A averbação de construção é um procedimento essencial para regularizar a situação de um imóvel que passou por edificação, reforma ou ampliação.
Trata-se de um ato jurídico realizado no Cartório de Registro de Imóveis, que tem como objetivo atualizar a matrícula do imóvel, incluindo nela as informações sobre a construção existente.
Para quem construiu uma casa, prédio, galpão ou qualquer outra estrutura em um terreno registrado, a averbação é o passo final que garante que a propriedade esteja em plena conformidade legal.
Neste artigo, preparado pela Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, você vai entender em detalhes o que é a averbação de construção, quando ela é necessária, quais documentos são exigidos e quais cuidados devem ser observados durante o processo.
O que é a averbação de construção?
A averbação é o ato de registrar no Cartório de Registro de Imóveis uma alteração ocorrida na situação do imóvel que precisa constar na matrícula, para manter o registro atualizado.
Quando se fala em averbação de construção, trata-se da formalização da existência de uma edificação sobre um terreno, com a descrição de suas características, área construída e demais informações relevantes.
Esse procedimento é previsto na Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e garante que o imóvel esteja regular perante o cartório, prefeituras, Receita Federal e demais órgãos competentes.
Por que a averbação de construção é importante?
A averbação não é apenas uma exigência legal; ela traz uma série de benefícios e evita problemas futuros. Entre as principais razões para realizá-la, destacam-se:
- Segurança jurídica: Garante que a construção está devidamente registrada, evitando questionamentos sobre a sua existência e propriedade.
- Atualização do valor venal: Permite que o imóvel seja avaliado corretamente, o que influencia no IPTU e em futuras negociações.
- Facilidade na venda: Imóveis com construção averbada são mais valorizados e podem ser financiados, pois, bancos exigem a regularização para liberar crédito.
- Possibilidade de financiamento e seguro: Seguradoras e instituições financeiras só aceitam imóveis que estejam regularizados.
- Evita autuações: Construções não averbadas podem gerar multas e dificuldades para emissão de documentos, como o habite-se.
Quando é necessária a averbação de construção?
A averbação é obrigatória sempre que ocorre uma alteração significativa na situação do imóvel. Alguns exemplos:
- Construção de uma nova edificação em um terreno nu;
- Ampliação ou reforma que altera a área construída;
- Demolição parcial ou total de uma edificação;
- Modificação no uso do imóvel (por exemplo, de residencial para comercial).
Portanto, sempre que a estrutura física do imóvel sofrer mudanças relevantes, é necessário comunicar o Cartório de Registro de Imóveis por meio da averbação.
Quais documentos são exigidos para a averbação?
O processo de averbação exige a apresentação de uma série de documentos que comprovem a regularidade da construção. Embora possa haver pequenas variações conforme o município, geralmente são exigidos:
- Requerimento assinado pelo proprietário solicitando a averbação;
- Título de propriedade (certidão de matrícula atualizada do imóvel);
- Habite-se emitido pela Prefeitura, atestando que a obra está concluída e atende às normas legais;
- Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS, comprovando o recolhimento das contribuições previdenciárias da obra;
- Plantas e projetos aprovados pela Prefeitura;
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do engenheiro ou arquiteto responsável pela construção;
- Documentos pessoais do proprietário.
Sem a apresentação de todos os documentos, o cartório não realiza a averbação, o que pode atrasar negociações e gerar custos adicionais.
Como é feito o cálculo do valor venal após a averbação?
Com a averbação, o valor venal do imóvel é atualizado, considerando não apenas o terreno, mas também a construção realizada.
Esse valor é utilizado pela Prefeitura para cálculo do IPTU e influencia diretamente na tributação e na valorização do bem.
Para o proprietário, essa atualização é positiva, pois torna o imóvel mais valorizado e apto para financiamentos e garantias.
Passo a passo para averbar a construção
- Concluir a obra seguindo todas as normas legais e obter o Habite-se junto à Prefeitura.
- Solicitar a CND do INSS, que comprova o recolhimento das contribuições previdenciárias da obra (obrigatória para pessoas jurídicas e para obras de maior porte).
- Reunir a documentação exigida, incluindo projetos, ART ou RRT, e matrícula atualizada do imóvel.
- Protocolar o pedido de averbação no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula do terreno.
- Pagar as taxas cartorárias, que variam de acordo com o estado e o valor do imóvel.
- Aguardar a conclusão do procedimento, que normalmente leva alguns dias.
Ao final, a matrícula do imóvel será atualizada, constando a edificação construída, suas características e área total.
Quais são os riscos de não averbar a construção?
Deixar de averbar uma construção pode gerar vários problemas, tanto jurídicos quanto financeiros. Entre os principais riscos estão:
- Dificuldade para vender ou financiar o imóvel, já que bancos e compradores exigem regularização.
- Multas e autuações por descumprimento das normas municipais e federais.
- Perda de benefícios fiscais, já que imóveis irregulares podem ser impedidos de acessar programas de incentivo.
- Impedimentos em inventários e partilhas, pois imóveis não regularizados dificultam procedimentos sucessórios.
- Ações judiciais em caso de litígios relacionados à propriedade ou construção.
O papel do advogado na averbação de construção
A assessoria jurídica é indispensável para garantir que o processo de averbação seja feito corretamente, evitando entraves com cartórios, prefeituras e Receita Federal.
Um advogado imobiliário pode:
- Orientar sobre a documentação necessária;
- Analisar a regularidade da obra;
- Auxiliar na resolução de pendências fiscais ou urbanísticas;
- Garantir segurança em contratos relacionados ao imóvel.
Conclusão
A averbação de construção no registro de imóveis é um passo essencial para quem deseja manter sua propriedade totalmente regularizada.
Na prática, esse procedimento garante segurança jurídica, valoriza o bem e evita problemas em negociações futuras.
Embora pareça simples, o processo envolve exigências legais que precisam ser cumpridas corretamente para que o cartório efetive a averbação sem entraves.
💡 A Bhay e Mota Advocacia Imobiliária é especialista em regularização de imóveis e averbação de construções.
Nosso time oferece suporte completo para proprietários e investidores, garantindo que todas as etapas sejam cumpridas de forma rápida e segura.