com a legislação e evite cláusulas abusivas ou omissas.
Depois de elaborada, a convenção deve ser aprovada em assembleia e registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade contra terceiros.
Elaboração e registro da convenção de condomínio
Confira no passo a passo abaixo, um resumo com os principais procedimentos e cuidados necessários, a serem considerados para a correta elaboração e o registro da convenção de condomínio:
1. Reunião de condôminos e definição da comissão responsável
O primeiro passo é reunir os condôminos (ou adquirentes, se ainda não há instituição formal) para discutir a necessidade de elaborar ou revisar a convenção.
É recomendável criar uma comissão de representantes para conduzir esse processo, preferencialmente com o apoio de um advogado imobiliário.
Essa comissão pode:
- Coletar sugestões dos moradores;
- Avaliar modelos existentes;
- Solicitar apoio técnico para a redação;
- Conduzir a negociação das cláusulas.
2. Redação do texto da convenção
A convenção deve ser elaborada com clareza, objetividade e embasamento legal. Deve contemplar todas as regras estruturais que regerão o condomínio.
Elementos essenciais da convenção:
- Identificação do condomínio: nome, endereço e número de matrícula no cartório;
- Descrição das unidades: número, fração ideal, destinação (residencial, comercial), áreas privativas e comuns;
- Direitos e deveres dos condôminos;
- Forma de administração: eleição de síndico, subsíndico, conselho fiscal, tempo de mandato, substituição, competências;
- Quóruns para decisões: regras para votações em assembleia, exigências para aprovação de obras, alterações no uso das áreas, etc.;
- Regras sobre locação e uso das unidades;
- Critérios de rateio das despesas: normalmente proporcionais à fração ideal;
- Sanções por inadimplemento ou infrações: multas, advertências, suspensão de uso de áreas comuns (quando permitido);
- Previsão de fundo de reserva, obras e manutenções;
- Previsão de assembleias ordinárias e extraordinárias;
- Forma de alteração da convenção (quórum mínimo de 2/3 dos condôminos).
3. Aprovação da convenção em assembleia
Com o texto finalizado, é necessário convocar assembleia geral para aprovação da convenção. O quórum mínimo exigido é de 2/3 das unidades autônomas, conforme o artigo 1.333 do Código Civil.
Importante:
- Cada unidade representa um voto;
- Proprietários inadimplentes não podem votar, salvo disposição diversa;
- A ata da assembleia deve ser lavrada com clareza, contendo a aprovação expressa da convenção.
A aprovação deve constar da ata da assembleia, que também será registrada junto com a convenção.
4. Registro da convenção no Cartório de Registro de Imóveis
Após aprovada em assembleia, a convenção precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis onde está matriculado o terreno ou edifício.
Documentos necessários para o registro:
- Requerimento assinado por representante legal (síndico ou comissão);
- Cópia da convenção assinada por, no mínimo, 2/3 dos condôminos;
- Ata da assembleia que aprovou a convenção;
- Certidão da matrícula do imóvel;
- Documentos pessoais e comprovantes de endereço dos signatários.
Após o registro, a convenção passa a produzir efeitos perante terceiros, incluindo bancos, órgãos públicos, prestadores de serviços e até o Poder Judiciário.
5. Divulgação e integração com o regimento interno
Com a convenção registrada, recomenda-se divulgá-la amplamente entre os condôminos, entregando uma cópia digital ou física para cada morador ou condômino.
Em seguida, pode-se elaborar ou revisar o regimento interno, que trata de regras cotidianas, como:
- Uso de salão de festas;
- Horário de silêncio;
- Regras para animais de estimação;
- Circulação de prestadores de serviço;
- Normas de convivência.
Ambos os documentos devem se complementar e estar alinhados com o Código Civil.
A importância da assessoria jurídica na elaboração da convenção
Elaborar uma convenção de condomínio não é apenas “copiar um modelo da internet”. É necessário analisar:
- A legislação vigente;
- O tipo de condomínio (residencial, comercial, vertical, horizontal);
- As peculiaridades do imóvel e do município;
- A jurisprudência atual sobre temas polêmicos (multa por inadimplência, cobrança de taxas, restrições de uso etc.).
Por isso, a atuação de um advogado imobiliário especializado é fundamental para garantir que a convenção seja completa, legal, aplicável e eficaz.
Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, auxiliamos síndicos, administradoras, incorporadoras e condôminos em todas as etapas da elaboração, aprovação e registro da convenção condominial, sempre com atenção às particularidades do empreendimento e respaldo jurídico completo.
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