O contrato de compra e venda de imóvel é o primeiro passo formal em uma transação imobiliária, mas, ao contrário do que muitos pensam, ele não transfere a propriedade do imóvel.

Essa transferência só ocorre com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Por isso, entender como transferir um imóvel com contrato de compra e venda é fundamental para garantir segurança jurídica e evitar problemas no futuro.

Neste artigo, você vai entender todo o processo de transferência, os cuidados necessários, quais documentos são exigidos, além das implicações legais e tributárias. Se você está comprando ou vendendo um imóvel, continue a leitura e tire todas as suas dúvidas.

O que é o contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda é um acordo firmado entre comprador e vendedor, onde se estabelecem as condições da transação, como o valor do imóvel, a forma de pagamento, os prazos e as responsabilidades de cada parte.

Este documento, apesar de importante, não tem o poder de transferir a propriedade legal do bem. Ele representa apenas a promessa da transferência, com base no artigo 1.245 do Código Civil:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Ou seja, para que a transferência de fato aconteça, é necessário formalizar a escritura pública e fazer o registro no cartório competente.

A transferência de imóvel exige escritura pública

Depois da assinatura do contrato, a próxima etapa é lavrar a escritura pública de compra e venda, documento elaborado em cartório que oficializa a transação. A escritura é obrigatória sempre que o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos.

Sem essa escritura registrada, o comprador não é considerado, juridicamente, proprietário do bem, mesmo que já tenha pago o valor integral do imóvel.

Etapas para transferir um imóvel com contrato de compra e venda

Abaixo, listamos as etapas essenciais para quem deseja regularizar a situação de um imóvel comprado com contrato de compra e venda:

1. Verificação da documentação do imóvel

Antes de qualquer outro passo, é necessário verificar:

  • Se o imóvel está registrado no nome do vendedor;

  • Se há pendências, como dívidas de IPTU ou condomínio;

  • A matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis;

  • Certidões negativas (municipais, estaduais e federais).

Esse cuidado evita problemas futuros como fraudes, litígios ou restrições judiciais.

2. Lavratura da escritura pública

A escritura pública deve ser lavrada em Tabelionato de Notas da localidade onde o imóvel está situado. Para isso, comprador e vendedor devem comparecer ao cartório com os seguintes documentos:

Do imóvel:

  • Certidão de matrícula atualizada;

  • Carnê de IPTU;

  • Comprovante de quitação de tributos e encargos;

  • Certidão negativa de débitos condominiais.

Das partes envolvidas:

  • Documentos de identificação (RG, CPF ou CNPJ);

  • Comprovante de residência;

  • Comprovante de estado civil;

  • Certidão de casamento (se houver).

3. Pagamento de tributos (ITBI)

Antes de registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de responsabilidade do comprador. O valor do imposto varia conforme o município, geralmente entre 2% e 3% sobre o valor venal do imóvel.

Esse imposto é obrigatório e, sem seu pagamento, o cartório não autoriza o registro da escritura.

4. Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis

Com a escritura lavrada e o ITBI pago, é hora de realizar o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis competente, que é o passo final para a transferência da propriedade.

Esse registro é o que efetivamente torna o comprador o proprietário legal do imóvel, garantindo seus direitos sobre o bem e protegendo-o juridicamente contra terceiros.

Posso transferir um imóvel apenas com contrato de compra e venda?

Não é recomendável. Embora o contrato de compra e venda tenha validade jurídica como compromisso entre as partes, ele não garante a propriedade do imóvel, tampouco impede que o vendedor negocie o mesmo bem com outra pessoa.

Sem o registro da escritura, o comprador fica vulnerável a riscos como penhora, disputas judiciais e até fraudes.

Contrato de gaveta: riscos e cuidados

Muitas pessoas ainda recorrem ao chamado contrato de gaveta, um tipo de contrato informal de compra e venda que não é registrado em cartório. Essa prática é muito comum em financiamentos de imóveis ou compras parceladas entre particulares.

Contudo, esse tipo de contrato não assegura a transferência legal do imóvel e, por isso, deve ser evitado. Caso você tenha um contrato de gaveta, é essencial regularizar a situação o quanto antes com apoio jurídico especializado.

Transferência de imóvel financiado: como funciona?

Nos casos em que o imóvel foi adquirido por meio de financiamento, o processo de transferência depende da autorização da instituição financeira credora. Há três cenários possíveis:

  1. Quitação da dívida: o comprador paga o financiamento e segue com os trâmites de escritura e registro.

  2. Assunção de dívida: o novo comprador assume a dívida junto ao banco (precisa de análise de crédito).

  3. Venda com alienação fiduciária: transferência só será registrada após a quitação total do imóvel.

Cada modalidade exige cuidados específicos e o envolvimento do banco financiador.

E se o imóvel ainda não tiver escritura?

Caso o imóvel tenha sido adquirido apenas com contrato de compra e venda e ainda não possua escritura, o novo comprador deverá providenciar a lavratura da escritura e o registro para se tornar proprietário legal.

Em algumas situações, pode ser necessário recorrer ao processo de usucapião ou adjudicação compulsória, especialmente quando o vendedor não é localizado ou se recusa a formalizar a venda.

Nesses casos, é fundamental buscar orientação com um escritório de advocacia imobiliária, como a Bhay e Mota, para ingressar com a ação judicial adequada.

Regularização de imóveis adquiridos apenas por contrato

É comum encontrarmos imóveis antigos, passados de geração em geração, com contratos antigos e sem registro formal. Nestes casos, os herdeiros ou atuais proprietários devem:

  1. Reunir todos os documentos e contratos antigos;

  2. Buscar o último proprietário registrado;

  3. Solicitar a regularização via escritura e registro;

  4. Ou ingressar com ação judicial para adjudicação compulsória.

A orientação jurídica é essencial para evitar riscos e garantir segurança patrimonial.

A importância da assessoria jurídica na transferência de imóveis

Comprar ou vender um imóvel envolve valores altos e muitas obrigações legais. Por isso, contar com o apoio de uma equipe jurídica especializada é essencial para:

  • Analisar a documentação do imóvel;

  • Garantir que não haja pendências judiciais ou fiscais;

  • Evitar fraudes e contratos inválidos;

  • Elaborar cláusulas seguras;

  • Conduzir a transferência até o registro final.

A Bhay e Mota Advocacia Imobiliária atua com excelência e compromisso na orientação de compradores, vendedores e investidores. Nossa equipe está pronta para te ajudar a realizar transações seguras e dentro da legalidade.

Conclusão

Transferir um imóvel com contrato de compra e venda exige atenção aos detalhes, principalmente porque o contrato por si só não transfere a propriedade. A segurança jurídica só vem com a lavratura da escritura pública e o seu devido registro no cartório de imóveis.

Se você comprou um imóvel com contrato particular ou deseja garantir que toda a documentação da sua transação esteja correta, entre em contato com a Bhay e Mota Advocacia Imobiliária. Teremos prazer em te ajudar em cada etapa do processo.

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