A regularização de construções é uma etapa essencial para garantir a segurança jurídica de um imóvel. Seja em imóveis urbanos ou rurais, residenciais ou comerciais, é indispensável que a edificação esteja devidamente registrada na matrícula, refletindo sua situação real.
Esse procedimento é conhecido como averbação de construção e, quando negligenciado, pode acarretar multas, dificuldades para financiamento, venda e até embargos administrativos.
Neste artigo, a equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária explica em detalhes o que é a averbação de construção, como regularizar uma obra junto ao cartório e à prefeitura, quais documentos são necessários e como evitar problemas legais relacionados à irregularidade de edificações.
O que é a averbação de construção?
A averbação de construção é o ato de registrar na matrícula do imóvel a existência de uma edificação, ampliação, reforma ou demolição realizada em um terreno já registrado.
Ao comprar um terreno ou imóvel, o comprador tem acesso à matrícula imobiliária, que contém o histórico de transações e características do bem. Porém, se uma casa, prédio, galpão ou qualquer outro tipo de edificação foi construída no local, essa obra só se torna oficialmente reconhecida após a averbação.
Em outras palavras, construir sem averbar é como manter um imóvel invisível para o sistema jurídico e cartorário, gerando uma série de limitações e riscos legais.
Quando a averbação é obrigatória?
A averbação é obrigatória sempre que houver:
- Construção nova (residencial, comercial, industrial etc.);
- Ampliação de área construída (como um segundo andar ou edícula);
- Demolição total ou parcial;
- Reforma estrutural significativa, que altere a área, o uso ou a estrutura do imóvel;
- Mudança de uso do imóvel (ex: residência para comércio).
Ou seja, toda modificação relevante que altere a descrição do imóvel constante na matrícula deve ser averbada.
Quais são as consequências de não averbar uma construção?
Manter uma obra sem averbação pode gerar diversos prejuízos ao proprietário:
1. Multas e autuações
A prefeitura pode aplicar multas por construção irregular, especialmente se a edificação não tiver habite-se ou alvará de funcionamento (no caso de imóveis comerciais). Essas multas podem se acumular e comprometer a regularização futura.
2. Impedimento para financiamentos
Bancos e instituições financeiras exigem que o imóvel esteja regularizado e com a matrícula atualizada para conceder financiamento ou empréstimo com garantia hipotecária. Imóveis irregulares ficam fora de linhas de crédito importantes.
3. Dificuldades para venda ou inventário
A venda de imóveis com construções não averbadas é mais demorada, arriscada e, em alguns casos, inviável. Além disso, em inventários ou partilhas, a ausência de averbação dificulta a correta avaliação e distribuição do bem.
4. Problemas com a Receita Federal e IPTU
Sem a averbação, o imóvel pode continuar sendo tributado como terreno vazio ou com área menor que a real, o que pode gerar cobrança retroativa de IPTU, acréscimos e outras sanções administrativas.
Passo a passo para regularizar e averbar uma construção
A averbação exige uma etapa administrativa na prefeitura e uma etapa cartorária no Registro de Imóveis. Veja o passo a passo:
1. Obtenha o alvará de construção (fase anterior à obra)
Antes de iniciar a construção, o proprietário deve solicitar à prefeitura o alvará de construção, que é o documento que autoriza legalmente o início da obra, com base no projeto aprovado.
Sem esse documento, a obra será considerada irregular desde o início, o que dificultará a regularização posterior.
2. Construa de acordo com o projeto aprovado
É fundamental seguir o projeto aprovado pela prefeitura. Caso sejam feitas modificações durante a obra, será necessário atualizar o projeto e solicitar nova aprovação antes de solicitar o habite-se.
3. Solicite o habite-se ou certificado de conclusão
Após o término da obra, a prefeitura deve fazer uma vistoria e emitir o habite-se (para imóveis residenciais) ou o auto de conclusão (para imóveis comerciais ou industriais).
Esse documento comprova que a construção foi concluída conforme o projeto aprovado e está apta a ser habitada ou utilizada.
4. Atualize a guia do IPTU
Com o habite-se em mãos, a prefeitura atualizará o cadastro do imóvel junto ao setor de tributos, incluindo a nova área construída e recalculando o valor do IPTU. Esse novo valor constará na guia de lançamento, e a quitação da primeira parcela será necessária para a averbação.
5. Averbação no Cartório de Registro de Imóveis
Com todos os documentos reunidos, o proprietário deve ir ao cartório de registro de imóveis onde o terreno está matriculado e solicitar a averbação da construção. Os documentos geralmente exigidos são:
- Requerimento do proprietário;
- Habite-se ou auto de conclusão;
- Planta e memorial descritivo da obra;
- ART ou RRT;
- Cópia do alvará de construção;
- Certidão negativa de débitos da prefeitura;
- Guia de IPTU atualizada;
- Comprovante de pagamento das taxas cartorárias.
Após análise, o cartório fará a averbação e emitirá uma nova certidão de matrícula com as informações atualizadas da edificação.
Regularização de construções antigas ou sem projeto
Se a construção for antiga e realizada sem projeto aprovado, ainda assim é possível regularizá-la, mas o processo é mais complexo. Em muitos municípios, existem programas de regularização fundiária ou de construções irregulares, mediante apresentação de:
- Planta “as built” (como construído), elaborada por engenheiro ou arquiteto;
- Laudo de estabilidade estrutural;
- Laudos de instalações elétricas e hidráulicas;
- Pagamento de taxas e multas administrativas.
O processo varia conforme a legislação municipal, sendo essencial o acompanhamento jurídico e técnico especializado para garantir que a regularização ocorra de forma eficaz e segura.
Dica importante: regularize antes de investir
Investidores e construtoras devem ficar atentos: comprar terrenos ou imóveis com construções não averbadas representa um risco jurídico e econômico. Antes de adquirir um imóvel, verifique:
- A matrícula no cartório (se a construção está registrada);
- A situação junto à prefeitura (alvará, habite-se, cadastro);
- A compatibilidade da área construída com a legislação urbana local.
Um advogado imobiliário pode auxiliar na análise da documentação e na identificação de pendências que inviabilizam a operação ou exigem correção.
Conclusão
A averbação de construção é um passo indispensável para garantir a regularidade de um imóvel, evitando multas, restrições e insegurança jurídica. Ela protege o proprietário, valoriza o imóvel e abre portas para transações comerciais, financiamentos, inventários e investimentos seguros.
Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, atuamos com excelência na regularização de imóveis, análise documental, averbações, ações de usucapião, contratos e estruturações imobiliárias.
Se você precisa regularizar uma construção ou tem dúvidas sobre a situação jurídica do seu imóvel, entre em contato conosco e conte com um time de especialistas ao seu lado.
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