O financiamento do mercado imobiliário está se transformando consideravelmente diante do avanço tecnológico e do contexto geopolítico global.
Guerras, pandemias, crises econômicas, insegurança jurídica, esses e outros fatores encareceram consideravelmente o acesso a crédito do mundo e no Brasil não foi diferente.
Diante do alto spread bancário ocasionado pela alta nas taxas de juros, os incorporadores precisaram se reinventar, buscando alternativas para o financiamento de seus empreendimentos e nisso surgiu o crowdfunding imobiliário.
Mas afinal, o que é esse modelo de captação de recursos? Como ele funciona? Quais são os riscos e as oportunidades desse novo mercado de crédito?
Neste artigo completo, preparado pela equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, você vai entender tudo sobre:
- O conceito de crowdfunding imobiliário;
- Como funcionam as plataformas e os projetos;
- Quem pode captar e quais os custos da operação;
- Aspectos legais e regulatórios;
- Cuidados ao participar de um projeto de crowdfunding imobiliário;
- A importância do advogado nesse tipo de operação.
O que é crowdfunding imobiliário?
O crowdfunding imobiliário é uma forma de financiamento coletivo voltado para projetos do setor imobiliário.
Em outras palavras, trata-se de um sistema do mercado de capitais onde diversos investidores contribuem para financiar a construção, reforma ou aquisição de imóveis, recebendo em troca uma remuneração proporcional ao investimento realizado.
Essa modalidade funciona por meio de plataformas digitais regulamentadas pela CVM, que conectam incorporadoras e construtoras a investidores pessoas físicas ou jurídicas interessadas em rentabilizar seu capital no mercado imobiliário.
É uma alternativa ao financiamento bancário tradicional, geralmente mais barata, com menos burocracia para quem faz a captação e mais acessibilidade para quem investe.
Como funciona a captação de recursos via crowdfunding imobiliário?
O processo é simples e segue etapas bem definidas:
- A empresa do ramo imobiliário apresenta o projeto à plataforma de crowdfunding;
- A plataforma avalia a viabilidade do projeto e, se aprovado, disponibiliza aos investidores a oportunidade de investimento;
- Investidores interessados aplicam valores conforme as regras da oferta (prazo, valor mínimo, estimativa de retorno, tipo de remuneração);
- Ao final do prazo, se a meta de captação for atingida, o projeto é executado;
- O investidor recebe rendimentos periódicos ou ao final do projeto, conforme contratatado.
Esse tipo de operação é feito por meio de contratos de investimento coletivo ou debêntures, emitidos pelas incorporadoras que geralmente são estruturadas em uma SPE (Sociedade de Propósito Específico).
Quais o custo do crédito no crowdfunding imobiliário?
Os juros remuneratórios podem variar de acordo com o projeto e a estrutura jurídica da operação. Os modelos mais comuns incluem:
- Rendimento fixo: o investidor recebe uma remuneração pré-definida (ex: 12% ao ano), independentemente do desempenho do empreendimento;
- Rendimento variável: o retorno depende do sucesso da venda das unidades ou valorização do imóvel;
- Híbrido: combinação de rendimento fixo + variável.
Vale lembrar que, mesmo em modelos com rendimento fixo, todo investimento imobiliário envolve riscos de mercado e inadimplência, o que exige uma análise criteriosa de ambas as partes.
Crowdfunding imobiliário é seguro?
Essa é uma das perguntas mais comuns.
Para que essa operação tenha respaldo jurídico ela precisa necessariamente ocorrer em plataformas autorizada pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) sempre se atentando aos documentos disponibilizados, analisando os riscos envolvidos e preparando uma boa estrutura jurídica do projeto.
Por isso, tanto o emissor (incorporador), quanto o investidor devem:
- Verificar se a plataforma é registrada na CVM;
- Se atentar aos documentos da oferta (contrato, laudos, estudos, etc);
- Contratar um serviço de análise jurídica da plataforma, para que seja avaliado os riscos de se realizar a operação com a empresa.
- Estudar a viabilidade técnica e financeira do projeto.
- Contar com uma estruturação jurídica e societária capaz de proteger os interesses das pessoas envolvidas.
Importante destacar que plataformas sérias oferecem todas essas informações de forma acessível e contam com mecanismos de governança, auditoria e mediação de conflitos.
Regulamentação
O crowdfunding imobiliário está amparado pela Resolução CVM nº 88, publicada em 2022, que atualizou e ampliou as regras para ofertas públicas de valores mobiliários de pequenas empresas por meio de plataformas eletrônicas.
Entre os principais pontos da regulação:
- É autorizada a captação de até R$ 15 milhões por ano por empresa;
- O investimento pode ser feito por qualquer pessoa física ou jurídica, com limites de exposição baseados na renda;
- As plataformas devem ser registradas junto à CVM e seguir regras de transparência, compliance e prestação de contas;
- Os investidores devem ter acesso a um documento de informações essenciais (DIE) com todos os dados do projeto.
No caso do crowdfunding imobiliário, além da regulação da CVM, o projeto pode envolver:
- Constituição de SPE (Sociedade de Propósito Específico);
- Contratos de mútuo conversível ou não;
- Contratos de cessão de crédito;
- Emissão de debêntures simples;
- Estruturação de garantias (como alienação fiduciária ou hipoteca).
Cada operação deve ser analisada individualmente por um advogado especializado para garantir a validade jurídica e segurança contratual.
Cuidados jurídicos essenciais
Antes de investir, é fundamental contar com assessoria jurídica especializada em direito imobiliário e societário. Veja alguns pontos que devem ser avaliados:
- Validade dos documentos e registros do empreendimento;
- Análise da estrutura jurídica do projeto e da SPE;
- Verificação de licenças e regularidade do imóvel;
- Estudo das cláusulas contratuais: remuneração, prazos, garantias, penalidades;
- Análise de riscos de responsabilidade civil ou criminal.
Além disso, o advogado pode ajudar tanto investidores, quanto incorporadoras a estruturar juridicamente a operação com segurança.
Oportunidades do crowdfunding
O crowdfunding é um canal de acesso para incorporadoras e construtoras que desejam buscam recursos para projetos no mercado de capitais, sem precisar recorrer aos bancos.
Empreendedores podem utilizar essa modalidade para:
- Financiar projetos de pequeno e médio porte;
- Validar sua reputação perante o mercado;
- Captar recursos com mais agilidade;
- Ampliar sua rede de investidores e contatos.
Além disso pode ser um primeiro passo para aquelas incorporadoras que desejam fazer operações mais complexas no mercado de capitais, como abertura de capital, emissão de CRIs, debentures, etc.
No entanto, é fundamental que o projeto seja estruturado de forma profissional e com apoio jurídico, contábil e de engenharia.
O papel do advogado no crowdfunding imobiliário
O advogado é um aliado fundamental em todo o processo de crowdfunding, seja para quem investe ou para quem capta.
Para o investidor:
- Avaliação de riscos jurídicos do investimento;
- Análise de contratos e garantias;
- Proteção patrimonial e revisão de cláusulas; e eventualmente
- Avaliação de responsabilidade por prejuízos.
Para o empreendedor:
- Estruturação societária da SPE, SCP e eventualmente de outras Sociedades necessárias;
- Redação de contratos de investimento;
- Adequação à regulação da CVM;
- Gestão de riscos e compliance jurídico.
Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, atuamos com toda segurança jurídica e foco no sucesso e nos objetivos dos nossos clientes em todas as fases do negócio.
Conclusão
O crowdfunding imobiliário representa uma nova fronteira de investimento e financiamento no Brasil.
Com baixo valor inicial, boas oportunidades de retorno e impacto direto no setor da construção civil, essa modalidade tem tudo para crescer nos próximos anos.
Mas, como todo investimento, exige cautela, informação e análise jurídica criteriosa. Tanto de investidores, quanto de incorporadoras que devem buscar suporte especializado para garantir que cada etapa do projeto ocorra com segurança e dentro da legalidade.
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