A tributação no setor imobiliário costuma ser tema de discussões judiciais, especialmente quando se trata do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Recentemente, um tema ganhou destaque: a isenção do ITBI em operações de permuta com reserva de fração, situação em que não ocorre a transferência de propriedade do imóvel.
Esse entendimento foi reforçado por decisões judiciais recentes, incluindo julgamentos do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que consolidaram a ideia de que, nesses casos, não há fato gerador para a cobrança do imposto.
Neste artigo, elaborado pela Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, você vai entender o que é essa modalidade de permuta, quando se aplica a isenção do ITBI e quais os impactos para incorporadoras, construtoras e demais envolvidos no mercado imobiliário.
O que é o ITBI?
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que incide sobre a transmissão inter vivos de propriedade ou direitos reais sobre imóveis.
Na prática, ele deve ser pago sempre que há transferência efetiva de domínio entre pessoas, seja por compra e venda, cessão ou permuta.
A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel ou o valor declarado na transação, variando de acordo com a legislação de cada município.
No entanto, é importante ressaltar que o imposto não se aplica em todas as situações: existem hipóteses de imunidade ou isenção, como ocorre na permuta com reserva de fração.
O que é permuta com reserva de fração?
A permuta com reserva de fração é uma modalidade contratual em que ocorre a troca de imóveis, mas uma das partes mantém a titularidade parcial do bem, reservando-se o direito a uma fração ideal do terreno.
Um exemplo prático: Uma empresa proprietária de um terreno firma contrato com uma incorporadora. Essa incorporadora constrói um empreendimento no local e, como forma de pagamento, a empresa proprietária mantém o direito a algumas unidades do prédio finalizado.
Neste tipo de operação, não há transmissão plena da propriedade do terreno para a incorporadora, mas apenas uma reserva de direitos e a promessa de entrega futura de unidades. Essa característica é fundamental para entender por que o ITBI não deve ser cobrado.
Entendimento dos tribunais: quando há isenção?
Decisões recentes, como a da 1ª Câmara Cível do TJRS, têm confirmado que não há incidência de ITBI em permutas com reserva de fração, pois não ocorre a transferência efetiva da propriedade.
A desembargadora Isabel Dias Almeida destacou que a operação não configura fato gerador do imposto, pois não houve alienação ou transmissão de domínio sobre as unidades envolvidas.
Em outras palavras, o proprietário do terreno continua sendo o mesmo, apenas cedendo o uso para construção e recebendo unidades como contrapartida.
Além disso, a magistrada citou súmulas do Supremo Tribunal Federal (STF) que reforçam o entendimento:
- Súmula 110: O ITBI não incide sobre construções realizadas pelo adquirente, mas apenas sobre o que já estava construído no momento da alienação.
- Súmula 470: O imposto não incide sobre a construção realizada pelo promitente comprador, mas apenas sobre o que foi construído antes da promessa de venda.
Essas súmulas corroboram a ideia de que a ausência de transferência de propriedade afasta a incidência do ITBI.
Por que não há fato gerador do ITBI?
O fato gerador do ITBI é a transferência inter vivos de propriedade imobiliária. Na permuta com reserva de fração, não ocorre essa transferência, já que o proprietário original continua titular de parte do imóvel, agora convertido em unidades autônomas.
Portanto, não se pode exigir o ITBI nessas operações, pois o imposto só é devido quando há transmissão plena de domínio. Cobrar o tributo nessas situações configuraria exigência indevida e violaria os princípios tributários.
Impactos para o mercado imobiliário
A confirmação da isenção do ITBI em permutas com reserva de fração traz segurança jurídica para incorporadoras, construtoras e proprietários de terrenos.
Essa modalidade contratual é comum em empreendimentos imobiliários, pois permite que o dono do terreno participe do projeto sem perder integralmente a titularidade do bem. A ausência do ITBI reduz custos, tornando os negócios mais viáveis e atrativos.
Além disso, essa decisão evita litígios desnecessários com municípios que, por vezes, tentam cobrar o imposto mesmo sem haver base legal para tanto.
Como garantir a aplicação da isenção?
Para assegurar que a operação esteja isenta do ITBI, é essencial:
- Elaborar um contrato bem estruturado, detalhando a permuta, a reserva de fração e a ausência de transmissão de propriedade;
- Verificar a legislação municipal, pois, apesar do entendimento judicial, alguns municípios ainda tentam aplicar o imposto;
- Registrar corretamente o contrato, garantindo segurança jurídica para ambas as partes;
- Contar com assessoria jurídica especializada, capaz de defender os interesses do cliente em caso de autuações indevidas.
O que fazer em caso de cobrança indevida?
Caso o município insista em cobrar ITBI em uma permuta com reserva de fração, é possível:
- Recorrer administrativamente, apresentando documentação que comprove a ausência de fato gerador;
- Ingressar com ação judicial, pedindo a anulação da cobrança e, se necessário, a restituição de valores pagos indevidamente.
Diversas decisões judiciais, como as mencionadas anteriormente, têm favorecido contribuintes, afastando a cobrança do imposto nessas hipóteses.
Mediante a necessidade de buscar a isenção por via judicial, você pode contar com o suporte especializado do nosso escritório.
Conclusão
A isenção do ITBI em permuta com reserva de fração é um tema relevante para o mercado imobiliário, pois elimina custos desnecessários e garante maior segurança jurídica nas operações.
O entendimento dos tribunais, aliado às súmulas do STF, reforça que não há incidência do imposto quando não ocorre transferência efetiva de propriedade.
Se você está negociando uma permuta com reserva de fração ou foi autuado indevidamente pelo município, é fundamental contar com o suporte de profissionais especializados em direito imobiliário e tributário.
📌 A equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária está pronta para orientá-lo e defender seus direitos.