A isenção do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é uma possibilidade relevante em determinadas operações imobiliárias, como a desincorporação de imóveis por sociedades empresárias ou holdings patrimoniais.
Esse é um tema que exige atenção dos investidores, incorporadores e profissionais do setor, especialmente diante da complexidade da legislação e das diferentes interpretações aplicadas pelos municípios.
A seguir, vamos explicar em detalhes o que é desincorporação, quando há incidência ou não de ITBI, quais os requisitos para a isenção do imposto, o que dizem as decisões judiciais mais recentes e como agir para garantir segurança jurídica e tributária na operação.
O que é a desincorporação de imóveis?
A desincorporação é o ato pelo qual um imóvel que havia sido destinado à comercialização (estoque de venda) ou à integralização de capital social deixa de fazer parte do patrimônio empresarial ativo da empresa, voltando à condição de bem particular dos sócios, seja por decisão societária, dissolução parcial da sociedade ou outra razão.
Esse procedimento é comum em operações como:
- Encerramento de atividade de incorporação;
- Transformação da sociedade empresária em sociedade simples;
- Distribuição de bens do ativo da empresa aos sócios;
- Reorganização patrimonial em holdings familiares.
A desincorporação pode ser formalizada por meio de contrato social, distrato ou assembleia, conforme o tipo societário, sendo registrada na Junta Comercial e na matrícula do imóvel.
O que é o ITBI e quando ele é exigido?
O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis inter vivos, como nas seguintes situações:
- Compra e venda de imóveis;
- Cessão de direitos reais sobre imóveis;
- Integralização de capital com imóveis (exceto em alguns casos).
A base de cálculo do ITBI costuma ser o valor de mercado do bem, e as alíquotas variam conforme o município, sendo comum o percentual de 2% a 3%.
Por ser um tributo local, cada prefeitura pode editar regras próprias de exigência, isenção e lançamento do imposto.
Entretanto, existem hipóteses de isenção do ITBI, previstas na Constituição Federal e em decisões judiciais, especialmente quando não há efetiva transferência onerosa do bem, como veremos adiante.
Quando há isenção do ITBI na desincorporação?
A isenção do ITBI pode ocorrer em situações em que o imóvel não está sendo vendido ou transferido a título oneroso, mas apenas sendo redistribuído entre os sócios da empresa.
Esse entendimento é respaldado pelo artigo 156, § 2º, inciso I da Constituição Federal, que estabelece:
“O imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão aos mesmos sócios em razão da dissolução da sociedade, desde que o valor transmitido não exceda o que foi integralizado.”
Portanto, há isenção do ITBI quando:
- O imóvel é transferido da empresa para o sócio, por desincorporação;
- Essa transferência ocorre em virtude de dissolução da sociedade ou retirada de sócio;
- O valor do bem não ultrapassa o montante que o sócio integralizou anteriormente no capital social.
Se essas condições forem atendidas, o município não pode exigir o ITBI, ainda que tente justificar com base em legislação local.
O que dizem os tribunais sobre a isenção do ITBI?
Apesar da previsão constitucional, muitos municípios tentam cobrar ITBI em operações de desincorporação, alegando que o bem está sendo transferido do ativo circulante da empresa (destinado à venda) para pessoa física, o que caracterizaria fato gerador do imposto.
Porém, o entendimento dos tribunais superiores tem caminhado no sentido de assegurar a isenção, desde que observadas as condições já mencionadas.
O STF (Supremo Tribunal Federal), no julgamento do RE 796.376, reconheceu a repercussão geral sobre a matéria, concluindo que a imunidade constitucional não se aplica a valores que excedam o capital social, mas que há isenção sobre o valor correspondente ao capital integralizado.
Isso significa que, se o sócio aportou R$ 1 milhão em imóveis e recebe R$ 1 milhão em desincorporação, não há ITBI. Mas, se recebe R$ 1,5 milhão, o excedente pode ser tributado.
Requisitos práticos para garantir a isenção do ITBI
Para ter direito à isenção do ITBI na desincorporação de imóveis, é preciso atender a alguns requisitos práticos e documentais:
- Comprovar a integralização do capital
A empresa deve apresentar o contrato social e eventuais alterações, demonstrando que os bens transferidos foram integralizados pelos sócios como parte do capital social.
- Formalizar a desincorporação
A retirada dos bens do ativo da empresa deve ser registrada por meio de ata, alteração contratual ou distrato, com assinatura das partes e registro na Junta Comercial.
- Apresentar laudo de avaliação
É recomendável realizar laudo técnico para avaliar o valor de mercado do imóvel na data da desincorporação, comprovando que não houve ganho de capital.
- Atualizar a matrícula do imóvel
A matrícula deve ser atualizada no cartório de registro de imóveis, com averbação da transferência, preferencialmente sem menção a valor de compra e venda.
- Providenciar consulta ou defesa administrativa
Se o município autuar ou negar a isenção, é possível apresentar impugnação administrativa, com base na Constituição Federal e nos precedentes judiciais.
Cuidados ao estruturar a operação
Embora a isenção do ITBI seja um direito do contribuinte nas hipóteses legais, é fundamental tomar precauções para evitar questionamentos ou cobranças indevidas:
- Evite confundir desincorporação com doação, compra e venda ou cessão de direitos;
- Mantenha a contabilidade regular da empresa e dos bens do ativo imobilizado;
- Evite transferências com valores simbólicos ou que não tenham lastro documental;
- Oriente os sócios sobre os reflexos fiscais e patrimoniais da operação;
- Consulte um advogado especializado para estruturar a operação com segurança.
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Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, contamos com uma equipe especializada em planejamento patrimonial, reorganização societária e direito tributário, com vasta experiência em casos de desincorporação, holdings familiares e imunidades fiscais.
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