A arrematação de imóveis em leilão é uma das formas mais eficientes de adquirir bens com alto potencial de valorização. No entanto, muitos compradores desconhecem que podem estar pagando ITBI acima do devido — e o que é pior, deixando de recuperar valores que são legalmente restituíveis.
O que decidiu o STJ e por que isso muda o jogo
Em 2023, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que o ITBI — imposto pago na transmissão de imóveis — deve ser calculado com base no valor real da transação, ou seja, o valor efetivamente negociado. No caso das arrematações, esse valor é o lance vencedor no leilão, e não a avaliação judicial ou a tabela de referência do município.
Além disso, o STJ já vinha reconhecendo há anos que, mesmo nas arrematações extrajudiciais, essa lógica se mantém: a base do imposto deve refletir o valor que realmente foi pago — protegendo o contribuinte de cobranças inflacionadas e abrindo caminho para reduções e restituições.
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Exemplo prático: quanto você pode economizar?
Vamos a uma simulação para mostrar o impacto financeiro com um imóvel avaliado em R$500.000,00 e arrematado com 50% de deságio, ou seja, R$250.000,00:
| Base de cálculo | Alíquota exemplificativa | Valor do ITBI | |
| Valor de avaliação | R$500.000,00 | 3% | R$15.000,00 |
| Valor da arrematação | R$250.000,00 | 3% | R$7.500,00 |
A diferença é de R$ 7.500,00 que foram pagos indevidamente e que podem ser restituídos judicialmente ou deduzidos de outros tributos a serem pagos ao município.
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Prazo para restituição: tempo limitado
Se o arrematante se enquadra aos requisitos mencionados, o Direito é certo! Porém você não pode esperar indefinidamente, pois à restituição do ITBI prescreve em 5 anos a contar do pagamento.
Então não perca tempo, fale agora mesmo com o Bhay e Mota – Advocacia Imobiliária e agende uma reunião para avaliarmos o seu caso. Prezamos por um atendimento ágil, estratégico e personalizado as demandas de nossos clientes
Outras estratégias para economizar na revenda
Se você investe em imóveis, precisa pensar também na revenda. Isso porque, ao vender o bem, incide o Imposto de Renda sobre o ganho de capital. E sim, também existem formas legais de reduzir ou até isentar esse imposto, como:
- Reinvestir o valor da venda em outro imóvel residencial no prazo de até 180 dias;
- Se o imóvel for a única propriedade e com valor inferior a R$ 440.000,00.
Explicamos isso em detalhes neste conteúdo: Quando é possível obter isenção sobre ganho de capital na venda de imóveis.
E, claro, nossa equipe pode te orientar desde já com foco no melhor resultado fiscal.
A importância de uma assessoria especializada em todas as etapas da arrematação
Embora o leilão de imóveis ofereça oportunidades reais de ganho e economia, também existem riscos nas etapas iniciais que não podem ser ignorados.
Entre os principais pontos de atenção, destacam-se os seguintes:
- Imóveis ocupados que exigem ação judicial para desocupação;
- Débitos ocultos de condomínio, IPTU ou taxas municipais;
- Editais com cláusulas abusivas ou vícios formais;
- Arrematações de imóveis com ações judiciais em curso (como inventários, execuções ou disputas possessórias);
- Problemas na matrícula que impedem o registro da propriedade.
Muitos desses riscos não aparecem à primeira vista — e, sem uma análise jurídica adequada do edital e da matrícula, o que parecia ser um bom negócio pode se tornar um prejuízo significativo.
📎 Para saber mais, e se proteger desses riscos acesse o conteúdo completo que preparamos sobre o tema: Investimento em imóveis de leilão: oportunidades e riscos.
👨⚖️ Aqui no Bhay e Mota – Advocacia Imobiliária, contamos com uma equipe multidisciplinar e com experiência prática em todas as fases da arrematação — da análise do edital até a regularização da matrícula, passando por estratégias de desocupação e proteção patrimonial.
📩 Solicite uma consultoria com um dos nossos especialistas e evite dores de cabeça futuras. Nossa atuação preventiva pode garantir segurança jurídica e otimização financeira, desde o primeiro passo.
O que você pode fazer agora?
Primeiro fique atento a toda legislação aplicável aos procedimentos de arrematação de imóveis, pois nada impede que a jurisprudência seja alterada para um entendimento diverso.
E segundo, busque uma assessoria especializada como a fornecida pelo Bhay e Mota para assessorar sua operação desde a aquisição, avaliando desde os riscos ocultos dos editais, até os benefícios tributários que podem ser adquiridos com uma boa estratégia jurídica.
Solicite uma consultoria agora mesmo com nossa equipe de advogados, estamos de prontidão para assessorá-lo com as melhores estratégias do mercado imobiliário.
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