A utilização da Sociedade em Conta de Participação (SCP) é uma alternativa cada vez mais considerada em projetos de incorporação imobiliária.
Na prática, isso acontece, em função desse modelo societário oferecer uma estrutura simplificada, flexível e que pode gerar benefícios tributários relevantes para investidores e incorporadores.
No entanto, como qualquer instrumento jurídico, a SCP também apresenta riscos e exige cuidados contratuais rigorosos para evitar litígios e problemas fiscais.
Neste artigo, a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária explica o que é a SCP, como ela pode ser aplicada em incorporações imobiliárias, quais são suas principais vantagens, os riscos envolvidos e quais cuidados devem ser observados na elaboração do contrato.
O que é uma Sociedade em Conta de Participação (SCP)?
A SCP é um tipo societário previsto nos artigos 991 a 996 do Código Civil. Trata-se de uma sociedade não personificada, ou seja, sem personalidade jurídica própria, constituída por meio de um contrato entre pelo menos dois sócios:
- Sócio ostensivo: Aquele que atua em nome da sociedade, responde pelas obrigações e conduz as atividades do negócio.
- Sócio participante (ou oculto): Aquele que investe capital ou recursos, participando dos lucros, mas sem se envolver diretamente na administração ou aparecer perante terceiros.
Essa estrutura permite que pessoas ou empresas se associem em projetos específicos, sem necessidade de registro na Junta Comercial ou criação de uma nova pessoa jurídica.
Como a SCP é aplicada em incorporações imobiliárias?
Nas incorporações imobiliárias, a SCP é utilizada como um importante instrumento para reunir investidores (sócios participantes) e uma empresa incorporadora (sócio ostensivo) em torno de um empreendimento específico, como um prédio residencial, loteamento ou condomínio.
O sócio ostensivo é responsável por conduzir todas as etapas do projeto: aquisição do terreno, aprovação de projetos, construção, vendas e relacionamento com clientes e fornecedores.
Já os sócios participantes aportam recursos e participam proporcionalmente nos resultados, sem assumir riscos diretos perante terceiros.
Essa estrutura é bastante atrativa porque permite que o investimento seja direcionado exclusivamente ao empreendimento, com divisão clara de responsabilidades e lucros.
Vantagens da SCP em incorporações imobiliárias
A SCP oferece benefícios estratégicos para incorporadoras e investidores, entre eles:
- Estrutura simplificada
Não é necessário registro na Junta Comercial, o que reduz burocracia e custos de constituição. O contrato entre os sócios é suficiente para formalizar a sociedade.
- Flexibilidade contratual
O contrato da SCP pode definir livremente as regras de participação, formas de distribuição de lucros, direitos e deveres de cada sócio, adaptando-se às particularidades do empreendimento.
- Segregação de riscos
Como a SCP é vinculada a um projeto específico, os riscos ficam limitados ao empreendimento, sem afetar diretamente outros ativos da incorporadora ou dos investidores.
- Benefícios tributários
Tributariamente, a SCP é equiparada a uma pessoa jurídica para fins de apuração do IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, podendo optar pelo Lucro Presumido ou Lucro Real.
Na prática, isso permite planejamento tributário mais eficiente, especialmente quando comparado à tributação na pessoa física dos investidores.
- Atratividade para investidores
O modelo facilita a captação de recursos, já que permite a participação de investidores sem que estes assumam responsabilidades administrativas ou operacionais.
Riscos e desafios na utilização da SCP
Apesar das vantagens, a SCP apresenta riscos que precisam ser avaliados com cuidado antes da sua adoção:
- Responsabilidade ilimitada do sócio ostensivo
O sócio ostensivo responde ilimitadamente pelas obrigações assumidas perante terceiros, o que aumenta sua exposição patrimonial.
- Ausência de personalidade jurídica
A SCP não tem autonomia patrimonial plena, o que pode gerar dificuldades em certas operações, como obtenção de crédito diretamente pela sociedade.
- Riscos tributários
Se a contabilidade não for bem organizada, a Receita Federal pode questionar as operações e reclassificar retiradas de lucros como distribuição irregular, gerando autuações e multas.
- Conflitos entre sócios
A ausência de regras claras no contrato pode gerar divergências quanto à apuração de resultados, responsabilidades e retirada de recursos, levando a litígios que comprometem o andamento do empreendimento.
Cuidados contratuais essenciais
Para que a SCP seja bem-sucedida em uma incorporação imobiliária, o contrato entre os sócios deve ser redigido de forma minuciosa, prevendo:
- Objeto social detalhado, especificando que a SCP será destinada a um empreendimento específico.
- Regras claras de aporte de capital, definindo valores, prazos e formas de integralização.
- Participação nos resultados, com critérios para cálculo, prazos e condições de distribuição de lucros.
- Limites de atuação do sócio ostensivo, garantindo que ele não extrapole as atribuições acordadas.
- Cláusulas de resolução de conflitos, estabelecendo métodos de solução, como mediação e arbitragem.
- Regras de saída e ingresso de novos sócios, evitando disputas em caso de mudanças societárias.
- Obrigações contábeis e fiscais, assegurando escrituração separada e apuração correta de tributos.
Um contrato mal elaborado pode comprometer toda a operação, resultando em prejuízos e disputas judiciais.
O papel da assessoria jurídica especializada
A SCP, apesar de sua simplicidade formal, exige o cumprimento de uma série de normas. Diante disso, uma assessoria jurídica especializada é essencial para:
- Redigir contratos bem estruturados;
- Definir estratégias tributárias seguras;
- Orientar sobre obrigações legais;
- Proteger os interesses de todos os sócios.
A falta de acompanhamento profissional pode transformar as vantagens da SCP em problemas jurídicos e fiscais.
Quando a SCP é a melhor opção?
A SCP é recomendada quando a incorporação imobiliária envolve múltiplos investidores e demanda flexibilidade contratual, sem a necessidade de criar uma sociedade formal mais complexa.
Essa é uma solução especialmente interessante para empreendimentos de médio porte, onde a simplicidade e a economia operacional são diferenciais.
No entanto, cada projeto deve ser analisado individualmente. Dependendo do porte do empreendimento, da estrutura dos sócios e dos objetivos do investimento, outros modelos societários, como SPE (Sociedade de Propósito Específico), podem ser mais adequados.
Conclusão
A Sociedade em Conta de Participação (SCP) é uma alternativa muito inteligente para incorporações imobiliárias, oferecendo simplicidade, flexibilidade e vantagens tributárias.
Contudo, seu sucesso depende de um contrato bem elaborado, controles contábeis rigorosos e acompanhamento jurídico especializado.
Antes de optar pela SCP, é essencial avaliar cuidadosamente os riscos e definir estratégias que garantam segurança jurídica e eficiência fiscal.
💡 A Bhay e Mota Advocacia Imobiliária é especialista em estruturação jurídica de incorporações imobiliárias.
Atuamos na elaboração de contratos, planejamento societário e análise de riscos para garantir que seu empreendimento seja seguro e lucrativo.