A averbação de construção é um procedimento essencial para regularizar a situação de um imóvel que passou por edificação, reforma ou ampliação.

Trata-se de um ato jurídico realizado no Cartório de Registro de Imóveis, que tem como objetivo atualizar a matrícula do imóvel, incluindo nela as informações sobre a construção existente.

Para quem construiu uma casa, prédio, galpão ou qualquer outra estrutura em um terreno registrado, a averbação é o passo final que garante que a propriedade esteja em plena conformidade legal.

Neste artigo, preparado pela Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, você vai entender em detalhes o que é a averbação de construção, quando ela é necessária, quais documentos são exigidos e quais cuidados devem ser observados durante o processo.

O que é a averbação de construção?

A averbação é o ato de registrar no Cartório de Registro de Imóveis uma alteração ocorrida na situação do imóvel que precisa constar na matrícula, para manter o registro atualizado.

Quando se fala em averbação de construção, trata-se da formalização da existência de uma edificação sobre um terreno, com a descrição de suas características, área construída e demais informações relevantes.

Esse procedimento é previsto na Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e garante que o imóvel esteja regular perante o cartório, prefeituras, Receita Federal e demais órgãos competentes.

Por que a averbação de construção é importante?

A averbação não é apenas uma exigência legal; ela traz uma série de benefícios e evita problemas futuros. Entre as principais razões para realizá-la, destacam-se:

  • Segurança jurídica: Garante que a construção está devidamente registrada, evitando questionamentos sobre a sua existência e propriedade.

  • Atualização do valor venal: Permite que o imóvel seja avaliado corretamente, o que influencia no IPTU e em futuras negociações.

  • Facilidade na venda: Imóveis com construção averbada são mais valorizados e podem ser financiados, pois, bancos exigem a regularização para liberar crédito.

  • Possibilidade de financiamento e seguro: Seguradoras e instituições financeiras só aceitam imóveis que estejam regularizados.

  • Evita autuações: Construções não averbadas podem gerar multas e dificuldades para emissão de documentos, como o habite-se.

Quando é necessária a averbação de construção?

A averbação é obrigatória sempre que ocorre uma alteração significativa na situação do imóvel. Alguns exemplos:

  • Construção de uma nova edificação em um terreno nu;

  • Ampliação ou reforma que altera a área construída;

  • Demolição parcial ou total de uma edificação;

  • Modificação no uso do imóvel (por exemplo, de residencial para comercial).

Portanto, sempre que a estrutura física do imóvel sofrer mudanças relevantes, é necessário comunicar o Cartório de Registro de Imóveis por meio da averbação.

Quais documentos são exigidos para a averbação?

O processo de averbação exige a apresentação de uma série de documentos que comprovem a regularidade da construção. Embora possa haver pequenas variações conforme o município, geralmente são exigidos:

  • Requerimento assinado pelo proprietário solicitando a averbação;

  • Título de propriedade (certidão de matrícula atualizada do imóvel);

  • Habite-se emitido pela Prefeitura, atestando que a obra está concluída e atende às normas legais;

  • Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS, comprovando o recolhimento das contribuições previdenciárias da obra;

  • Plantas e projetos aprovados pela Prefeitura;

  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do engenheiro ou arquiteto responsável pela construção;

  • Documentos pessoais do proprietário.

Sem a apresentação de todos os documentos, o cartório não realiza a averbação, o que pode atrasar negociações e gerar custos adicionais.

Como é feito o cálculo do valor venal após a averbação?

Com a averbação, o valor venal do imóvel é atualizado, considerando não apenas o terreno, mas também a construção realizada.

Esse valor é utilizado pela Prefeitura para cálculo do IPTU e influencia diretamente na tributação e na valorização do bem.

Para o proprietário, essa atualização é positiva, pois torna o imóvel mais valorizado e apto para financiamentos e garantias.

Passo a passo para averbar a construção

  1. Concluir a obra seguindo todas as normas legais e obter o Habite-se junto à Prefeitura.

  2. Solicitar a CND do INSS, que comprova o recolhimento das contribuições previdenciárias da obra (obrigatória para pessoas jurídicas e para obras de maior porte).

  3. Reunir a documentação exigida, incluindo projetos, ART ou RRT, e matrícula atualizada do imóvel.

  4. Protocolar o pedido de averbação no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula do terreno.

  5. Pagar as taxas cartorárias, que variam de acordo com o estado e o valor do imóvel.

  6. Aguardar a conclusão do procedimento, que normalmente leva alguns dias.

Ao final, a matrícula do imóvel será atualizada, constando a edificação construída, suas características e área total.

Quais são os riscos de não averbar a construção?

Deixar de averbar uma construção pode gerar vários problemas, tanto jurídicos quanto financeiros. Entre os principais riscos estão:

  • Dificuldade para vender ou financiar o imóvel, já que bancos e compradores exigem regularização.

  • Multas e autuações por descumprimento das normas municipais e federais.

  • Perda de benefícios fiscais, já que imóveis irregulares podem ser impedidos de acessar programas de incentivo.

  • Impedimentos em inventários e partilhas, pois imóveis não regularizados dificultam procedimentos sucessórios.

  • Ações judiciais em caso de litígios relacionados à propriedade ou construção.

O papel do advogado na averbação de construção

A assessoria jurídica é indispensável para garantir que o processo de averbação seja feito corretamente, evitando entraves com cartórios, prefeituras e Receita Federal.

Um advogado imobiliário pode:

  • Orientar sobre a documentação necessária;

  • Analisar a regularidade da obra;

  • Auxiliar na resolução de pendências fiscais ou urbanísticas;

  • Garantir segurança em contratos relacionados ao imóvel.

Conclusão

A averbação de construção no registro de imóveis é um passo essencial para quem deseja manter sua propriedade totalmente regularizada.

Na prática, esse procedimento garante segurança jurídica, valoriza o bem e evita problemas em negociações futuras.

Embora pareça simples, o processo envolve exigências legais que precisam ser cumpridas corretamente para que o cartório efetive a averbação sem entraves.

💡 A Bhay e Mota Advocacia Imobiliária é especialista em regularização de imóveis e averbação de construções.

Nosso time oferece suporte completo para proprietários e investidores, garantindo que todas as etapas sejam cumpridas de forma rápida e segura.

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