Essa é uma dúvida comum entre locadores e locatários de imóveis comerciais. A renovação de contrato pode gerar incertezas e até conflitos, especialmente quando as partes têm interesses diferentes: o inquilino quer continuar no imóvel, mas o proprietário deseja retomar o espaço — ou o contrário.

Afinal, a renovação do aluguel comercial é obrigatória? O que diz a lei? Quais os direitos e deveres de cada parte?

Neste artigo, preparado pela Bhay e Mota Advocacia Imobiliária, você vai entender de forma clara e objetiva quando o contrato pode ser renovado, em que casos o locador é obrigado a renovar, e o que fazer se não houver acordo entre as partes.

O que diz a Lei de Locações sobre o aluguel comercial?

A principal norma que regula os contratos de locação no Brasil é a Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato. Ela estabelece regras específicas para contratos de locação residencial e não residencial (ou seja, comerciais, industriais, profissionais etc.).

No caso dos alugueis comerciais, a lei prevê uma figura específica: a ação renovatória de contrato de locação.

Esse instrumento foi criado com o objetivo de dar mais segurança ao ponto comercial e à atividade econômica exercida no local, protegendo o inquilino de ser despejado sem justificativa após anos de investimento no imóvel.

Mas atenção: a renovação do contrato de locação comercial não é automática. Ou seja, o locatário não tem direito garantido de renovação em qualquer situação. É necessário preencher certos requisitos legais e, caso não haja acordo, pode ser preciso recorrer ao Judiciário.

A renovação é obrigatória?

Depende. A renovação do contrato de aluguel comercial pode ser obrigatória para o locador, desde que o inquilino atenda aos requisitos legais previstos no artigo 51 da Lei do Inquilinato.

De forma resumida, a renovação é obrigatória nas seguintes condições:

  • O contrato deve ter prazo determinado de no mínimo 5 anos;

  • O inquilino deve estar exercendo a mesma atividade comercial no imóvel por pelo menos 3 anos ininterruptos;

  • O pedido de renovação deve ser feito no prazo entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato;

  • O inquilino deve estar em dia com todas as obrigações contratuais, como pagamento do aluguel e encargos.

Se todas essas condições forem atendidas, o locador pode ser obrigado judicialmente a renovar o contrato, mesmo que não queira.

Quando o locador pode se recusar a renovar?

Mesmo nos casos em que o inquilino cumpre todos os requisitos para pleitear a renovação, a lei ainda prevê exceções. O locador poderá se recusar a renovar o contrato nas seguintes situações:

1.Retomada do imóvel para uso próprio

Se o proprietário quiser usar o imóvel para exercer atividade própria, de seu cônjuge ou filhos, pode recusar a renovação. Mas precisa comprovar a real necessidade e o uso direto do imóvel. Não é permitido, por exemplo, alugar o espaço para outro.

2.Obras que exigem desocupação (por determinação do Poder Público)

Se for necessário realizar obras no imóvel que inviabilizem a permanência do inquilino durante o prazo do contrato, como demolições, grandes reformas ou adaptações estruturais, a renovação também pode ser negada.

3.Interesse em vender o imóvel

Se o proprietário quiser vender o imóvel e não renovar o contrato, ele deve respeitar o direito de preferência do locatário, conforme previsto na lei.

Caso o inquilino não manifeste interesse na compra, o imóvel pode ser vendido e o novo proprietário poderá retomar o uso, desde que respeite os prazos legais.

O que é a ação renovatória?

A ação renovatória é o instrumento jurídico que permite ao inquilino comercial solicitar judicialmente a renovação do contrato quando não há acordo com o locador.

Esse tipo de ação precisa ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato, e deve demonstrar que o inquilino:

  • Está exercendo a mesma atividade há pelo menos 3 anos;

  • Cumpre regularmente com suas obrigações;

  • Tem contrato escrito com prazo determinado de no mínimo 5 anos.

Se a ação for julgada procedente, o juiz poderá renovar o contrato por mais 5 anos, fixando novo valor de aluguel e condições ajustadas, caso necessário.

Importante: Se o inquilino perder o prazo e não ajuizar a ação dentro do período legal, perde o direito à renovação compulsória.

Tanto o locador quanto o inquilino devem ter clareza sobre os riscos que envolvem a não renovação do contrato comercial:

Para o locador:

  • Pode ser obrigado judicialmente a renovar, se o inquilino preencher os requisitos;

  • Se negar a renovação injustificadamente, pode ter que indenizar o locatário por perdas e danos, especialmente se o ponto comercial tiver valor agregado (clientela, localização, marca);

  • Caso queira retomar o imóvel e o juiz entenda que não há justificativa, terá o pedido indeferido.

Para o inquilino:

  • Pode perder o ponto comercial, inclusive com danos à reputação, clientela e receitas;

  • Se deixar de ajuizar a ação renovatória no prazo, perde o direito à renovação obrigatória;

  • Pode ser despejado ao fim do contrato, mediante ação judicial movida pelo locador.

Como proceder para renovar o contrato com segurança?

A renovação de contrato de aluguel comercial exige planejamento e acompanhamento jurídico. Veja algumas boas práticas:

  • Acompanhe os prazos com atenção, o pedido de renovação deve ser feito entre 12 e 6 meses antes do vencimento;

  • Formalize o pedido por escrito, registrando a proposta de renovação com as condições desejadas;

  • Negocie diretamente com o locador antes de partir para a via judicial;

  • Conte com um advogado especialista em locações comerciais para avaliar a situação e propor estratégias;

  • Caso não haja acordo, ingresse com a ação renovatória no prazo legal.

Conclusão: o contrato pode ou não ser renovado, mas o direito depende da situação

Então, afinal: sou obrigado a renovar o contrato de aluguel comercial? A resposta é: depende da relação entre as partes e das exigências legais.

O locador não é obrigado a renovar em qualquer caso, mas o inquilino pode garantir a renovação por meio de ação judicial, desde que cumpra os critérios previstos na Lei do Inquilinato. Por outro lado, se o locador tiver um motivo legalmente aceito, poderá retomar o imóvel ao fim do contrato.

O importante é que ambas as partes atuem com clareza, responsabilidade e orientação jurídica especializada, evitando conflitos e prejuízos.

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