O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo de competência municipal que incide sobre a propriedade de imóveis urbanos.
Embora sua aplicação seja aparentemente simples, questões relacionadas ao momento exato em que o imposto começa a incidir sobre áreas loteadas geram debates e interpretações divergentes, tanto na doutrina quanto na jurisprudência.
Neste artigo, elaborado pela equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, vamos explicar em detalhes qual é o fato gerador do IPTU em loteamentos, quando a cobrança é legítima e quais são as responsabilidades dos proprietários e adquirentes.
O que é o IPTU e qual o seu fato gerador?
O IPTU é previsto no artigo 156, I, da Constituição Federal e regulamentado pelo artigo 32 do Código Tributário Nacional (CTN). Seu fato gerador é a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel localizado em zona urbana.
De acordo com o CTN, considera-se zona urbana a área definida em lei municipal que disponha de, no mínimo, dois dos seguintes melhoramentos:
- Meio-fio ou calçamento com canalização de águas pluviais;
- Abastecimento de água;
- Sistema de esgotos sanitários;
- Rede de iluminação pública;
- Escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 km.
Assim, quando o imóvel está localizado em área urbana ou de expansão urbana, o IPTU é o tributo aplicável, substituindo o Imposto Territorial Rural (ITR).
O que caracteriza um loteamento?
O loteamento é regulado pela Lei n° 6.766/1979 e consiste na subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação e implantação de infraestrutura básica.
Segundo o §1° do art. 2° dessa lei, loteamento é:
“A subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.”
Concluídas as obras e aprovada a implantação pelo município, cada lote se torna uma unidade autônoma, sujeita à individualização no cadastro municipal e no registro imobiliário. É a partir desse momento que surge a dúvida: quando o IPTU deixa de incidir sobre o terreno como um todo e passa a ser cobrado sobre cada lote?
Quando começa a incidência do IPTU em loteamentos?
A cobrança do IPTU em loteamentos depende de duas etapas distintas:
Antes da conclusão das obras e registro dos lotes: Enquanto o loteamento está em obras, o IPTU incide sobre o terreno como um todo, pois ainda não há individualização formal das unidades.
O imposto deve ser calculado sobre a área total, não sendo possível o chamado “parcelamento virtual” para fins tributários.
Após o registro e individualização dos lotes: Somente após a conclusão das obras de infraestrutura e emissão do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO), previsto no §3° do art. 22 da Lei n° 6.766/1979, o município pode individualizar cada lote no cadastro imobiliário.
A partir dessa individualização, o IPTU passa a incidir de forma separada sobre cada unidade, conforme sua matrícula e valor venal.
Esse entendimento está alinhado à Lei n° 14.620/2023, que reforçou a necessidade de conclusão das obras antes da individualização.
Jurisprudência sobre a tributação de lotes não individualizados
Diversas decisões judiciais têm reafirmado que o IPTU só pode ser cobrado de forma individualizada após a efetiva conclusão das obras e registro formal dos lotes.
Exemplos de decisões:
TJMG – “A tributação individualizada sobre condomínio de lotes é possível após a divisão física ou registro das unidades autônomas.” (Apelação Cível nº 1.0000.23.146008-0/001).
TJRS – “Somente após o registro imobiliário do projeto de individualização aprovado pelo município é que o IPTU poderá incidir sobre cada área individualizada.” (Embargos Infringentes nº 70064011992).
Esses precedentes demonstram que a simples aprovação do projeto de loteamento não basta para autorizar a cobrança individualizada do imposto.
IPTU x ITR: quando ocorre a substituição?
Outro ponto relevante é a substituição do ITR pelo IPTU em áreas anteriormente consideradas rurais. A Súmula 626 do STJ estabelece que:
“A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, §1°, do CTN.”
Isso significa que, mesmo sem infraestrutura completa, se o município classificar a área como urbanizável, o IPTU passa a ser o tributo aplicável. No entanto, essa incidência ainda será sobre o terreno como um todo até a conclusão do loteamento.
Quem é responsável pelo pagamento do IPTU?
De acordo com o artigo 34 do CTN, o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.
No caso de loteamentos em obras:
A responsabilidade pelo pagamento do imposto é do proprietário original da gleba até a conclusão das obras e entrega dos lotes.
Quando há promessa de compra e venda, a jurisprudência (Tema Repetitivo 886 do STJ) entende que o comprador só passa a ser responsável pelo IPTU a partir de sua imissão na posse.
Questões práticas sobre a base de cálculo
Antes da individualização formal dos lotes, não há como definir corretamente o valor venal de cada unidade, já que elas ainda não existem juridicamente. Por isso, a cobrança do IPTU deve ser sobre a área global, considerando critérios como:
- Localização do terreno;
- Zoneamento urbano;
- Uso permitido pela legislação;
- Valores de terrenos similares na mesma região.
Após a emissão do TVEO e registro das unidades, o município poderá aplicar a tributação individualizada com base na Planta Genérica de Valores (PGV).
Conclusão
O fato gerador do IPTU em loteamentos é a propriedade ou posse do imóvel urbano. No entanto, a forma de cobrança varia conforme o estágio do empreendimento: enquanto as obras não estão concluídas e os lotes não foram individualizados, o imposto deve incidir apenas sobre a gleba total.
Somente após a conclusão do loteamento, emissão do TVEO e registro formal das unidades é que o município poderá exigir o IPTU de forma individualizada para cada lote.
Para proprietários, adquirentes e incorporadoras, entender essas regras é essencial para evitar cobranças indevidas. Em caso de exigência irregular do tributo, é possível contestar judicialmente a cobrança e buscar a restituição de valores pagos indevidamente.
📌 A Bhay e Mota Advocacia Imobiliária possui ampla experiência em questões tributárias relacionadas ao mercado imobiliário. Se você tem dúvidas sobre IPTU em loteamentos, fale com nossa equipe.
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