Se você atua no mercado imobiliário, provavelmente já ouviu falar do RET, que é o Regime Especial de Tributação destinado às incorporações imobiliárias.
Este regime simplificado, previsto na Lei 10.931/2004 e regulamentado pela IN RFB 1435/2013, foi criado para facilitar a arrecadação de impostos e oferecer condições mais vantajosas para as incorporadoras.
No entanto, para compreender plenamente o RET, é fundamental entender como ele funciona, quais são os seus requisitos, benefícios e as implicações na gestão tributária de um empreendimento imobiliário.
O que é RET e como ele funciona?
O RET é um modelo de tributação opcional, que pode ser adotado por incorporadoras imobiliárias para o cálculo e pagamento de impostos.
Ao optar por esse regime, a incorporadora passa a recolher tributos de forma unificada, calculados sobre as receitas mensais oriundas da venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação.
De acordo com a legislação, para cada incorporação submetida ao RET, a empresa deve pagar mensalmente um percentual de 4% sobre as receitas recebidas. Esse percentual engloba os seguintes tributos:
- 1,71% de COFINS;
- 0,37% de PIS/Pasep;
- 1,26% de IRPJ;
- 0,66% de CSLL.
Em alguns casos específicos, como para moradias inseridas nos programas Minha Casa, Minha Vida e Casa Verde e Amarela, a alíquota pode ser reduzida, chegando a apenas 1%.
Assim, o RET simplifica o processo de apuração e recolhimento dos impostos, reduzindo a burocracia e contribuindo para uma melhor gestão tributária das incorporações.
Requisitos para adesão ao RET
Para que uma incorporadora possa aderir ao RET, é necessário que sejam cumpridos alguns requisitos estabelecidos pela IN RFB 1435/2013. Entre os principais, destacam-se:
- Afetação do Terreno e das Acessões:
O terreno e as acessões que compõem a incorporação devem estar afetados nos termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/1964. Essa afetação é essencial para separar o patrimônio da incorporação das demais atividades da incorporadora. - Inscrição da Incorporação no CNPJ:
Cada incorporação afetada deve ser registrada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) e vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”. - Adesão Prévia ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE):
A incorporadora precisa aderir ao sistema digital de comunicação com a Receita Federal para facilitar o envio de documentos e informações. - Regularidade Fiscal:
A matriz da pessoa jurídica deve estar regular quanto aos tributos administrados pela Receita Federal, às contribuições previdenciárias, à Dívida Ativa da União e ao recolhimento do FGTS. - Apresentação do Formulário de Opção pelo RET:
A incorporadora deve protocolar o “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação” juntamente com os documentos que comprovem o atendimento dos requisitos.
Cumpridos esses requisitos, a adesão ao RET se torna um processo opcional, mas irretratável enquanto persistirem os direitos de crédito ou as obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis.
Benefícios do RET para incorporadoras imobiliárias
Um dos maiores atrativos do RET é a possibilidade de redução da carga tributária, proporcionando uma economia significativa para as incorporadoras.
Veja alguns dos benefícios principais:
- Redução da Base de Cálculo dos Impostos:
Ao adotar o RET, as incorporadoras pagam os tributos com base em um percentual fixo sobre as receitas mensais, o que pode resultar em uma tributação mais baixa em comparação com outros regimes. - Pagamento Unificado de Tributos:
O RET permite que os tributos (COFINS, PIS/Pasep, IRPJ e CSLL) sejam recolhidos de forma unificada, facilitando a gestão tributária e reduzindo a burocracia administrativa. - Simplicidade na Apuração:
O cálculo dos impostos torna-se mais direto, já que se aplica uma alíquota fixa sobre a receita bruta, dispensando complexos procedimentos de apuração de lucro. - Previsibilidade Financeira:
Com uma alíquota definida (4% ou até 1% em casos específicos), as incorporadoras podem planejar melhor o fluxo de caixa e reduzir incertezas na projeção financeira do negócio.
Esses benefícios contribuem para que um número cada vez maior de incorporadoras opte por aderir ao RET, buscando otimizar seus processos e reduzir os custos operacionais.
Como aderir ao RET: passo a passo
A adesão ao RET deve ser realizada por meio de um processo digital junto à Receita Federal. Confira o passo a passo básico para aderir ao regime:
- Verifique os Requisitos:
Antes de iniciar o processo, assegure-se de que sua incorporadora cumpre todos os requisitos legais, como a afetação do terreno e a regularidade fiscal. - Reúna a Documentação Necessária:
Prepare todos os documentos exigidos, como o Termo de Opção pelo RET, comprovantes da afetação do patrimônio, e demais registros necessários. - Protocolize o Pedido Digital:
A adesão deve ser feita por meio de um processo digital encaminhado à Receita Federal, seguindo as orientações do Domicílio Tributário Eletrônico (DTE). - Aguarde o Deferimento:
Após a análise do pedido, se tudo estiver em conformidade, sua incorporadora receberá o Ato Declaratório Executivo (ADE) que formaliza a adesão ao RET. - Recolha dos Tributos:
A partir da adesão, os tributos serão recolhidos mensalmente por meio de guia DARF com o código 4095 RET – Incorporação Imobiliária – Pagamento Unificado, calculados sobre 4% (ou 1%, quando aplicável) da receita mensal.
Seguir esses passos com rigor garante que sua incorporadora usufrua dos benefícios do RET e opere com uma carga tributária otimizada.
Conclusão
O RET – Regime Especial de Tributação – representa uma excelente alternativa para as incorporadoras imobiliárias que buscam simplificar o cálculo e o pagamento de impostos, reduzindo a carga tributária e otimizando a gestão financeira.
Ao aderir a esse regime, sua empresa passará a recolher os tributos de forma unificada e previsível, facilitando o planejamento e a administração dos recursos.
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