No setor imobiliário, existem diversas formas de negociar bens. A prática mais conhecida é a compra e venda, mas nem sempre é a alternativa mais vantajosa. Uma prática que vem ganhando ainda mais espaço nos últimos anos é a permuta de imóveis.
Essa modalidade é especialmente utilizada em operações de incorporação imobiliária, quando o proprietário de um terreno o entrega à construtora em troca de unidades que serão construídas no futuro.
Também pode ocorrer em negociações diretas, como a troca de apartamentos, casas ou terrenos entre particulares. Apesar de ser considerada uma forma prática e vantajosa de negociação, a permuta de imóveis gera muitas dúvidas jurídicas e fiscais. Uma das principais é entender como funciona a tributação nesse tipo de operação.
Neste artigo, vamos detalhar como funciona a tributação em permuta de imóveis, trazendo exemplos práticos, fundamentos legais e os entendimentos mais recentes da Receita Federal e do Judiciário.
O que é a permuta de imóveis?
A permuta é uma troca de um bem por outro, diferente da compra e venda que envolve dinheiro e contraprestação. Essa modalidade está prevista no artigo 533 do Código Civil Brasileiro.
No caso da permuta de imóveis, ocorre a troca de propriedades entre duas partes. Essa operação pode acontecer de forma simples, quando ambos os imóveis têm valores iguais, ou quando precisa compensar com algum valor em dinheiro, chamada de torna.
As modalidades mais comuns de permuta imobiliária são:
- Permuta simples (sem torna): Ocorre quando um imóvel é trocado por outro, mesmo que os valores não sejam exatamente iguais.
- Permuta com torna: Além do imóvel, uma das partes entrega uma quantia em dinheiro para equilibrar o valor da transação.
- Permuta em incorporações: O proprietário de um terreno entrega o imóvel para a construtora e recebe, em troca, unidades do futuro empreendimento.
- Permuta financeira: Em vez de unidades, o proprietário recebe um percentual das vendas do empreendimento.
- Permuta societária: O dono do terreno se torna sócio da incorporadora, recebendo participação em uma SPE ou SCP.
Cada uma dessas modalidades possui tributos distintos, especialmente no que diz respeito ao Imposto de Renda, ITBI e ITCMD.
Diferença entre permuta e compra e venda
Embora pareçam semelhantes, existem diferenças importantes entre os institutos:
- Na compra e venda, há a entrega de um bem e o recebimento de dinheiro em troca.
- Na permuta, ocorre a troca de bens (um imóvel por outro).
Essa diferença é importante porque na compra e venda, sempre existe ganho para o vendedor, por isso há cobrança de imposto pois há ganho patrimonial. Já na permuta, o imposto só aparece se houver aumento real de patrimônio, ou seja, se a troca gerar vantagem financeira para uma das partes.
Quais impostos podem estar presentes na Permuta?
Os impostos que podem estar presentes na permuta são:
- Imposto de Renda
- ITBI
- ITCMD
O Imposto de Renda é um dos tributos que mais geram dúvidas nesse tipo de operação e será aplicado de forma diferenciada para pessoas físicas e pessoa jurídicas
Para pessoas físicas:
- Permuta simples (sem torna): Não há incidência de IR, pois não ocorre acréscimo patrimonial. Se João entrega seu apartamento de R$ 500 mil e recebe outro de igual valor, não há ganho de capital.
- Permuta com torna: O IR incide apenas sobre a diferença recebida em dinheiro. Se João entrega seu imóvel de R$ 400 mil e recebe outro de R$ 400 mil mais R$ 100 mil em dinheiro, deverá pagar IR sobre esses R$ 100 mil.
Para pessoas jurídicas:
Aqui a situação é mais complexa pois envolve o entendimento de Tribunais Superiores. Mas a regra é clara: tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas, só há incidência de IR sobre permuta com torna
Já o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é de competência municipal e incide sobre toda transmissão onerosa de imóveis.
Na permuta, mesmo sem dinheiro envolvido, há uma transmissão de propriedade, o que gera a cobrança do ITBI.
Base de cálculo
A base de cálculo do ITBI é o valor venal de cada imóvel envolvido. Cada permutante paga o imposto sobre o imóvel que receber.
Exemplo: se João entrega um imóvel de R$ 500 mil e recebe outro de mesmo valor, ambos devem recolher ITBI sobre o imóvel recebido.
E quando há torna?
O ITBI não incide sobre a torna, pois esta representa dinheiro, e não imóvel. Nesse caso, o imposto é calculado apenas sobre os bens permutados.
Por fim, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é de competência estadual e, em regra, não se aplica à permuta de imóveis, pois esta é uma operação onerosa, mas dependendo do Estado, pode ser que essa operação esteja sujeita ao ITCMD.
Conclusão
A permuta de imóveis é uma alternativa estratégica no mercado imobiliário, amplamente utilizada em operações de incorporação e em negociações entre particulares.
Do ponto de vista tributário, ela pode ser mais vantajosa que a compra e venda tradicional, mas exige atenção para evitar riscos fiscais.
Diante da complexidade e das possíveis interpretações divergentes do fisco, contar com assessoria jurídica especializada é essencial para garantir segurança e economia tributária.
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