Adquirir um imóvel na planta é o sonho de muitas pessoas. Além dos preços geralmente mais atrativos, essa modalidade costuma oferecer facilidades de pagamento durante a obra e a possibilidade de personalização da unidade.

Porém, infelizmente, um dos problemas mais comuns nesse tipo de negociação é o atraso na entrega da obra, situação que gera frustração, insegurança e, muitas vezes, sérios prejuízos financeiros para o comprador.

Se você está passando por isso, saiba que não está sozinho — e, mais importante, você tem direitos garantidos pela legislação brasileira.

Neste artigo, preparado pela equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, vamos esclarecer em detalhes quais são os seus direitos, quais medidas podem ser tomadas e quais indenizações podem ser cabíveis nesses casos.

🔎 Atraso na entrega de imóvel na planta: quando ele é considerado ilegal?

De forma geral, o contrato de compra e venda de um imóvel na planta estabelece uma data prevista para entrega, que consta no próprio instrumento firmado entre comprador e construtora.

Porém, a lei permite que a construtora utilize uma cláusula chamada de “tolerância contratual”, que normalmente concede um prazo adicional de até 180 dias (6 meses) para a conclusão da obra, sem que isso gere penalidades.

Portanto, Se a obra ultrapassou o prazo previsto no contrato de 180 dias de tolerância, a construtora já estará, juridicamente, em atraso perante o adquirente, caracterizando descumprimento contratual.

⚠️O que fazer quando o prazo da obra atrasa?

Se a obra não foi entregue dentro do prazo legal, você tem algumas opções, que podem ser aplicadas isoladamente ou de forma cumulativa, dependendo da sua situação e do que for mais vantajoso:

✅ 1. Pedir o cumprimento do contrato (forçar a entrega do imóvel)

Se você ainda tem interesse no imóvel e quer recebê-lo, pode exigir que a construtora cumpra com a obrigação. Nesse caso:

  • Você mantém o contrato ativo;

  • Tem direito a indenização por danos materiais (aluguéis) e multa por atraso, se essa previsão constar no contrato ou se for aplicada judicialmente;

  • Também pode solicitar indenização por danos morais, dependendo do impacto que o atraso gerou (gastos extras, frustração, etc).

✅ 2. Rescisão contratual com devolução dos valores pagos

Se o atraso inviabilizou seus planos e você não quer mais o imóvel, é possível entrar com uma ação de rescisão contratual por culpa da construtora, com a devolução dos valores pagos.

Neste cenário, a lei e os tribunais brasileiros garantem que:

  • A devolução deve ocorrer de forma integral (100% do que foi pago), corrigido monetariamente;

  • Em muitos casos, os tribunais têm determinado que a devolução seja à vista, em parcela única, justamente porque a rescisão foi provocada pela falha da construtora.

💰 Indenização: quais são seus direitos no caso de atraso?

Quando há atraso na entrega de um imóvel, diversos tipos de indenização podem ser requeridos, além da própria multa contratual. Confira os principais:

🔹 Multa por atraso

Se prevista no contrato, a multa deve ser aplicada proporcionalmente ao tempo de atraso. Caso o contrato não preveja, a Justiça, na maioria das decisões, entende que é cabível aplicar uma multa padrão de 1% ao mês sobre o valor já pago, desde o fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves.

🔹 Aluguel provisório (lucros cessantes)

Além disso a construtora deve indenizar o adquirente pelo valor dos aluguéis que o adquirente deixou de receber ou que precisou desembolsar em decorrência do atraso.

Os tribunais têm sido firmes nesse entendimento: se você comprou um imóvel e não pôde usufruir no prazo, a construtora deve arcar com o prejuízo.

🔹 Danos morais

O dano moral não é automático, mas pode ser reconhecido quando o atraso gera situações que extrapolam o mero aborrecimento. Exemplos:

  • Casais que programaram casamento e ficaram sem moradia;

  • Pessoas que mudaram de cidade ou de emprego contando com o imóvel;

  • Prejuízos psicológicos comprovados.

🔹 Correção dos valores pagos

Além de multas e indenizações, todos os valores pagos até o momento devem ser corrigidos monetariamente, seja na hipótese de rescisão contratual ou no cálculo da multa por atraso.

🏗️ Atraso por motivos de força maior: a construtora pode se isentar?

A construtora só pode tentar se isentar do atraso quando este ocorre por força maior, caso fortuito ou fatos imprevisíveis, como:

  • Desastres naturais e/ou chuvas excessivas na região;

  • Greves gerais que impeçam a continuidade da obra (desde que não sejam previsíveis);

  • Crises econômicas severas fora do controle da empresa (em casos muito específicos).

No entanto, a jurisprudência é bastante restritiva nesses casos. Problemas administrativos da construtora, falta de planejamento, demora em obter financiamento, mão de obra ou materiais, não são aceitos como justificativa para atrasos.

📑 Documentação necessária para ingressar com uma ação

Se a sua obra atrasou e você deseja buscar seus direitos judicialmente, organize a seguinte documentação:

  • Contrato de compra e venda;

  • Comprovantes de pagamento (boletos, TED, depósitos);

  • Provas do atraso (correspondências, e-mails da construtora, fotos da obra parada, etc.);

  • Comprovantes de despesas extras (aluguel, mudanças, armazenamento de móveis);

  • Conversas e registros que demonstrem os prejuízos emocionais ou materiais.

🏛️ O que diz a lei sobre o atraso na entrega de imóveis na planta?

O tema é regulado principalmente pelo Código Civil Brasileiro, que garante o direito ao cumprimento das obrigações contratuais, além da possibilidade de indenização por inadimplemento.

Além disso, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) se aplica integralmente às relações entre comprador e construtora, pois se trata de uma relação de consumo.

A construtora, na condição de fornecedora, tem obrigação de cumprir fielmente o contrato, bem como de responder por falhas na prestação do serviço — como é o caso do atraso na obra.

👨‍⚖️ Quanto tempo leva uma ação contra a construtora?

Em média, uma ação de indenização ou rescisão pode levar de 6 meses a 2 anos, dependendo da cidade e da complexidade do caso.

Porém, vale destacar que, dependendo do pedido, o advogado pode solicitar tutelas de urgência, como:

  • Suspensão imediata dos pagamentos;

  • Determinação de devolução antecipada de valores;

  • Pagamento provisório de aluguéis.

🚩 Como evitar problemas antes de comprar um imóvel na planta?

Se você está pensando em adquirir um imóvel na planta, adote as seguintes precauções:

  • Verifique se a construtora tem histórico de atraso;

  • Consulte se há processos judiciais em andamento contra a empresa;

  • Exija que todos os prazos e condições estejam formalizados no contrato;

  • Solicite acompanhamento jurídico especializado antes de assinar qualquer documento.

✅ Conclusão: seus direitos estão protegidos

Se você comprou um imóvel na planta e a obra atrasou, não fique de mãos atadas. A legislação brasileira protege o consumidor e oferece diversas alternativas para reparar seus prejuízos.

Seja para exigir a entrega do imóvel, seja para rescindir o contrato e reaver os valores pagos, com correções e indenizações, é fundamental contar com o suporte de um escritório especializado em direito imobiliário.

📞 Entre em contato agora com a equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária. Somos especialistas em resolver casos de atraso na entrega de imóveis e estamos prontos para garantir seus direitos.

Agende uma consultoria e não deixe que esse problema comprometa seus planos e seu patrimônio.