O distrato de compra e venda de imóveis é uma situação que pode gerar dúvidas e conflitos, especialmente em relação à retenção de valores pagos pelo comprador ao longo do contrato.
Quando a negociação é desfeita, seja por vontade do comprador ou do vendedor, o que pode ou não ser retido se torna uma questão central — e, muitas vezes, polêmica.
Neste artigo, você vai entender o que diz a legislação sobre o distrato de compra e venda de imóveis, quais são os limites legais para retenção de valores pelas construtoras ou incorporadoras, quando a devolução deve ser integral, e como agir para proteger seus direitos caso enfrente um distrato.
O que é o distrato de compra e venda de imóveis?
O distrato de compra e venda de imóveis é o ato jurídico que formaliza o rompimento do contrato de compra e venda antes da entrega definitiva do bem. Ele pode ocorrer:
- Por iniciativa do comprador (distrato imotivado);
- Por inadimplência contratual;
- Por impossibilidade de entrega da unidade;
- Por acordo entre as partes;
- Por vícios construtivos, atraso de obra ou descumprimento contratual.
Embora a prática seja antiga, a regulamentação específica sobre o tema só foi consolidada recentemente com a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário. Essa norma trouxe maior segurança jurídica para ambas as partes, limitando a retenção de valores e estabelecendo regras claras sobre multas e devoluções.
O que a Lei do Distrato diz sobre retenção de valores?
A Lei nº 13.786/2018 estabelece que, nos contratos firmados para aquisição de imóveis em incorporação imobiliária ou loteamento urbano, é possível a retenção de parte dos valores pagos caso o comprador desista do negócio de forma voluntária, ou seja, sem culpa da vendedora.
Percentual de retenção permitido por lei
A legislação determina que, nos casos em que o empreendimento esteja submetido ao regime de afetação (prática comum em grandes lançamentos), a incorporadora pode reter:
- Até 50% dos valores pagos pelo comprador até o momento do distrato.
Nos empreendimentos sem afetação, a retenção deve ser limitada a 25% do valor pago, acrescido das despesas contratuais previstas, como corretagem e taxas administrativas.
⚠️ Importante: A comissão de corretagem só pode ser retida se o comprador tiver sido informado com clareza sobre essa cobrança antes da assinatura do contrato.
Quando a devolução deve ser integral?
Em algumas situações, o comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos, com possível indenização. Isso ocorre, por exemplo:
- Quando a construtora atrasa a entrega do imóvel por mais de 180 dias corridos, salvo motivo de força maior;
- Quando há descumprimento contratual grave por parte da vendedora;
- Em caso de vícios ocultos ou defeitos que inviabilizem o uso do imóvel;
- Se a venda for anulada por vício de consentimento, como erro, dolo ou coação.
Nesses casos, a retenção de valores no distrato de compra e venda de imóveis é ilegal, pois o comprador é considerado parte lesada.
Como deve ser feito o reembolso ao comprador?
Segundo a Lei do Distrato, o reembolso dos valores devidos deve ocorrer no prazo de até 180 dias após o distrato, ou 30 dias após a revenda da unidade, o que ocorrer por último.
No caso dos loteamentos, o prazo é de até 12 meses, salvo disposição mais benéfica ao comprador.
Se a construtora não realizar a devolução no prazo legal, poderá ser condenada judicialmente a pagar correção monetária, juros de mora e, em alguns casos, indenização por danos morais.
Distrato judicial x distrato extrajudicial
O distrato de compra e venda de imóveis pode ser feito de forma extrajudicial, com um acordo entre as partes, ou ser levado ao Poder Judiciário, caso haja discordância quanto à retenção de valores, prazos ou devoluções.
No distrato extrajudicial:
- As partes firmam um termo de distrato por escrito;
- O valor a ser devolvido é estipulado em comum acordo.
No distrato judicial:
- O comprador ou vendedor ingressa com uma ação;
- O juiz analisa a legalidade da retenção e das cláusulas do contrato;
- Pode haver condenação à devolução de valores indevidamente retidos.
Geralmente, quando a retenção supera os percentuais legais ou quando há atrasos na devolução, a via judicial se torna necessária para garantir os direitos do consumidor.
Quais são os erros mais comuns em distratos?
