O contrato de locação comercial é um instrumento jurídico fundamental para regulamentar a relação entre proprietários de imóveis e empresas que desejam utilizá-los para atividades comerciais.

Ao contrário da locação residencial, que possui regras específicas e proteção mais acentuada ao inquilino, a locação de imóveis para fins comerciais é regida por normas que buscam equilibrar interesses empresariais e patrimoniais, exigindo maior atenção à sua elaboração.

Por isso, entender as cláusulas imprescindíveis e as garantias legais aplicáveis a esse tipo de contrato é essencial para prevenir litígios, preservar a segurança jurídica e proteger o investimento de ambas as partes.

Neste artigo, a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária explica tudo o que você precisa saber antes de firmar um contrato de locação comercial.

O que é um contrato de locação comercial?

Trata-se de um acordo firmado entre o locador (proprietário do imóvel) e o locatário (empresa ou empreendedor que pretende utilizar o espaço para fins comerciais), com o objetivo de permitir o uso do imóvel mediante o pagamento de um aluguel mensal e demais encargos, por prazo determinado ou indeterminado.

Esse contrato é regido pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), mas as partes possuem maior liberdade para negociar cláusulas específicas, desde que não contrariem princípios legais e normas de ordem pública.

A importância da formalização contratual

Diferente do que muitos pensam, o contrato verbal é válido juridicamente. No entanto, no contexto da locação comercial, onde estão em jogo investimentos empresariais, reformas estruturais e planos de médio e longo prazo, a formalização por escrito é imprescindível.

Um contrato bem redigido protege ambas as partes e evita conflitos judiciais. Ele também facilita a negociação em momentos de renovação, revisão de valores, rescisão ou inadimplemento.

Cláusulas imprescindíveis no contrato de locação comercial

Veja a seguir os principais pontos que não podem faltar em um contrato de locação comercial:

1. Identificação das partes

O contrato deve conter os dados completos do locador e do locatário. No caso de pessoas jurídicas, é essencial incluir:

  • Razão social;

  • CNPJ;

  • Endereço da sede;

  • Nome e CPF do representante legal;

  • Procuração (se aplicável).

Essa identificação evita dúvidas sobre a titularidade das obrigações e facilita a execução do contrato em caso de descumprimento.

2. Objeto da locação

É necessário especificar detalhadamente qual é o imóvel alugado, com dados como:

  • Endereço completo;

  • Número da matrícula no cartório de registro de imóveis;

  • Área construída e área útil;

  • Descrição do imóvel (ex: loja no térreo, galpão, sala comercial);

  • Estado de conservação.

A descrição evita discussões futuras sobre eventuais alterações no imóvel e responsabilidades por reformas ou avarias.

3. Finalidade comercial

Essa cláusula deve explicitar que a locação se destina exclusivamente ao uso comercial, e preferencialmente indicar qual será a atividade exercida (ex: loja de roupas, restaurante, escritório de advocacia etc.).

É comum o locador restringir atividades que possam causar incômodo ao condomínio ou vizinhança, como bares com som alto ou atividades industriais com uso de produtos químicos.

4. Prazo do contrato

O prazo da locação comercial pode ser determinado (ex: 30 meses) ou indeterminado. Para garantir segurança jurídica ao locatário, recomenda-se o prazo mínimo de 30 meses, conforme previsto na Lei do Inquilinato, permitindo a renovação compulsória (direito à ação renovatória).

A definição do prazo influencia diretamente:

  • No direito de renovação judicial;

  • Na possibilidade de rescisão antecipada;

  • Na forma de reajuste e revisão do aluguel.

5. Valor do aluguel e forma de pagamento

Deve-se indicar:

  • Valor mensal da locação;

  • Data de vencimento;

  • Forma de pagamento (PIX, boleto, transferência);

  • Local de pagamento, se for presencial;

  • Consequências do atraso (multa, juros e correção monetária).

O contrato também pode prever reajustes periódicos com base em índice de inflação, como o IGP-M ou IPCA, geralmente a cada 12 meses.

