O setor de incorporações imobiliárias é marcado por margens apertadas, ciclos longos de venda e desembolsos expressivos antes da entrega das unidades.

Nesse contexto, o planejamento tributário se torna essencial para maximizar lucros e garantir a saúde do fluxo de caixa.

Uma das ferramentas mais potentes nesse cenário é o Regime Especial de Tributação (RET), instituído pela Lei 10.931/2004 e regulamentado pela Instrução Normativa RFB 1.435/2013.

Ao entender como e quando optar pelo RET, as incorporadoras conseguem reduzir sua carga de tributos, simplificar obrigações acessórias e ganhar previsibilidade financeira.

Neste artigo, assinado pelo time de advogados e tributaristas do Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, você encontrará um guia completo sobre o RET em incorporações, desde sua definição legal até as melhores práticas para adoção e os cuidados necessários.

O que é o RET (Regime Especial de Tributação)?

O Regime Especial de Tributação (RET) é um regime opcional e irretratável, exclusivo para incorporações imobiliárias, que unifica quatro tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) em uma única alíquota mensal de 4% sobre a receita bruta auferida em cada período de apuração.

Veja o que diz um trecho da legislação que trata do assunto:

“Art. 1º Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.”

Enquanto o recolhimento em regimes convencionais pode superar 15% do faturamento, o RET reduz essa carga a 4%, distribuída da seguinte forma:

  • IRPJ: 1,26%

  • CSLL: 0,66%

  • PIS: 0,37%

  • COFINS: 1,71%

Sem dúvida alguma, estamos falando de um mecanismo que pode garantir uma significativa economia tributária.

Além disso, um ponto central do RET é o patrimônio de afetação, mecanismo jurídico pelo qual os ativos e obrigações de cada empreendimento ficam segregados do patrimônio da incorporadora, reduzindo assim, os riscos de execuções sobre outros projetos.

Quem pode optar pelo RET?

De acordo com a legislação em vigor, para optar pelo RET é preciso atender aos seguintes requisitos:

  • Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;
  • Inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ);
  • Prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
  • Regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN); e
  • Regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
  • Apresentação do formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação”.

Como optar pelo Regime Especial de Tributação (RET)

O processo de adesão ao RET é materializado pela protocolo e formalização do pedido ao fisco, acompanhado dos seguintes documentos:

  • Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação;
  • Termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.
  • Documento de identificação oficial do contribuinte ou representante legal, conforme o caso;
  • Documento que comprove a condição de representante legal, como, por exemplo, ato constitutivo (contrato social, estatuto ou ata) e última alteração.

Para garantir que o pedido seja protocolado da forma correta e aceito pelo fisco, é muito importante contar com o suporte de advogados e contadores especializados durante o processo.

Principais benefícios do RET para incorporadoras

O Regime Especial de Tributação, ou simplesmente RET, como também é conhecido, pode garantir benefícios de grande importância para as incorporadoras, dentre os quais, podemos destacar:

  • Simplificação tributária: Ao unificar IRPJ, CSLL, PIS e COFINS em uma alíquota única, o RET elimina a necessidade de apurações complexas, reduzindo custos contábeis.
  • Previsibilidade do fluxo de caixa: Com tributos fixos de 4% sobre a receita, as incorporadoras conseguem estimar com exatidão o passivo fiscal mensal, facilitando projeções financeiras, captação de recursos e gestão de caixa.
  • Redução de encargos financeiros: A economia sobre a carga total de tributos pode ultrapassar 50% em comparação ao regime convencional, liberando recursos para reinvestimento ou distribuição de lucros.
  • Segurança jurídica: O RET é amparado por lei e normativa específica, proporcionando conforto ao incorporador quanto à não sujeição de patrimônio de afetação a dívidas tributárias.
  • Isolamento de riscos: Cada projeto incorporado sob RET possui um CNPJ próprio e patrimônio de afetação distinto. Na prática, isso impede que eventual crise ou passivo elevado em uma incorporação comprometa outras atividades da empresa-mãe.

Conclusão

O Regime Especial de Tributação (RET) é uma ferramenta estratégica de planejamento tributário que une simplicidade, economia e segurança jurídica para incorporações imobiliárias.

Ao consolidar quatro tributos federais em uma única alíquota de 4% sobre a receita, o RET libera recursos essenciais para o desenvolvimento dos projetos, fortalece o fluxo de caixa e protege o patrimônio empreendedor.

No entanto, sua adoção exige um mapeamento detalhado dos requisitos legais, preparo do patrimônio de afetação e manutenção rigorosa da regularidade fiscal.

Para navegar com confiança nesse processo, é indispensável contar com assessoria jurídica especializada, capaz de conduzir a incorporadora desde a análise preliminar até o protocolo do pedido e a gestão contínua do regime.

No Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, unimos expertise em direito tributário e imobiliário para orientar incorporadoras de todos os portes, oferecendo:

  • Diagnóstico de viabilidade do RET;

  • Estruturação do patrimônio de afetação;

  • Elaboração e protocolo do Termo de Opção;

  • Consultoria em obrigações acessórias e compliance fiscal;

  • Contencioso tributário em eventual fase de defesa.

Entre em contato conosco e descubra como reduzir substancialmente seus custos tributários em incorporações, aprimorar sua governança e garantir a sustentabilidade financeira dos seus empreendimentos.