Veja alguns erros que compradores e vendedores devem evitar ao lidar com o distrato de compra e venda de imóveis:
- Assinar distrato sem ler atentamente o conteúdo;
- Aceitar retenções abusivas, acima dos percentuais legais;
- Desconsiderar cláusulas que ferem o Código de Defesa do Consumidor;
- Não buscar assessoria jurídica especializada, correndo risco de prejuízos financeiros;
- Ignorar o prazo legal para restituição dos valores pagos.
Estar bem orientado é essencial para evitar perdas financeiras e garantir que o distrato ocorra dentro da legalidade.
O que diz a jurisprudência sobre retenção de valores?
O entendimento dos tribunais é de que retenções superiores a 25% ou 50%, conforme o regime de afetação, são consideradas abusivas. Mesmo antes da Lei nº 13.786/2018, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) já havia firmado entendimento sobre a necessidade de limitar a multa por desistência a um percentual razoável, respeitando os princípios do equilíbrio contratual.
Com a nova lei, essas diretrizes foram positivadas, reforçando a proteção ao comprador. Ainda assim, a análise de cada caso é individual, sendo necessário considerar o histórico de pagamentos, os documentos assinados e a situação do empreendimento.
Como as incorporadoras devem agir diante de um pedido de distrato?
Para as incorporadoras, o pedido de distrato por parte do comprador exige atenção redobrada às disposições legais e contratuais, especialmente após a vigência da Lei nº 13.786/2018. Uma condução inadequada pode gerar prejuízos financeiros, ações judiciais e desgaste da imagem da empresa.
Alguns cuidados essenciais:
- Avaliação do contrato e do regime do empreendimento: Verifique se o contrato prevê regime de afetação, pois isso impacta diretamente o percentual de retenção permitido (até 50% com afetação ou até 25% sem afetação).
- Apuração transparente das despesas retidas: Toda retenção deve ser justificada, proporcional e documentada. Corretagem, taxas administrativas e demais custos devem estar claramente previstos e informados ao comprador antes da assinatura;
- Negociação preventiva e extrajudicial: Sempre que possível, busque solucionar o distrato de forma amigável e documentada, evitando litígios. Um bom termo de distrato protege juridicamente a incorporadora e demonstra boa-fé.
- Atenção ao prazo de devolução dos valores: O descumprimento dos prazos legais pode gerar condenações adicionais, com aplicação de correção monetária, juros e até danos morais.
- Apoio jurídico especializado: Contar com assessoria jurídica desde o início do pedido de distrato garante segurança nas tratativas, evita abusos e reduz os riscos de ações judiciais futuras.
📌 Se sua incorporadora está lidando com pedidos de distrato e deseja garantir a aplicação correta da lei e a proteção patrimonial da empresa, fale com a equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária.
E se você é adquirente, como agir diante de retenções indevidas?
Se você está enfrentando uma situação de distrato de compra e venda de imóveis e suspeita que os valores retidos são excessivos ou que há descumprimento dos prazos de devolução, é fundamental:
- Reunir todos os documentos relacionados ao contrato;
- Buscar orientação jurídica especializada;
- Evitar assinar acordos sem análise prévia de um advogado;
- Se necessário, propor ação judicial para reaver os valores devidos.
A atuação de um advogado especializado pode garantir não só o recebimento do valor correto, mas também a reparação de eventuais danos sofridos.
Conte com a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária
Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, temos ampla experiência em contratos de compra e venda, distratos e disputas envolvendo retenção de valores indevidos.
Atuamos tanto na prevenção, com a análise de contratos, quanto na defesa judicial de clientes que tiveram prejuízos financeiros em razão de distratos mal conduzidos.
Oferecemos:
- Análise individualizada do contrato e das cláusulas de multa;
- Avaliação do valor legalmente retido e das possibilidades de reembolso;
- Negociação extrajudicial com incorporadoras e loteadoras;
- Ação judicial para restituição de valores e indenizações, se for o caso.
Conclusão
O distrato de compra e venda de imóveis é uma realidade no mercado imobiliário, mas deve seguir os parâmetros legais para evitar abusos. A retenção de valores só pode ser feita nos limites da lei e sempre respeitando os direitos do consumidor. Com a devida orientação, é possível preservar seu patrimônio e tomar decisões conscientes em momentos de rescisão contratual.
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