Você mora há anos em um imóvel sem escritura? Ou adquiriu uma casa de boa-fé, mas nunca conseguiu transferir para o seu nome?

A boa notícia é que o ordenamento jurídico brasileiro oferece uma solução para esses casos: a usucapião.

Neste artigo, explicamos de forma clara e objetiva o que é usucapião, como funciona esse processo e quais são as modalidades previstas em lei. Além disso, orientamos sobre como agir para regularizar o seu imóvel com segurança.

O que é usucapião?

Usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um imóvel ou terreno pela posse prolongada, pacífica e ininterrupta. Em termos simples, se você utiliza o bem como se fosse seu por um determinado período, de forma contínua, sem contestação e atendendo certos requisitos legais, pode pedir que essa posse seja reconhecida oficialmente.

Essa é uma forma de regularização fundiária e é especialmente comum em casos de imóveis sem escritura, heranças mal resolvidas ou promessas de compra e venda informais.

📌 Quais os requisitos para usucapião?

Embora os critérios possam variar conforme o tipo de usucapião, alguns elementos comuns são exigidos em praticamente todas as modalidades:

  • Posse mansa, pacífica e contínua: ou seja, sem oposição ou disputas.
  • Tempo mínimo de posse: que pode variar entre 2 e 15 anos, conforme o caso.
  • Intenção de dono (animus domini): o possuidor age como se fosse o legítimo proprietário do bem.
  • Imóvel hábil para usucapião: ou seja, não pode ser bem público ou área com impedimentos legais.

📚 Quais são os tipos de usucapião?

1. Usucapião Extraordinária

  • Requisitos: posse ininterrupta e sem oposição por 15 anos (ou 10 anos, se o imóvel for utilizado como moradia habitual ou houver benfeitorias).
  • Dispensa justo título e boa-fé.

2. Usucapião Ordinária

  • Requisitos: posse por 10 anos, com justo título e boa-fé.
  • Pode ser reduzida para 5 anos em casos específicos.

3. Usucapião Urbana (art. 183, CF e art. 1240, Código Civil)

  • Para imóveis urbanos com até 250m², utilizados como moradia própria.
  • Tempo de posse: 5 anos, sem oposição.
  • Não pode possuir outro imóvel.

4. Usucapião Rural (art. 191, CF)

  • Para áreas de até 50 hectares, com exploração produtiva do solo.
  • Tempo de posse: 5 anos.

5. Usucapião Familiar

  • Aplicável quando um dos cônjuges abandona o lar.
  • Tempo de posse: 2 anos ininterruptos e sem oposição.
  • Imóvel deve ter até 250m² e ser utilizado como moradia do possuidor.

Como funciona o processo de usucapião?

A usucapião pode ser obtida judicialmente (por meio de ação) ou extrajudicialmente (diretamente no cartório de registro de imóveis). A escolha do caminho dependerá da documentação disponível e da existência (ou não) de litígios envolvendo o bem.

Em suma o procedimento tem o seguinte rito:

⏳ Qual o prazo médio para concluir uma usucapião?

Embora o tempo total possa variar de acordo com a complexidade do caso, tipo de usucapião e estrutura dos órgãos envolvidos (cartório, juízo competente etc.), é possível estimar um cronograma aproximado com base nas etapas práticas do procedimento:

🗂 1. Levantamento de documentos e elaboração da planta

Prazo estimado: 45 a 90 dias

Nesta fase, o interessado reúne documentos pessoais, certidões, croqui da área, memorial descritivo e procura apoio técnico para obtenção de planta georreferenciada e levantamento topográfico.

✍️ 2. Elaboração do requerimento e ingresso do pedido

Prazo estimado: 30 dias

Com a documentação organizada, o advogado redige a petição inicial (no caso judicial) ou o requerimento ao cartório (na via extrajudicial), acompanhado de todos os elementos técnicos e jurídicos.

📑 3. Trâmite processual ou cartorário

Via extrajudicial (cartório): 6 a 24 meses
Via judicial (justiça comum): 1 a 4 anos

A duração dependerá da via escolhida e da existência de impugnações por parte de vizinhos, confrontantes, órgãos públicos ou outros interessados.

📘 4. Registro da sentença ou do reconhecimento em cartório

Prazo estimado: 15 a 45 dias

Finalizado o processo e cumpridas as exigências, o cartório registra oficialmente o imóvel no nome do possuidor, reconhecendo o domínio com base na usucapião.

🧭 Dica prática:

A via extrajudicial tende a ser mais rápida, mas só é possível quando não há litígios ou dúvidas sobre os documentos. Sempre consulte um advogado especializado para avaliar qual o melhor caminho no seu caso.

💡 É possível fazer usucapião de imóvel com financiamento?

Não. Imóveis alienados fiduciariamente (financiados) permanecem sob propriedade da instituição financeira até a quitação do débito. Enquanto isso, não é possível requerer usucapião.

⚠️ Por que contar com apoio jurídico é essencial?

Não. Imóveis alienados fiduciariamente (financiados) permanecem sob propriedade da instituição financeira até a quitação do débito. Enquanto isso, não é possível requerer usucapião.

Embora pareça simples na teoria, o processo de usucapião envolve interpretações legais, produção de provas, análise registral e diálogo com órgãos públicos. Um erro na condução pode comprometer anos de posse e gerar despesas desnecessárias.

👉 O escritório Bhay e Mota conta com profissionais especialistas em Direito Imobiliário e Regularização Fundiária, com ampla experiência em processos de usucapião extrajudicial e judicial.

📩 Se você tem um imóvel nessas condições, agende uma consultoria gratuita e receba orientação personalizada.