O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma das principais despesas que incidem sobre toda operação de compra e venda de imóveis no Brasil.

Além de representar um custo imediato para o adquirente, o ITBI pode afetar a viabilidade econômica de um negócio imobiliário e servir de alavanca para estratégias de planejamento tributário.

Neste artigo o Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, apresenta um panorama completo: desde os fundamentos legais e a base de cálculo, passando pelas hipóteses de isenção, até as melhores práticas de planejamento para reduzir o impacto desse tributo.

O que é o ITBI?

O ITBI é um tributo de competência municipal, previsto no artigo 156, II, da Constituição Federal, que recai sobre a transmissão inter vivos, onerosa, de bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis.

Sua instituição e regulamentação ocorrem via legislação municipal, mas os princípios gerais — fato gerador, base de cálculo e contribuintes — seguem parâmetros comuns em todo o país:

  • Fato gerador: A transmissão de domínio de imóvel a título oneroso, seja por compra e venda, dação em pagamento, permuta ou cessão de direitos.

  • Sujeito ativo: O município onde se localiza o imóvel.

  • Sujeito passivo: O adquirente do imóvel, obrigado ao recolhimento do tributo antes do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

  • Base legal: Cada cidade edita lei específica, mas deve respeitar o teto de 3% de alíquota, conforme lei complementar federal.

Incidência e base de cálculo

Em regra, o ITBI incide sobre o valor venal do imóvel ou sobre o valor da transação, prevalecendo aquele que for maior. Para definição:

  • Valor venal: É estimado pela prefeitura para fins de IPTU, frequentemente defasado em relação ao preço de mercado.
  • Valor da transação: Corresponde ao preço efetivamente acordado entre comprador e vendedor, registrado no contrato.

O município deve estabelecer, em lei, o critério de comparação e o procedimento para apuração. Divergências sujeitam o contribuinte à exigência de complementação ou multa.

Importante destacar que o valor venal do imóvel eventualmente pode ser superestimado pela prefeitura, fazendo com que o fisco desconsidere completamente o valor da transação.

Nesses casos é imprescindível o auxílio de um advogado para que seja avaliado a legalidade da avaliação feita pelo município, sob pena do comprador arcar com valores maiores do que o necessário.

Alíquota e fórmulas de cálculo

Cada município fixa sua alíquota de ITBI, comumente variando entre 2% e 3% sobre a base de cálculo. Para ilustrar:

Suponha que um apartamento seja negociado por R$ 500.000,00. A base de cálculo do ITBI será R$ 500.000,00 (valor da transação).

  • Com alíquota de 2,5%, o ITBI devido será 0,025 × 500.000.00 = R$ 12.500,00.

Algumas cidades podem adotar alíquotas diferenciadas para segmentos específicos, como arrematação em leilões, loteamentos, incorporação imobiliária ou imóveis rurais. Diante disso, é muito importante verificar a lei municipal onde o imóvel se localiza.

Isenções e imunidades

Embora o ITBI seja um tributo oneroso, a legislação prevê hipóteses de isenção ou desconto, permitindo ao adquirente economizar expressivamente, desde que atenda a critérios rigorosos. Entre as mais comuns estão:

  • Primeira aquisição de imóvel residencial pelo sistema Minha Casa Minha Vida, até determinado valor máximo.

  • Transmissão de imóvel à pessoa jurídica em operações de incorporação e fusão, desde que previstas em lei municipal.

  • Doação entre cônjuges ou companheiros em partilha de bens no divórcio ou dissolução de união estável.

  • Permuta de imóveis de valor equivalente, quando prevista expressamente na legislação local.

Para usufruir da isenção, o contribuinte deve apresentar documentos que comprovem a situação (carta de anuência de Caixa Econômica, certidão de casamento, contrato social, etc.) e solicitar o benefício no momento do registro da transferência imobiliária.

Planejamento tributário em incorporações e permutas

No âmbito de incorporações imobiliárias, o planejamento tributário pode se valer de estratégias legais para reduzir a carga de ITBI:

  1. Constituição de patrimônio de afetação: Ao segregar cada empreendimento em CNPJ distinto, pode-se planejar transmissões internas de lotes ou unidades com tratamentos diferenciados.

  2. Permuta com incorporação: Empresas podem alienar terrenos mediante permuta por unidades já construídas, aproveitando isenções previstas em lei municipal para permutas de valor equivalente.

  3. Escalonamento de transmissões: Fracionar a transmissão em várias etapas (transferência de terreno, edificação e entrega de unidades) pode diluir o impacto do ITBI em diferentes exercícios fiscais, melhorando o fluxo de caixa.

Toda estrutura exige conformidade estrita: documentos societários alinhados e registros no Cartório de Imóveis e na Junta Comercial, além de parecer jurídico que confirme a legalidade do planejamento.

Procedimentos e prazos para recolhimento

A legislação municipal define o prazo para pagamento do ITBI — geralmente até a data do registro do título no Cartório de Imóveis, sem o qual não é possível averbar a transmissão.

Em caso de atraso, incidem multa e juros previstos em lei municipal, além do risco de cancelamento do registro, que impede a transferência formal do imóvel.

Dicas para evitar autuações e gastos desnecessários

Para que o contribuinte ou a incorporadora não sejam surpreendidos por autuações, recomenda-se:

  • Confirmar a atualização cadastral do imóvel junto ao setor de IPTU para obter valor venal correto.

  • Validar a alíquota e hipóteses de isenção na legislação municipal, não apenas em portais eletrônicos, que podem estar desatualizados.

  • Manter registro organizado de contratos de compra e venda, procurações e certidões negativas, facilitando a comprovação de requisitos de isenção.

  • Consultar assessoria jurídica especializada sempre que for realizar operações complexas, como permutas múltiplas ou incorporações em patrimônio de afetação.

Conclusão

O ITBI é um tributo inevitável em qualquer operação de transferência de imóvel, mas seu planejamento pode gerar economia substancial e maior previsibilidade financeira.

Conhecer a legislação municipal, entender a base de cálculo, explorar hipóteses de isenção e empregar estratégias de incorporação e permuta são práticas essenciais para incorporadoras, construtoras e investidores imobiliários.

Além disso, observar rigorosamente prazos, documentações e procedimentos evita multas, juros e entraves no Cartório de Registro de Imóveis.

Para implantar um planejamento tributário imobiliário eficaz e em total conformidade legal, conte com a equipe de Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, que alia expertise em direito tributário e imobiliário para orientar desde a análise de viabilidade até a defesa em eventuais disputas fiscais.

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