6. Encargos da locação

Além do aluguel, é necessário especificar quem será responsável por cada encargo, como:

  • IPTU e taxas municipais;

  • Condomínio (ordinárias e extraordinárias);

  • Energia elétrica, água e gás;

  • Seguro contra incêndio;

  • Manutenção de equipamentos (ar-condicionado, elevadores etc.).

Em regra, o locatário arca com todos os encargos decorrentes do uso do imóvel, mas isso pode ser ajustado entre as partes.

7. Garantias locatícias

É comum que o locador exija uma garantia para proteger-se contra inadimplência. As garantias mais utilizadas são:

  • Caução: depósito em dinheiro, limitado a três vezes o valor do aluguel;

  • Fiança: terceiros se responsabilizam pelo pagamento em caso de inadimplência;

  • Seguro fiança: apólice contratada pelo locatário junto a uma seguradora;

  • Título de capitalização: título adquirido pelo locatário e vinculado ao contrato.

A escolha da garantia deve ser registrada no contrato, com todos os detalhes sobre sua execução em caso de inadimplência.

8. Direito à renovação contratual (ação renovatória)

Um dos direitos mais importantes do locatário comercial é a renovação compulsória da locação, garantida quando:

  • O contrato tem prazo mínimo de 5 anos (considerando contratos sucessivos);

  • A empresa exerce a mesma atividade no imóvel há pelo menos 3 anos;

  • O contrato é por prazo determinado (preferencialmente 30 meses).

Para garantir esse direito, o locatário deve entrar com ação renovatória no prazo de 1 ano a 6 meses antes do término do contrato.

Essa cláusula deve ser tratada com atenção no contrato, evitando brechas que impeçam a renovação judicial.

9. Reformas e benfeitorias

É fundamental estabelecer quem pode realizar reformas e quem arcará com os custos. As opções incluem:

  • Reformas estruturais somente com autorização do locador;

  • Benfeitorias úteis ou voluptuárias (como decoração) por conta do locatário;

  • Possibilidade de indenização pelas benfeitorias realizadas, se não forem removíveis.

Sem cláusula clara, o locatário corre o risco de investir no imóvel e não poder reaver os valores ou os itens ao final da locação.

10. Rescisão e multas

A cláusula de rescisão deve prever:

  • Multa proporcional ao tempo restante do contrato;

  • Necessidade de aviso prévio (geralmente 30 dias);

  • Hipóteses de rescisão por justa causa (ex: inadimplência, uso indevido do imóvel, falência do locatário).

Essa previsibilidade evita conflitos e permite um encerramento contratual mais seguro.

Garantias legais aplicáveis ao contrato de locação comercial

Além das cláusulas contratuais, a Lei do Inquilinato garante alguns direitos básicos que devem ser observados:

  • Direito à ação renovatória nos casos mencionados acima;

  • Ação de despejo para retomada do imóvel por falta de pagamento, término de contrato ou necessidade de uso próprio;

  • Direito à indenização por benfeitorias autorizadas ou necessárias, quando não forem removíveis;

  • Possibilidade de revisão judicial do aluguel, em caso de defasagem do valor de mercado.

As partes também podem se socorrer de instrumentos extrajudiciais, como mediação e arbitragem, caso optem por essa via no contrato.

A importância da assessoria jurídica especializada

A elaboração de um contrato de locação comercial exige conhecimento técnico e atenção aos detalhes. Uma cláusula mal redigida ou omissa pode gerar:

  • Insegurança jurídica;

  • Perda do direito de renovação;

  • Conflitos entre as partes;

  • Prejuízos financeiros significativos.

Contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para garantir que o contrato esteja de acordo com a legislação vigente, respeite os interesses das partes e evite litígios futuros.

Conclusão

O contrato de locação comercial é um instrumento essencial para negócios que envolvem o uso de imóveis como ponto comercial, sede de empresas ou locais de prestação de serviços.

Elaborar um contrato completo, com cláusulas claras e ajustadas à realidade da operação, é o primeiro passo para garantir segurança, estabilidade e boa convivência entre locador e locatário.

Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, atuamos com excelência na elaboração, análise e revisão de contratos de locação comercial, sempre atentos às melhores práticas e às atualizações legais que impactam o setor.

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