A convenção de condomínio é o documento jurídico mais importante da vida condominial. É ela quem estabelece as regras fundamentais de convivência, uso das áreas comuns, divisão de despesas, direitos e deveres dos condôminos, e o funcionamento da gestão do condomínio.

Sem uma convenção bem elaborada e devidamente registrada, a administração fica vulnerável, os conflitos aumentam, e a segurança jurídica do condomínio é comprometida.

Neste artigo, a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária apresenta um guia completo sobre a convenção de condomínio, explicando o que é, para que serve, o que deve conter, como elaborar e como registrar esse documento tão essencial à vida em comunidade.

O que é a convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é um instrumento jurídico que regulamenta a estrutura e o funcionamento do condomínio.

Ela é prevista no Código Civil (artigos 1.333 a 1.335) e sua elaboração é obrigatória tanto para condomínios edilícios residenciais quanto para condomínios comerciais ou mistos.

É a convenção que define, por exemplo:

  • A forma de administração;

  • Quóruns para decisões;

  • Regras de uso das unidades e áreas comuns;

  • Critérios para rateio de despesas;

  • Sanções por inadimplemento ou infrações internas;

  • Direitos e deveres de condôminos e síndico.

Enquanto o regimento interno trata do comportamento dos moradores no dia a dia, a convenção tem uma natureza jurídica mais ampla e vinculante, sendo comparável a um “estatuto do condomínio”.

Convenção é obrigatória?

Sim. A convenção de condomínio é obrigatória por lei e sua ausência pode dificultar:

  • A formalização da administração condominial;

  • A aplicação de penalidades;

  • O ingresso de ações judiciais contra inadimplentes;

  • A abertura de CNPJ e conta bancária do condomínio;

  • A regularização do empreendimento junto ao cartório de registro de imóveis.

Por isso, a convenção deve ser elaborada e registrada o quanto antes, especialmente em novos empreendimentos ou condomínios que passaram recentemente por desmembramento.

Quem elabora a convenção de condomínio?

A elaboração da convenção pode ser feita:

  • Pelo incorporador, ainda durante a fase de lançamento do empreendimento;

  • Pelos condôminos fundadores, nos casos em que o imóvel foi dividido após aquisição;

  • Com auxílio de um advogado especializado em direito condominial, que garantirá que o texto esteja em conformidade com a legislação e evite cláusulas abusivas ou omissas.

Depois de elaborada, a convenção deve ser aprovada em assembleia e registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade contra terceiros.

Elaboração e registro da convenção de condomínio

Confira no passo a passo abaixo, um resumo com os principais procedimentos e cuidados necessários, a serem considerados para a correta elaboração e o registro da convenção de condomínio:

1. Reunião de condôminos e definição da comissão responsável

O primeiro passo é reunir os condôminos (ou adquirentes, se ainda não há instituição formal) para discutir a necessidade de elaborar ou revisar a convenção.

É recomendável criar uma comissão de representantes para conduzir esse processo, preferencialmente com o apoio de um advogado imobiliário.

Essa comissão pode:

  • Coletar sugestões dos moradores;

  • Avaliar modelos existentes;

  • Solicitar apoio técnico para a redação;

  • Conduzir a negociação das cláusulas.

2. Redação do texto da convenção

A convenção deve ser elaborada com clareza, objetividade e embasamento legal. Deve contemplar todas as regras estruturais que regerão o condomínio.

Elementos essenciais da convenção:

  • Identificação do condomínio: nome, endereço e número de matrícula no cartório;

  • Descrição das unidades: número, fração ideal, destinação (residencial, comercial), áreas privativas e comuns;

  • Direitos e deveres dos condôminos;

  • Forma de administração: eleição de síndico, subsíndico, conselho fiscal, tempo de mandato, substituição, competências;

  • Quóruns para decisões: regras para votações em assembleia, exigências para aprovação de obras, alterações no uso das áreas, etc.;

  • Regras sobre locação e uso das unidades;

  • Critérios de rateio das despesas: normalmente proporcionais à fração ideal;

  • Sanções por inadimplemento ou infrações: multas, advertências, suspensão de uso de áreas comuns (quando permitido);

  • Previsão de fundo de reserva, obras e manutenções;

  • Previsão de assembleias ordinárias e extraordinárias;

  • Forma de alteração da convenção (quórum mínimo de 2/3 dos condôminos).

3. Aprovação da convenção em assembleia

Com o texto finalizado, é necessário convocar assembleia geral para aprovação da convenção. O quórum mínimo exigido é de 2/3 das unidades autônomas, conforme o artigo 1.333 do Código Civil.

Importante:

  • Cada unidade representa um voto;

  • Proprietários inadimplentes não podem votar, salvo disposição diversa;

  • A ata da assembleia deve ser lavrada com clareza, contendo a aprovação expressa da convenção.

A aprovação deve constar da ata da assembleia, que também será registrada junto com a convenção.

4. Registro da convenção no Cartório de Registro de Imóveis

Após aprovada em assembleia, a convenção precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis onde está matriculado o terreno ou edifício.

Documentos necessários para o registro:

  • Requerimento assinado por representante legal (síndico ou comissão);

  • Cópia da convenção assinada por, no mínimo, 2/3 dos condôminos;

  • Ata da assembleia que aprovou a convenção;

  • Certidão da matrícula do imóvel;

  • Documentos pessoais e comprovantes de endereço dos signatários.

Após o registro, a convenção passa a produzir efeitos perante terceiros, incluindo bancos, órgãos públicos, prestadores de serviços e até o Poder Judiciário.

5. Divulgação e integração com o regimento interno

Com a convenção registrada, recomenda-se divulgá-la amplamente entre os condôminos, entregando uma cópia digital ou física para cada morador ou condômino.

Em seguida, pode-se elaborar ou revisar o regimento interno, que trata de regras cotidianas, como:

  • Uso de salão de festas;

  • Horário de silêncio;

  • Regras para animais de estimação;

  • Circulação de prestadores de serviço;

  • Normas de convivência.

Ambos os documentos devem se complementar e estar alinhados com o Código Civil.

A importância da assessoria jurídica na elaboração da convenção

Elaborar uma convenção de condomínio não é apenas “copiar um modelo da internet”. É necessário analisar:

  • A legislação vigente;

  • O tipo de condomínio (residencial, comercial, vertical, horizontal);

  • As peculiaridades do imóvel e do município;

  • A jurisprudência atual sobre temas polêmicos (multa por inadimplência, cobrança de taxas, restrições de uso etc.).

Por isso, a atuação de um advogado imobiliário especializado é fundamental para garantir que a convenção seja completa, legal, aplicável e eficaz.

Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, auxiliamos síndicos, administradoras, incorporadoras e condôminos em todas as etapas da elaboração, aprovação e registro da convenção condominial, sempre com atenção às particularidades do empreendimento e respaldo jurídico completo.

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