A locação de apartamentos por curta temporada em plataformas digitais como Airbnb e Booking tem crescido de forma bastante significativa nos últimos anos. Muitos proprietários encontraram nessa modalidade uma forma prática de obter renda extra, enquanto viajantes encontram hospedagem flexível e muitas vezes mais barata.

No entanto, essa prática gera debates acalorados em condomínios residenciais. Afinal, o condomínio tem poder para proibir ou restringir o aluguel por temporada?

Neste artigo, a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária explora os principais aspectos legais, convenções condominiais e decisões judiciais sobre o tema, oferecendo um panorama completo para síndicos, conselhos e proprietários.

O que diz a convenção condominial

Toda regra de convivência em condomínio está prevista na convenção condominial e no seu regimento interno, aprovados em assembleia realizada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, conforme determina o Código Civil.

É na convenção que se define a destinação das unidades (residencial, comercial, mista etc.), bem como restrições ao uso, visitas e sublocação.

  • Destinação residencial: Se a convenção estabelece que as unidades são exclusivamente para moradia, toda forma de exploração econômica (incluindo aluguel de curta temporada) pode ser vedada.

  • Alteração de destinação: Para autorizar atividades hoteleiras ou de temporada, seria necessário alterar a convenção em assembleia, aprovando nova destinação ou permitindo explicitamente a sublocação por períodos curtos.

Sem previsão expressa que autorize o aluguel por temporada, o condomínio pode, sim, aplicar normas para impedir ou limitar essa prática, impondo multas e sanções descritas no regulamento interno.

Direito de propriedade vs. dever de observância

O Código Civil reconhece ao proprietário o direito de dispor de seu imóvel, conforme previsto no artigo 128, mas também impõe o dever de não usá-lo de maneira abusiva, respeitando a convenção e o sossego dos demais condomínios (art. 1.336, IV).

Veja:

“IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Locação por temporada x hospedagem

É muito importante distinguir duas modalidades que se confundem no debate:

  1. Locação por temporada (Lei do Inquilinato, art. 48): Contrato por até 90 dias, com finalidade de residência temporária ao locatário.

  2. Hospedagem (prática via plataformas): Alta rotatividade de hóspedes, serviços de recepção ou limpeza e caráter “hoteleiro”, configurando atividade comercial atípica.

O STJ vem entendendo que locação via plataformas digitais, com rotatividade frequente e ausência de vínculo do ocupante com o condomínio, se assemelha mais à hospedagem comercial do que à locação por temporada tradicional.

Na prática, essa distinção reforça o poder condominial de vedar o modelo “hoteleiro” de curta duração.

Jurisprudência do STJ sobre o tema

Em caso recente, o STJ manteve a proibição de aluguel por temporada em condomínio cuja convenção previa destinação exclusivamente residencial. Os ministros:

  • Reconheceram que a convenção prevalece, vedando modalidade de contrato atípico de hospedagem;

  • Diferenciaram locação por temporada (até 90 dias, vínculo residencial temporário) de hospedagem via plataformas (alta rotatividade, ausência de vínculo);

  • Confirmaram: sem autorização expressa na convenção, o condomínio pode impedir aluguel por plataformas digitais.

As decisões judiciais recentes sobre o tema, enfatizam que o proprietário deve usar a unidade de forma não abusiva, respeitando a destinação e regras internas.

Na prática, o princípio da autonomia condominial (respeito à convenção e regimento) tem prevalecido sobre qualquer alegação de direito de exploração econômica irrestrita.

Quais os riscos para quem descumprir as regras condominiais?

Confira quais são os principais riscos e sanções para quem descumprir as regras condominiais no que diz respeito a locação de apartamentos por temporada:

Sanções contratuais: Se o locador insistir em oferecer a unidade para hospedagem de curta duração em desacordo com a convenção ou o regimento interno, o condomínio pode aplicar multas previstas nesses documentos. Essas multas costumam ser diárias (por exemplo, R$ 200 por dia de infração) ou fixas por ocorrência.

Além do valor, o proprietário pode ter suspenso o direito de usar áreas comuns — como piscina, salão de festa e academia — até que regularize a situação.

Ações judiciais: O condomínio pode ingressar com medidas judiciais para cessar imediatamente a atividade irregular.

Boas práticas para evitar conflitos entre condôminos

Para evitar conflitos entre condôminos, no que diz respeito a locação de apartamentos por temporada, é importante observar os seguintes cuidados:

  1. Revisão da convenção: Garanta que o documento preveja expressamente permissão ou proibição do aluguel por temporada.

  2. Regimento interno detalhado: Estabeleça prazos, cadastro de hóspedes, limites de pessoas e regras de comportamento.

  3. Comunicação prévia: Informe novos locadores sobre as normas condominiais e exija compromisso contratual.

  4. Monitoramento: Utilize sistemas de controle de acesso e portaria digital para rastrear entradas e saídas.

  5. Assembleias periódicas: Mantenha condôminos atualizados e engajados na alteração de regras, se necessário.

Conclusão

A locação de apartamentos por temporada em plataformas virtuais pode ser proibida pelo condomínio, desde que a convenção condominial, aprovada em assembleia, determine a destinação exclusivamente residencial e proíba a prática.

Como a jurisprudência do STJ já consolidou entendimento, os condomínios que desejam permitir esse tipo de locação, precisam inserir essa previsão de forma expressa no regime e convenção condominial.

Com uma governança condominial bem estruturada e apoio jurídico-contábil especializado, é possível conciliar a busca por renda extra dos proprietários com a segurança, o sossego e o bem-estar de toda a coletividade condominial.

Precisa de suporte jurídico especializado para o seu condomínio? Conte com a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária!