A venda de imóveis pode gerar lucro para o proprietário, mas também pode trazer dúvidas em relação ao pagamento de impostos, especialmente o Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

Porém, há diversas situações previstas na legislação em que o contribuinte pode obter isenção total ou parcial do IR sobre o lucro obtido na venda de um bem imobiliário.

Neste artigo, a equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária explica em detalhes quando essa isenção é possível, quais os requisitos exigidos pela Receita Federal e como informar corretamente a operação na declaração do Imposto de Renda.

O que é o ganho de capital?

O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda de um bem e o seu custo de aquisição. Em termos práticos, é o lucro obtido ao vender um imóvel por um valor superior ao que foi pago originalmente na sua compra.

Por exemplo, se um imóvel foi adquirido por R$ 300 mil e vendido por R$ 450 mil, o ganho de capital é de R$ 150 mil. Sobre esse valor, incide o Imposto de Renda, cuja alíquota varia de 15% a 22,5%, conforme o valor do ganho.

Situações que permitem isenção de IR sobre ganho de capital

A legislação brasileira prevê uma série de hipóteses em que o ganho de capital obtido na venda de imóveis não está sujeito ao pagamento de imposto. Veja a seguir as principais situações de isenção legal:

1. Venda do único imóvel por até R$ 440.000,00

A primeira e uma das mais conhecidas hipóteses de isenção ocorre quando o contribuinte vende o seu único imóvel, localizado no Brasil, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, e não tenha realizado nenhuma outra venda de imóvel nos últimos cinco anos.

Essa regra vale independentemente da finalidade do imóvel (residencial, comercial, lazer) e se aplica também a imóveis urbanos ou rurais.

📌 Importante: caso o contribuinte já tenha feito outra venda nos cinco anos anteriores, mesmo que também isenta, essa nova operação perderá o direito à isenção.

2. Reinvestimento em imóvel residencial no prazo de 180 dias

Desde 2005, é possível obter isenção do imposto sobre o ganho de capital na venda de imóvel residencial, desde que:

  • O vendedor seja pessoa física residente no Brasil;

  • O valor obtido na venda seja utilizado na compra de outro imóvel residencial no país;

  • A nova aquisição ocorra no prazo de até 180 dias corridos a partir da assinatura do contrato de venda.

Se o valor da venda for utilizado parcialmente, a isenção será proporcional. O restante do ganho de capital, relativo à parte não aplicada, será tributado.

🔍 Exemplo de isenção total: Vendeu um apartamento por R$ 300 mil e, dentro de 180 dias, comprou uma casa pelo mesmo valor. Não há imposto a pagar.

🔍 Exemplo de isenção parcial: Vendeu um imóvel por R$ 300 mil, mas comprou outro por R$ 200 mil. O ganho será tributado proporcionalmente aos R$ 100 mil não aplicados.

🛑 Atenção: esse benefício só pode ser utilizado uma vez a cada 5 anos e não se aplica à compra de terrenos, reformas ou construções.

3. Imóveis adquiridos até 1969

Quem possui imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1969 também está isento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital, independentemente do valor da venda.

Essa regra foi criada para preservar o patrimônio de longo prazo e aplica-se apenas àqueles que têm documentos que comprovem a data da aquisição.

4. Permuta sem recebimento de “torna” (diferença em dinheiro)

Na operação de permuta de imóveis, se não houver recebimento de valor adicional em dinheiro por nenhuma das partes, não há incidência de imposto sobre ganho de capital.

Para garantir a isenção, é fundamental que a permuta esteja formalizada em escritura pública como permuta, e que não haja cláusula indicando pagamento complementar.

Conclusão

A legislação brasileira oferece diversas possibilidades de isenção de Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis. No entanto, é fundamental conhecer as regras, cumprir os prazos e manter toda a documentação comprobatória para evitar autuações e garantir segurança jurídica à operação.

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