No universo dos negócios imobiliários e da construção civil, estruturar juridicamente um empreendimento é uma decisão estratégica fundamental.

Duas opções bastante utilizadas por incorporadoras, construtoras e investidores são a SCP (Sociedade em Conta de Participação) e a SPE (Sociedade de Propósito Específico). Mas afinal, qual é a melhor escolha para o seu projeto?

Neste artigo, a equipe do Bhay e Mota Advocacia Imobiliária vai explicar detalhadamente o que são essas estruturas, quais as diferenças entre elas, seus benefícios e desvantagens, e em quais situações cada uma pode ser mais vantajosa.

Continue a leitura e descubra qual dessas sociedades pode ser a mais adequada para o seu negócio.

O que é uma SCP?

A Sociedade em Conta de Participação (SCP) é uma forma de associação entre dois ou mais sócios para a realização de um empreendimento, onde apenas um deles (o sócio ostensivo) aparece formalmente perante terceiros.

A SCP não possui personalidade jurídica própria e não precisa ser registrada na Junta Comercial. Ela é considerada uma sociedade de natureza secreta ou informal, sendo regida pelo contrato celebrado entre as partes e pelo Código Civil (artigos 991 a 996).

Características da SCP:

  • Não há obrigatoriedade de CNPJ próprio (podendo ser utilizado o do sócio ostensivo);

  • Sócio ostensivo é o único que responde perante terceiros;

  • Sócio participante contribui com capital e participa dos lucros, mas não tem visibilidade pública;

  • Pode ser usada para projetos pontuais, como um empreendimento imobiliário específico;

  • Não requer registro formal, apenas contrato entre as partes.

Observação: apesar de não ser obrigatório o uso de um CNPJ próprio, é recomendado que seja aberto um cadastro apartado perante a receita para fins contábeis, pois o uso do CNPJ do sócio ostensivo em todas as operações pode desencadear confusões contábeis na apuração de resultados.

Vantagens da SCP:

  • Estrutura simples e de baixo custo operacional;

  • Preservação do anonimato dos investidores (sócios participantes);

  • Não exige registros ou formalidades excessivas.

Desvantagens da SCP:

  • O sócio ostensivo assume todos os riscos perante terceiros;

  • Limitações operacionais, pois a SCP não pode realizar atos em seu nome;

  • Pode gerar insegurança jurídica em determinadas transações;

  • Não pode participar de licitações ou contratar com o poder público.

O que é uma SPE?

A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma empresa formalmente constituída com o objetivo de desenvolver um projeto ou atividade específica.

No setor imobiliário, é amplamente utilizada em empreendimentos como loteamentos, construções e incorporações imobiliárias.

A SPE possui personalidade jurídica própria, com CNPJ e registros nos órgãos competentes, como a Junta Comercial e a Receita Federal.

Sua criação geralmente está associada à limitação de riscos e à organização societária do empreendimento.

Características da SPE:

  • Possui personalidade jurídica própria;

  • Deve ser registrada como LTDA ou S.A.;

  • Pode ter um ou mais sócios;

  • Cada SPE é criada para um único projeto específico;

  • Permite maior organização, controle e segurança jurídica.

Vantagens da SPE:

  • Limita a responsabilidade dos sócios ao capital social;

  • Maior transparência e formalização das operações;

  • Facilita o relacionamento com bancos, investidores e o poder público;

  • Possibilidade de captar recursos e realizar parcerias estratégicas;

  • Proteção patrimonial dos sócios.

Desvantagens da SPE:

  • Custo inicial e de manutenção mais elevado (registro, contabilidade, tributos etc.);

  • Exige maior burocracia e formalidades legais;

  • Necessidade de cumprir obrigações acessórias (contábeis, fiscais, societárias);

  • Pode não ser vantajosa para projetos muito pequenos ou simples.

SCP ou SPE: Qual escolher?

A decisão entre uma SCP e uma SPE vai depender de uma série de fatores. A seguir, destacamos alguns cenários comuns:

1. Projetos pequenos com poucos investidores

Para empreendimentos de menor porte, com baixo investimento inicial e sem necessidade de formalizações com instituições financeiras, a SCP pode ser uma alternativa viável. A simplicidade e o baixo custo são pontos que pesam a favor dessa estrutura.

2. Projetos maiores, com financiamentos ou parcerias

Quando o projeto exige captação de recursos, contratação de empréstimos bancários, emissão de garantias, parcerias com outras empresas ou a participação em licitações públicas, a SPE é a melhor opção, pois oferece segurança jurídica e institucionalização adequada.

3. Proteção patrimonial

A SPE tende a oferecer maior proteção ao patrimônio dos sócios, já que os riscos do negócio ficam restritos à pessoa jurídica criada para aquele fim. Na SCP, o sócio ostensivo assume todos os riscos diretamente.

4. Anonimato dos investidores

Se o projeto exige confidencialidade ou discrição quanto à identidade dos investidores, a SCP pode ser mais interessante, pois os sócios participantes não aparecem publicamente.

Aspectos tributários: SCP x SPE

O regime de tributação também pode influenciar na escolha entre SCP e SPE. Vamos ver como funciona na prática:

Tributação na SCP:

  • Geralmente, a SCP não possui CNPJ, portanto, o recolhimento dos tributos (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS) é feito no CNPJ do sócio ostensivo.

  • Pode optar pelos regimes de Lucro Presumido ou Lucro Real, dependendo do porte do empreendimento.

  • As receitas e despesas da SCP devem ser segregadas na contabilidade do sócio ostensivo.

Tributação na SPE:

  • A SPE tem CNPJ próprio e pode optar pelo Simples Nacional (se atender aos critérios), Lucro Presumido ou Lucro Real.

  • No Simples Nacional, a alíquota pode ser atrativa para pequenas SPEs, mas há restrições quanto ao tipo de atividade.

  • O Lucro Presumido é bastante comum para incorporações imobiliárias, com alíquota efetiva de aproximadamente 6,73% a 8,65% sobre a receita bruta.

Conclusão

A escolha entre SCP ou SPE deve levar em conta o tipo de projeto, o volume de recursos envolvidos, a necessidade de captação de investimentos, o perfil dos sócios e os riscos associados à operação.

Se o seu objetivo é flexibilidade, agilidade e discrição, a SCP pode ser uma boa escolha. Já se você busca formalização, segurança jurídica, acesso ao crédito e proteção patrimonial, a SPE é a estrutura mais indicada.

Independentemente da sua escolha, é essencial contar com o suporte de um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário e societário para orientar todos os trâmites legais, elaborar contratos seguros e evitar problemas no futuro.

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O Bhay e Mota Advocacia Imobiliária é um escritório especializado em estruturação jurídica de negócios, planejamento societário e suporte completo para empreendimentos no setor imobiliário.

Se você está em dúvida sobre SCP ou SPE, fale com um de nossos advogados e receba uma análise personalizada para o seu projeto.

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