O distrato imobiliário é um tema que desperta grande interesse e também muitas dúvidas entre compradores e vendedores de imóveis.

Quando um contrato de compra e venda é desfeito por vontade de uma das partes, surgem diversas questões, dentre elas:

  • Em quanto tempo devo receber meu dinheiro de volta?
  • A construtora pode reter valores?
  • Existe limite para essa retenção?
  • O que a lei determina sobre esse processo?

Neste artigo, a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária explica, de forma clara e detalhada, como funciona o distrato imobiliário, quais são os prazos legais para devolução de valores, quais cláusulas são consideradas válidas ou abusivas, e quais os limites legais para retenções por parte da incorporadora ou construtora.

Se você está envolvido em uma negociação imobiliária ou assessora clientes no setor, este conteúdo é essencial.

O que é distrato imobiliário?

O distrato imobiliário é o cancelamento ou rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel.

Ele pode ocorrer de forma consensual, quando ambas as partes concordam com o encerramento, ou unilateral, quando apenas uma das partes deseja encerrar o contrato, geralmente o comprador.

As causas mais comuns para distrato são:

  • Dificuldade financeira do comprador;

  •  ou inadimplência por parte da construtora;

  • Descumprimento de cláusulas contratuais;

  • Mudança de planos pessoais do comprador;

  • Insatisfação com o andamento da obra.

Em qualquer desses casos, é necessário seguir as determinações da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, que trouxe mais segurança jurídica para ambas as partes envolvidas.

O que diz a Lei do Distrato Imobiliário?

A Lei nº 13.786/2018 regulamenta os contratos de compra e venda de imóveis firmados no âmbito do  e , estabelecendo regras claras para o distrato.

Veja os principais pontos:

  • Estabelece percentuais máximos de retenção em caso de distrato por iniciativa do comprador;

  • Define prazos para devolução dos valores pagos;

  • Prevê obrigações de informação e transparência nos contratos;

  • Regulamenta as consequências em caso de inadimplência das partes;

  • Torna obrigatória a entrega de quadro-resumo no contrato com todas as condições.

Qual o prazo para devolução dos valores pagos?

De acordo com a legislação em vigor, a devolução dos valores pagos deve ser realizada dentro dos seguintes prazos:

Regra geral: O pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.

No entanto, caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo de 180 dias, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.

Já nos casos em que o inadimplemento for da construtora, o comprador pode pedir a resolução do contrato com devolução integral e imediata dos valores pagos, corrigidos monetariamente, sem qualquer retenção.

Quais cláusulas de retenção são válidas?

A Lei do Distrato estabelece os , em caso de distrato por iniciativa do comprador:

  • A retenção máxima permitida é de 25% do valor total pago pelo comprador até o momento do distrato;

  • Se o empreendimento estiver sob regime de patrimônio de afetação, esse limite pode chegar a 50%, para garantir a saúde financeira do projeto;

  • As demais quantias devem ser devolvidas ao comprador, corrigidas monetariamente conforme índice estabelecido no contrato (normalmente o INCC ou IPCA).

É importante destacar que qualquer cláusula contratual que preveja retenção acima desses limites é considerada nula, por contrariar a legislação.

Além disso, cláusulas que preveem perda total dos valores pagos ou devoluções com prazos excessivamente longos também podem ser consideradas abusivas pelos tribunais.

Quais são os cuidados com taxas adicionais?

Ao realizar um distrato, o comprador pode ter que arcar com algumas taxas administrativas, desde que:

  • Estejam expressamente previstas no contrato;

  • Sejam proporcionais e justificáveis.

Taxas abusivas ou não previstas em contrato podem ser questionadas judicialmente.

Entre as taxas que costumam aparecer estão:

  • Taxa de corretagem (devolvida ou não, a depender do contrato);

  • Multa por rescisão antecipada (desde que dentro dos limites legais);

  • Custos operacionais do distrato (desde que não sejam duplicados com a retenção).

E se a obra estiver atrasada?

Quando a culpa pelo distrato é da construtora, como no caso de  ou descumprimento contratual, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e, em alguns casos, indenização por danos morais ou materiais.

Nesse cenário, a construtora não pode reter nenhum valor nem cobrar multas. O distrato passa a ser de total responsabilidade da empresa.

Distrato em contratos de imóveis prontos x imóveis na planta

Há diferenças relevantes entre contratos de imóveis na planta e imóveis prontos no momento do distrato:

  • Em imóveis na planta, aplica-se integralmente a Lei nº 13.786/2018, com limites claros para retenção e prazos.

  • Em imóveis prontos, o entendimento judicial é que o contrato se equipara a um contrato comum de compra e venda, podendo a devolução ser feita mais rapidamente e sem tantas formalidades.

Por isso, a análise do tipo de imóvel e da fase contratual é importante ao avaliar os seus direitos e deveres em um distrato.

Como fazer o distrato corretamente?

Veja o passo a passo para realizar um distrato imobiliário de forma segura:

1.Solicite a rescisão por escrito à construtora ou incorporadora;

2.Aguarde a formalização do distrato por aditivo contratual, com as condições estabelecidas;

3.Confira se o contrato está respeitando os limites legais de retenção e prazos;

4.Peça uma cópia detalhada do cálculo de devolução;

5.Negocie, se possível, condições melhores, como prazos menores ou menor percentual de retenção;

6.Se houver cláusulas abusivas, procure assessoria jurídica ou contábil;

7.Registre tudo por escrito, com protocolos e e-mails oficiais.

    Como um advogado pode ajudar no distrato imobiliário?

    A atuação de um advogado especializado é fundamental para garantir que:

    • Os valores retidos estejam dentro dos limites legais;

    • O cálculo das devoluções seja feito corretamente, com incidência da correção monetária devida;

    • Sejam evitadas penalidades fiscais ou tributárias sobre valores devolvidos ou retidos;

    • O comprador tenha documentação organizada para eventual ação judicial ou declaração de Imposto de Renda.

    A Bhay e Mota Advocacia Imobiliária tem experiência em assessorar clientes em todo o processo de compra, venda e distrato de imóveis, garantindo segurança jurídica, clareza contábil e conformidade com a legislação vigente.

    Para obter suporte especializado e evitar maiores transtornos, clique no botão do WhatsApp e fale com um advogado especialista em direito imobiliário.