Responsabilidade do incorporador em obras entregues com vícios construtivos

Obras entregues com vícios construtivos são uma das principais fontes de insatisfação de consumidores no mercado imobiliário.

Rachaduras, infiltrações, problemas estruturais, falhas em instalações elétricas e hidráulicas — todos esses defeitos podem comprometer não apenas o conforto, mas também a segurança e a durabilidade do imóvel adquirido.

E, quando isso acontece, surge uma dúvida recorrente: qual é a responsabilidade do incorporador nesses casos?

Neste artigo, vamos explicar com clareza os direitos dos compradores, as obrigações do incorporador previstas na legislação brasileira, os prazos de garantia, a diferença entre vícios aparentes e ocultos, e as possibilidades de reparação judicial.

Se você atua no setor imobiliário, é incorporador ou advogado da área, este conteúdo é essencial para compreender os riscos e evitar prejuízos legais.

O que são vícios construtivos?

Vícios construtivos são falhas ou defeitos que comprometem o uso adequado, a solidez, a funcionalidade ou a estética de uma obra. Eles podem surgir logo após a entrega do imóvel ou com o tempo, dependendo de sua natureza.

Podem ser classificados como:

• Vícios aparentes: Facilmente perceptíveis pelo consumidor no momento da entrega ou logo após (ex: pintura mal feita, piso quebrado).
  
  
• Vícios ocultos: Defeitos que só aparecem com o uso do imóvel (ex: infiltrações, falhas em tubulações internas, problemas estruturais).

As obras entregues com vícios construtivos costumam gerar conflitos judiciais, pois o consumidor se sente lesado por ter adquirido um bem com defeitos, enquanto o incorporador pode alegar que a responsabilidade seria da construtora, da mão de obra ou mesmo do uso indevido do imóvel.

Quem é o responsável pelas obras entregues com vícios construtivos?

A legislação brasileira é clara ao estabelecer que o incorporador responde solidariamente pelos vícios da obra, mesmo que a execução tenha sido realizada por terceiros.

Segundo a Lei nº 4.591/1964, que regula a incorporação imobiliária:

“O incorporador responde, perante o adquirente, pelos prejuízos que lhe forem causados, em razão da inexecução ou má execução das obras de construção do edifício, salvo se provar que tais prejuízos resultaram de caso fortuito, força maior ou culpa exclusiva do adquirente.”

Sendo assim, a responsabilidade do incorporador é objetiva, o que significa que não se discute a intenção ou culpa — basta a comprovação do defeito e do prejuízo ao consumidor.

Isso se aplica inclusive a empreendimentos em que o incorporador contrata uma construtora para executar a obra.

Ainda que a falha tenha origem na execução, o consumidor poderá cobrar diretamente do incorporador, que depois pode buscar ressarcimento junto aos demais envolvidos na cadeia produtiva.

Quais os prazos de garantia previstos na legislação?

O Código Civil, em seu artigo 618, prevê que:

“Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o construtor responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo.”

Além disso, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece dois prazos relevantes:

• 90 dias para reclamar sobre vícios aparentes ou de fácil constatação (art. 26, II, do CDC);
  
  
• 5 anos para reclamar sobre vícios ocultos que afetem a solidez ou a segurança da edificação (art. 27 do CDC c/c art. 618 do Código Civil).

O início da contagem do prazo depende da natureza do vício:

• Para vícios aparentes: conta-se a partir da entrega do imóvel;
  
  
• Para vícios ocultos: conta-se a partir da descoberta do defeito.

Portanto, obras entregues com vícios construtivos podem gerar obrigações para o incorporador mesmo anos após a conclusão do empreendimento, especialmente se os defeitos forem estruturais e de difícil percepção imediata.

O que o consumidor pode exigir?

Diante de obras entregues com vícios construtivos, o comprador do imóvel tem alguns caminhos legais possíveis:

1. Reparação do defeito: Pode exigir que o vício seja corrigido sem qualquer custo.
   
   
2. Desconto proporcional no preço: Caso opte por manter o imóvel com o defeito (ex: falhas estéticas irreversíveis).
   
   
3. Substituição do imóvel: Em situações extremas, quando o defeito impossibilita o uso da unidade.
   
   
4. Devolução dos valores pagos: Se o vício for grave e comprometer a finalidade do imóvel.
   
   
5. Indenização por danos morais e materiais: Especialmente quando há transtornos, prejuízos financeiros ou riscos à saúde e segurança.

A jurisprudência dos tribunais brasileiros tem sido favorável aos consumidores em muitos desses casos, principalmente quando se trata de vícios estruturais ou ocultos.

A importância do laudo técnico

Em ações judiciais ou até mesmo em notificações extrajudiciais, é comum a apresentação de um laudo técnico de engenharia. Esse documento é elaborado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e serve para:

• Identificar a origem e extensão do vício;
  
  
• Determinar se o defeito compromete a segurança ou funcionalidade;
  
  
• Atestar se o problema decorre de falha na execução da obra ou desgaste natural.

No caso de obras entregues com vícios construtivos, o laudo técnico pode ser decisivo para comprovar a responsabilidade do incorporador e para definir o tipo de reparação exigida.

O papel do advogado nesses casos

Tanto incorporadores quanto consumidores devem contar com assessoria jurídica especializada para lidar com vícios construtivos. O advogado pode:

• Orientar sobre a responsabilidade legal em cada caso;
  
  
• Redigir notificações e acordos extrajudiciais;
  
  
• Acompanhar perícias técnicas e audiências judiciais;
  
  
• Propor ações judiciais (indenizatórias, rescisórias, de obrigação de fazer etc.);
  
  
• Defender a empresa incorporadora quando há abuso por parte do consumidor ou má utilização do imóvel.

Na Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, atuamos ao lado de incorporadoras, construtoras e consumidores, sempre com foco na resolução eficiente e jurídica dos conflitos envolvendo obras entregues com vícios construtivos.

Como evitar problemas com vícios construtivos?

Empresas que atuam no mercado imobiliário devem investir em boas práticas de gestão e prevenção, tais como:

• Escolha criteriosa de fornecedores e construtoras;
  
  
• Fiscalização constante da execução da obra;
  
  
• Controle de qualidade rigoroso;
  
  
• Treinamento das equipes de pós-venda;
  
  
• Atendimento ágil às reclamações dos clientes;
  
  
• Garantia clara e bem documentada no contrato.

Essas medidas reduzem significativamente os riscos de enfrentar litígios decorrentes de obras entregues com vícios construtivos e demonstram compromisso com a qualidade e a satisfação do cliente.

Conclusão

A entrega de obras com vícios construtivos é uma situação delicada que exige atenção, responsabilidade e preparo legal por parte do incorporador.

A legislação brasileira impõe uma responsabilidade objetiva e solidária, o que significa que o incorporador será o principal responsável perante o consumidor, mesmo que a falha tenha origem em terceiros.

Por isso, a melhor estratégia é atuar preventivamente, com controles internos eficientes, bons contratos, documentação bem elaborada e, acima de tudo, apoio jurídico especializado.

📌 Se você é incorporador e precisa de orientação sobre como proteger seu negócio contra ações judiciais relacionadas a vícios construtivos — ou se é consumidor e está enfrentando problemas com a qualidade do imóvel entregue — entre em contato com a equipe da Bhay e Mota Advocacia Imobiliária.